Für die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes gibt es verschiedene Verfahren. Diese gehen mit jeweils anderen Rechten und Pflichten für die Mieter und Vermieter einher. Diese betreffen beispielsweise eine Untervermietung, wenn der Parkplatz nicht genutzt wird, die anfallenden Kosten sowie die Nutzungsmöglichkeiten des Stellplatzes. Ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal ist, ob die Garage im Rahmen des Mietvertrags mit vermietet wird oder ob ein separater Vertrag vorliegt.
Was ist bei einem gemeinsamen Mietvertrag für Wohnung und Garage zu beachten?
Bei einer Vermietung des Parkplatzes zusammen mit der Mietwohnung ist eine Teilkündigung nicht möglich. Das bedeutet, dass eine Garage oder ein Stellplatz nur in sehr engen Grenzen (zum Beispiel beim Abriss zur Schaffung neuen Wohnraums) unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann.
Vermieter müssen also keinen Verlust zusätzlicher Einnahmen und die Mieter keinen Verlust ihres Parkplatzes befürchten. Ebenso ist eine Mieterhöhung für die Garage und den Stellplatz nicht separat möglich, sondern kann ausschließlich im Rahmen einer Mieterhöhung für die Wohnung erfolgen.
Haben Sie’s gewusst? In Bezug auf die Kündigungsfristen gelten bei Kombinationsverträgen die gesetzlichen Regelungen für Wohnraummietverträge. Das bedeutet für die Mieter, dass ihnen umso längere Fristen zustehen, je länger sie schon in der jeweiligen Wohnung leben.
TIPP: Als Vermieter sollte man stets darauf achten, was die Mieter in der Garage lagern. Oft ist es eben weitaus mehr, als nur ein Auto und gesetzlich ist die Lagerung spezieller Dinge sogar verboten.
Die Untervermietung von Stellplätzen
In einigen Fällen haben Mieter kein eigenes Fahrzeug, im Mietvertrag ist jedoch ein Stellplatz oder eine Garage enthalten. In diesem Fall kommt häufig die Frage auf, ob diese Parkmöglichkeit untervermietet werden darf. Ganz prinzipiell gilt: Ausschließlich mit Genehmigung des Vermieters.
Liegt diese vor, schließt der Hauptmieter mit dem Untermieter einen separaten Vertrag ab. Dies erfolgt vollkommen unabhängig vom Eigentümer der Wohnung und des Parkplatzes. Das bedeutet unter anderem, dass der Untervermieter den Preis für den Garagenplatz selbst bestimmen kann.
Untervermieter sollten bei der Erstellung des Vertrags sehr präzise vorgehen. Das gilt insbesondere für Klauseln zum Kündigungsrecht. Wenn der Untervermieter seinen Hauptmietvertrag nämlich kündigt, besteht der Untermietvertrag grundsätzlich weiter. Wenn der Untermieter die Garage weiter nutzt, kann der Eigentümer auf eine Räumung des Platzes bestehen. Hierfür ist dann der Untervermieter verantwortlich, was teilweise mit sehr viel Bürokratie und Kosten verbunden sein kann.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich, in einem Untermietvertrag möglichst kurze Kündigungsfristen zu vereinbaren, um flexibel zu bleiben. Wenn Mieter ihren Hauptmietvertrag kündigen, muss also auch der Untermietvertrag zeitnah gekündigt werden.
Was ist das Besondere an separaten Mietverträgen für Wohnung und Garage?
Separate Verträge bedeuten für Mieter und Vermieter eine größtmögliche Flexibilität. Wird der Parkplatz von den Mietern nicht mehr gebraucht, können sie den Stellplatz unabhängig von der Wohnung kündigen. Ebenso haben die Vermieter die Möglichkeit, den Vertrag ohne Nennung von Gründen zu kündigen. Das ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn neue Mieter zur Zahlung höherer Mietpreise für den Parkplatz bereit sind, weil sich zum Beispiel die Parkplatzsituation vor Ort verändert hat. Klassischerweise wird bei solchen separaten Verträgen eine Kündigungsfrist von drei Monaten gewählt, Mieter und Vermieter können sich aber auch auf deutlich kürzere Fristen einigen.
Wer trägt die für einen Garagenstellplatz anfallenden Kosten?
Mit einem Garagenstellplatz fallen immer auch Kosten an. So müssen zum Beispiel immer wieder Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Bei einem einzelnen Mietvertrag für Wohnung und Garage trägt der Vermieter die Kosten für solche Arbeiten.
Bei separaten Mietverträgen kommt es darauf an, welche Vereinbarungen getroffen wurden. Da in einem solchen Fall das allgemeine Mietrecht greift, sind Mieter und Vermieter, was die Vertragsbedingungen angeht, sehr frei.
Somit können Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen, die auch in einem solchen Fall eigentlich Sache des Vermieters sind, unter bestimmten Voraussetzungen an den Mieter übertragen werden.
Des Weiteren fallen für eine Garage Betriebskosten an. Diese sind allerdings meist sehr gering, da sie lediglich Strom-, aber weder Wasser- noch Heizkosten umfassen. Deswegen regeln die meisten Verträge, dass die Betriebskosten der Garage mit der Bezahlung der Miete beglichen sind. Es ist aber auch möglich, eine separate Abrechnung vorzunehmen. Das gilt allerdings ausschließlich für umlagefähige Betriebskosten.
Für Schäden an der Garage sind die Mieter zuständig. Wenn unter ihrem Auto beispielsweise ein Ölfleck entsteht, müssen sie für die Reinigung aufkommen. Anders sieht es mit Verschleiß aus, der sich aus einem „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Garage oder des Stellplatzes ergibt. Hierdurch notwendige Renovierungsaufgaben liegen im Verantwortungsbereich der Vermieter.
Die Nutzungsmöglichkeiten einer Garage sind streng begrenzt
Eine Garage darf ausschließlich als solche verwendet werden. Das bedeutet, dass dort Fahrzeuge wie ein Auto, Motorrad oder Fahrrad abgestellt werden dürfen. Ebenso ist es erlaubt, notwendige Hilfsmittel wie Ersatzreifen oder Werkzeuge dort unterzubringen. Alles, was über eine solche Nutzung hinausgeht, ist untersagt. So dürfen Mieter die Garage weder als zusätzlichen Abstellplatz nutzen noch sich dort eine eigene Werkstatt einrichten. Wenn Mieter dies dennoch tun, haben Vermieter das Recht, sie abzumahnen. Wird auch weiterhin gegen die vertraglichen Regelungen verstoßen, droht den Mietern sogar eine Vertragskündigung.
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