Es ist für Vermieter nicht immer leicht, einen Mietspiegel zu lesen und zu nutzen. Die Tipps in diesem Artikel helfen bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Welche Aufgaben hat ein Mietspiegel, wie bestimmt man den Grundpreis und welche Zu- und Abschläge sind möglich, um eine rechtssichere Miete zu kalkulieren?
Seit Einführung der Mietpreisbremse ist es für Vermieter wichtiger denn je, sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, wenn neue Verträge abgeschlossen werden. Dabei sollte man die Rechtssicherheit gemäß Mietpreisbremse stets im Auge haben, auch im Jahr 2020.
Um diese Vergleichsmiete ermitteln zu können, ist der Mietspiegel ein hilfreiches Tool. Allerdings ist es nicht immer so einfach, ihn zu lesen. Mit den folgenden Tipps fällt es Vermietern leichter, mit dem Mietspiegel zu arbeiten und ihn effizient einzusetzen. Es gibt aber auch verschiedene Strategien, die genutzt werden können, wenn es für eine bestimmte Region keinen Mietspiegel gibt.
Aufgaben des Mietspiegels
Durch das Gesetz zur Mietpreisbremse sind Vermieter dazu verpflichtet, sich bei Neuvermietungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Die erhobene Miete darf dann maximal 10% über dem jeweiligen Vergleichswert liegen. Dieses Gesetz dient dem Schutz von Mietern und soll verhindern, dass in angespannten Wohnungsmärkten die Preise für Wohnräume explodieren.
Für Vermieter bedeutet das, dass sie sich mit dem Mietspiegel auseinandersetzen müssen, um eine rechtskonforme Miete zu erheben. Das ist gerade für Einsteiger recht schwierig, da ein solcher Mietspiegel eine Vielzahl an Tabellen, Informationen und Anhängen bereitstellt.
Ganz grundsätzlich benennt ein solcher Mietspiegel jedoch zunächst den Geltungsbereich und die verschiedenen Erhebungsmethoden. In einem weiteren Schritt werden dann Tabellen bereitgestellt, in denen die verschiedenen Grundpreise abgelesen werden können. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete helfen dann die Informationen im Anhang, die erläutern, welche Zu- und Abschläge anzuwenden sind.
Nicht zuletzt gibt es in einem Mietspiegel gelegentlich auch Straßenverzeichnisse. Anhand dieser können Vermieter ablesen, zu welcher Wohnlagenklasse das jeweilige Gebäude gehört.
Die Bestimmung des Grundpreises
Bevor ein Vergleich mit anderen Wohnungen oder Gebäuden gezogen werden kann, muss zunächst der individuelle Grundpreis der eigenen Wohnung ermittelt werden. Dieser hängt in den meisten Fällen vom Baujahr ab. Bereits die erste Tabelle des Mietspiegels zeigt an, welcher Klasse ein bestimmtes Gebäude zuzuordnen ist und welcher Grundpreis für diese gilt.
In einigen Regionen wird nicht nur das Baujahr eines Gebäudes zur Bestimmung des Grundpreises herangezogen, sondern auch noch weitere Faktoren. Hierzu zählen beispielsweise die Wohnlage, wobei zwischen normaler Wohnlage und guter Wohnlage unterschieden wird, und die Ausstattung. Dann ist zu klären, ob es sich um eine Wohnung mit Bad oder Sammelheizung handelt oder ob die Wohnung sowohl ein Bad als auch eine Sammelheizung umfasst. Beides hat Auswirkungen auf den Grundpreis.
Achtung: Gelegentlich werden bereits im Bereich des Grundpreises Spannwerte angegeben, die einen oberen und einen unteren Wert anzeigen. Dies ist für Vermieter zunächst unerheblich, da für sie ausschließlich der Mittelwert relevant ist.
Auf Zu- und Abschläge achten
Es gibt verschiedene Faktoren, durch die sich der Grundpreis erhöhen oder reduzieren kann. Solche Zu- und Abschläge müssen Vermieter bei der Bestimmung der von ihnen erhobenen Miete berücksichtigen. So ist es zum Beispiel ein positives Merkmal, wenn sich ein Gebäude in einer guten Lage befindet. Ob dies der Fall ist, zeigt die beigefügte Straßenkarte an.
In einem solchen Fall dürfen Zuschläge zu dem Grundpreis dazugerechnet werden. Ein negatives Kriterium ist zum Beispiel, wenn es sich um ein Hochhaus handelt. Hier müssen dann Abschläge von dem eigentlichen Grundpreis abgezogen werden. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die verschiedenen Zu- und Abschläge, sodass sich relativ schnell der individuelle Wert für die eigene Wohnung ermitteln lässt.
So ergibt sich aus dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus einer Kombination aus Grundpreis sowie Zu- und Abschlägen. Wenn alle Werte in Euro angegeben werden, müssen die Zuschläge zu dem Grundpreis addiert und die Abschläge subtrahiert werden, um zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu gelangen. Es gibt jedoch auch Mietspiegel, die keine konkreten Werte nennen, sondern mit einem Punktesystem arbeiten. Hierbei ist dann die Preisspanne relevant, die in Bezug auf den Grundpreis angegeben wurde.
Vermieter müssen dann schauen, ob die Pluspunkte oder die Minuspunkte bei ihrer Wohnung überwiegen. Sind mehr Pluspunkte vorhanden, kann der obere Wert der Spanne genutzt werden, sind mehr Minuspunkte vorhanden, gilt der untere Wert als Richtschnur. Somit lässt sich innerhalb der Preisspanne relativ gut festlegen, welche ortsübliche Vergleichsmiete anzuwenden ist.
Letztlich handelt es sich bei solchen Spannwerten jedoch um Orientierungshilfen, die keine Allgemeingültigkeit besitzen. Sollte es zu Streitigkeiten kommen, muss letztlich ein Gutachter oder ein Richter klären, welcher Wert anzuwenden ist.
Sonderfälle beim Mietspiegel
Es ist in einem Mietspiegel nicht möglich, alle denkbaren Sonderfälle zu berücksichtigen. Deswegen haben Vermieter bei der Berechnung ihrer Miete gewisse Spielräume, die im Mietspiegel klar ausgewiesen sind. Diese betragen häufig +/- 21 %. Wer solche Spielräume ausnutzen möchte, muss jedoch immer genau begründen, wie er zur jeweiligen Miete gekommen ist.
Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn es für eine bestimmte Region keinen Mietspiegel gibt. Das kommt häufiger vor, als man denkt, da es keine gesetzliche Verpflichtung gibt, einen Mietspiegel zu erstellen. In einem solchen Fall müssen Vermieter auf Mieterdatenbanken zurückgreifen, um einen Eindruck von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bekommen. Ebenso können Vergleichswohnungen herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. Das funktioniert allerdings nur, wenn die jeweiligen Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind.
