Das Gebäudeenergiegesetz ist seit 2024 in Kraft und bringt weitreichende Änderungen für Immobilieneigentümer, Vermieter und WEG-Verwaltungen mit sich. Besonders ab Mitte 2026 treten entscheidende Neuregelungen in Kraft, die den Heizungstausch in Deutschland grundlegend verändern werden. Dieser umfassende Leitfaden erklärt Ihnen alle wichtigen Aspekte des Gebäudeenergiegesetzes, die 65-Prozent-Regel, Fristen für Großstädte, verfügbare Förderungen und zeigt Ihnen, wie Sie rechtssicher und kosteneffizient handeln.
Was ist das Gebäudeenergiegesetz und welche Ziele verfolgt es?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat am 1. November 2020 in Kraft und vereinte drei bisherige Gesetze: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Mit der großen Novellierung 2024 wurde das Gebäudeenergiegesetz grundlegend überarbeitet und verschärft, weshalb es im Volksmund oft als „Heizungsgesetz“ bezeichnet wird.
Die zentralen Ziele des Gebäudeenergiegesetzes sind klar definiert: Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral werden, und der Gebäudesektor spielt dabei eine Schlüsselrolle. Gebäude verursachen etwa 30 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland, hauptsächlich durch fossile Heizsysteme. Das Gebäudeenergiegesetz setzt deshalb auf einen schrittweisen Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen. Konkret bedeutet dies: Neue Heizungen sollen zunehmend mit erneuerbaren Energien betrieben werden, der Energieverbrauch von Gebäuden soll gesenkt werden, und bestehende Gebäude sollen energetisch optimiert werden.
Für Eigentümer und Vermieter bringt das Gebäudeenergiegesetz sowohl Pflichten als auch Chancen mit sich. Die wichtigste Botschaft vorweg: Funktionierende Bestandsheizungen genießen umfassenden Bestandsschutz und dürfen bis 2045 weiterbetrieben werden. Die neuen Regelungen greifen erst beim Einbau einer neuen Heizungsanlage.
Bestandsschutz für bestehende Heizungen: Was Eigentümer wissen müssen
Eine der wichtigsten Regelungen im Gebäudeenergiegesetz betrifft den Bestandsschutz für bereits installierte Heizungen. Hausverwalterscout.de hat recherchiert: Eigentümer müssen ihre funktionierende Gas- oder Ölheizung nicht vorzeitig austauschen. Dieser Bestandsschutz gilt grundsätzlich bis 2045, dem Jahr, in dem Deutschland klimaneutral sein soll.
Auch Reparaturen an bestehenden Heizungsanlagen bleiben weiterhin erlaubt und werden nicht durch das Gebäudeenergiegesetz eingeschränkt. Selbst größere Instandsetzungen wie der Austausch des Brenners oder einzelner Komponenten sind problemlos möglich. Nur bei einem kompletten Heizungstausch greifen die neuen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes.
Eine Ausnahme bilden lediglich Konstanttemperaturkessel für Öl und Gas, die älter als 30 Jahre sind. Diese sogenannten „Heizwertkessel“ müssen ausgetauscht werden. Allerdings betrifft diese Regelung weniger als ein Prozent aller Immobilieneigentümer, da diese veraltete Technologie kaum noch im Einsatz ist. Moderne Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind von dieser Austauschpflicht nicht betroffen.
Wichtig für Käufer von Bestandsimmobilien: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, hat nach dem Kauf eine zweijährige Übergangsfrist, bevor die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel greift. Diese Regelung schafft Planungssicherheit und verhindert übereilte Entscheidungen.
Die 65-Prozent-Regel: Kernstück des Gebäudeenergiegesetzes ab 2026
Das Herzstück des novellierten Gebäudeenergiegesetzes ist die sogenannte 65-Prozent-Regel. Sie besagt, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Diese Regelung ist jedoch differenziert und hängt stark davon ab, wo sich die Immobilie befindet und wann die kommunale Wärmeplanung vorliegt.
Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Regel bereits seit dem 1. Januar 2024 ohne Übergangsfristen. Hier müssen neue Heizungen sofort die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen. Bei Bestandsgebäuden und Neubauten in bestehenden Quartieren sieht das Gebäudeenergiegesetz jedoch gestaffelte Fristen vor, die eng mit der kommunalen Wärmeplanung verknüpft sind.
Der entscheidende Stichtag ist der 30. Juni 2026: In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern greift die 65-Prozent-Regel ab diesem Datum. Kleinere Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit für die Umsetzung. Diese Staffelung berücksichtigt die unterschiedlichen Planungskapazitäten und infrastrukturellen Voraussetzungen in Städten und ländlichen Regionen.
Laut aktuellen Zahlen haben bereits 38 Prozent der deutschen Großstädte ihre kommunale Wärmeplanung abgeschlossen (Stand Oktober 2025). In diesen Städten können Eigentümer bereits jetzt nachlesen, welche Heizungsoptionen für ihr Gebäude in Frage kommen – etwa ein geplanter Fernwärmeanschluss, ein zukünftiges Wasserstoffnetz oder dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen.
Kommunale Wärmeplanung: Der Schlüssel zur richtigen Heizungswahl
Die kommunale Wärmeplanung ist ein zentrales Element im Zusammenspiel mit dem Gebäudeenergiegesetz. Sie legt fest, wie die Wärmeversorgung in einer Gemeinde oder Stadt zukünftig organisiert wird. Für Immobilieneigentümer ist die Wärmeplanung deshalb so wichtig, weil sie direkt beeinflusst, welche Heizungsarten sie installieren können und sollten.
Kommunen können in ihrer Wärmeplanung verschiedene Versorgungsszenarien festlegen: Fernwärmegebiete, in denen ein Anschluss an ein Fernwärmenetz möglich oder sogar vorgesehen ist, Wasserstoffnetzgebiete, in denen die bestehende Gasinfrastruktur auf Wasserstoff umgerüstet werden soll, oder dezentrale Versorgungsgebiete, in denen Eigentümer individuelle Lösungen wie Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Solarthermie wählen.
Hausverwalterscout.de empfiehlt Eigentümern dringend, sich über die kommunale Wärmeplanung ihrer Gemeinde zu informieren, bevor sie eine neue Heizung planen. Viele Kommunen stellen diese Informationen bereits online zur Verfügung. Auch Energieberater können dabei helfen, die eigene Immobilie im Kontext der lokalen Wärmeplanung richtig einzuordnen.
Ein wichtiger Aspekt: Wird in einem Gebiet ein Fernwärme- oder Wasserstoffnetz geplant, können Eigentümer von längeren Übergangsfristen profitieren. Das Gebäudeenergiegesetz sieht hier Fristen von bis zu zehn Jahren vor, innerhalb derer noch keine Heizung installiert werden muss, die die 65-Prozent-Regel erfüllt.
Welche Heizungssysteme erfüllen die 65-Prozent-Regel?
Das Gebäudeenergiegesetz ist technologieoffen gestaltet und schreibt keine bestimmte Heizungstechnologie vor. Entscheidend ist allein, dass mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien stammt. In der Praxis kommen verschiedene Heizungssysteme in Frage, die diese Anforderung erfüllen.
An erster Stelle stehen Wärmepumpen in all ihren Varianten: Luft-Wasser-Wärmepumpen, Sole-Wasser-Wärmepumpen (Erdwärme) und Wasser-Wasser-Wärmepumpen (Grundwasser). Wärmepumpen gelten als die zukunftssicherste Lösung und werden am stärksten gefördert. Sie entziehen der Umgebung Wärme und heben diese mit Hilfe von Strom auf ein nutzbares Temperaturniveau. Besonders effizient arbeiten Wärmepumpen in gut gedämmten Gebäuden mit Flächenheizungen wie Fußboden- oder Wandheizungen.
Auch der Anschluss an ein Fernwärmenetz erfüllt die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes automatisch, sofern die Fernwärme überwiegend aus erneuerbaren Energien oder Abwärme stammt. In vielen Großstädten wird der Ausbau der Fernwärme massiv vorangetrieben, sodass diese Option für immer mehr Immobilien verfügbar wird.
Biomasseheizungen, die mit Holzpellets, Hackschnitzeln oder Scheitholz betrieben werden, sind ebenfalls GEG-konform. Sie bieten besonders für ländliche Regionen mit guter Brennstoffverfügbarkeit eine wirtschaftliche Alternative. Allerdings müssen die Emissionsgrenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung eingehalten werden.
Hybridheizungen kombinieren verschiedene Energieträger und können die 65-Prozent-Regel ebenfalls erfüllen. Typische Kombinationen sind Wärmepumpe plus Gasbrennwertkessel oder Solarthermie plus Pelletheizung. Der entscheidende Vorteil: Der fossile Energieträger dient nur als Backup für besonders kalte Tage, während der Hauptteil der Wärme aus erneuerbaren Quellen stammt.
Auch Solarthermie-Anlagen können – in Kombination mit anderen Systemen – zur Erfüllung der GEG-Anforderungen beitragen. Reine Solarthermieanlagen reichen in Deutschland aufgrund der begrenzten Sonneneinstrahlung im Winter in der Regel nicht aus, können aber einen wichtigen Beitrag zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung leisten.
Gasheizungen bleiben prinzipiell weiterhin möglich, müssen aber zu mindestens 65 Prozent mit Biogas oder grünem Wasserstoff betrieben werden. Diese Option ist derzeit noch teuer und nur in bestimmten Regionen mit entsprechender Infrastruktur realistisch. Das Gebäudeenergiegesetz sieht jedoch vor, dass in ausgewiesenen Wasserstoffnetzgebieten auch zunächst mit konventionellem Gas geheizt werden darf – allerdings nur, wenn ein verbindlicher Umstellungsplan auf Wasserstoff existiert.
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Übergangsregelungen und Härtefallklauseln im Gebäudeenergiegesetz
Das Gebäudeenergiegesetz sieht umfangreiche Übergangsregelungen vor, die Immobilieneigentümern Zeit für die Planung und Finanzierung einer neuen Heizung geben. Diese Regelungen sind besonders wichtig, wenn eine Heizung unerwartet ausfällt und schnell eine Lösung gefunden werden muss.
Bei einem Heizungsausfall, der nicht mehr reparabel ist, greift eine fünfjährige Übergangsfrist. In dieser Zeit kann eine Übergangsheizung installiert werden, die noch nicht die 65-Prozent-Anforderung erfüllen muss. Das kann beispielsweise eine gebrauchte Gasheizung oder eine Mietheizung sein. Diese Regelung verschafft Eigentümern die nötige Zeit, eine passende und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu finden, ohne in Zeitnot zu geraten.
Noch großzügiger ist die Übergangsregelung, wenn ein Fernwärme- oder Wasserstoffnetzanschluss geplant ist: Hier gewährt das Gebäudeenergiegesetz eine Frist von bis zu zehn Jahren, innerhalb derer die alte Heizung durch eine Übergangslösung ersetzt werden darf. Diese längere Frist trägt der Tatsache Rechnung, dass der Ausbau solcher Netze Zeit benötigt.
Für Eigentümer, die älter als 80 Jahre sind, sieht das Gebäudeenergiegesetz eine vollständige Befreiung von der Austauschpflicht vor. Diese Härtefallregelung berücksichtigt, dass für hochbetagte Menschen die Investition in eine neue Heizungsanlage eine unverhältnismäßige Belastung darstellen würde. Erst wenn die Immobilie verkauft oder vererbt wird, müssen die neuen Eigentümer die GEG-Anforderungen innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
Auch bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit können Eigentümer eine Befreiung beantragen. Dies ist der Fall, wenn die Kosten für eine GEG-konforme Heizung nicht innerhalb der zu erwartenden Betriebsdauer durch Einsparungen amortisiert werden können. Die Hürden für eine solche Befreiung sind allerdings hoch, und es muss ein detaillierter Nachweis erbracht werden.
Wichtig für alle Übergangsfristen: Vor dem Einbau einer neuen Heizung – auch einer Übergangsheizung – besteht eine Beratungspflicht nach § 71 GEG. Eigentümer müssen sich von einem qualifizierten Energieberater oder Fachhandwerker über die verschiedenen Heizungsoptionen, deren Wirtschaftlichkeit und die Fördermöglichkeiten beraten lassen. Diese Beratung kann im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sogar finanziell gefördert werden.
Förderungen für GEG-konforme Heizungen: So unterstützt der Staat
Die Bundesregierung hat ein umfangreiches Förderprogramm aufgelegt, um Eigentümer beim Umstieg auf erneuerbare Heizungstechnologien zu unterstützen. Die Förderung erfolgt über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und wird über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) abgewickelt. Die Fördersätze sind gestaffelt und können miteinander kombiniert werden.
Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten für alle GEG-konformen Heizungen. Diese Basisförderung erhalten alle Eigentümer, unabhängig vom Einkommen oder der gewählten Technologie. Förderfähig sind dabei nicht nur die Heizung selbst, sondern auch notwendige Umfeldmaßnahmen wie der Einbau einer Fußbodenheizung, die Dämmung von Rohrleitungen oder der Austausch von Heizkörpern.
Der Einkommensbonus von 30 Prozent steht Haushalten zur Verfügung, deren zu versteuerndes Jahreseinkommen unter 40.000 Euro liegt. Damit wird die Förderung besonders für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen deutlich attraktiver. Zusammen mit der Grundförderung sind so bereits 60 Prozent Förderung möglich.
Der Klima-Geschwindigkeitsbonus beträgt 20 Prozent und wird für den vorzeitigen Austausch alter Heizungen gewährt. Wer bis Ende 2028 eine mindestens 20 Jahre alte Öl-, Gas-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung austauscht, erhält diesen Bonus. Ab 2029 sinkt er schrittweise: 2029 auf 17 Prozent, 2030 auf 14 Prozent und so weiter, bis er 2032 ausläuft. Dieser Bonus soll Anreize für einen möglichst schnellen Umstieg schaffen.
Ein zusätzlicher Effizienzbonus von 5 Prozent ist für Wärmepumpen verfügbar, die mit natürlichen Kältemitteln arbeiten. Diese umweltfreundlicheren Wärmepumpen tragen zusätzlich zum Klimaschutz bei und werden deshalb extra belohnt.
Insgesamt können die Förderungen auf maximal 70 Prozent der förderfähigen Kosten ansteigen. Die förderfähigen Kosten sind allerdings auf 30.000 Euro pro Wohneinheit gedeckelt, sodass die maximale Fördersumme bei 21.000 Euro liegt. Für Mehrfamilienhäuser erhöht sich diese Grenze entsprechend der Anzahl der Wohneinheiten.
Neben Zuschüssen bietet die KfW auch zinsgünstige Ergänzungskredite an. Diese können mit den Zuschüssen kombiniert werden und helfen dabei, die verbleibenden Kosten zu finanzieren. Die Kredite werden zu besonders attraktiven Konditionen vergeben und haben lange Laufzeiten.
Hausverwalterscout.de empfiehlt, die Förderanträge unbedingt vor Beginn der Maßnahme zu stellen. Wichtig ist auch, mit einem Energieeffizienz-Experten zusammenzuarbeiten, der die Fördermittel beantragt und die technische Planung begleitet. Die Kosten für diese Fachplanung und Baubegleitung sind ebenfalls förderfähig.
Nachrüstpflichten im Bestand: Was Eigentümer jetzt tun müssen
Neben den Regelungen für neue Heizungen enthält das Gebäudeenergiegesetz auch verschiedene Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude. Diese gelten unabhängig davon, ob eine Heizung ausgetauscht wird oder nicht, und müssen von allen Eigentümern erfüllt werden.
Die wichtigste Nachrüstpflicht betrifft die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen. Alle zugänglichen Leitungen müssen mit einer Dämmung versehen werden, die der Rohrleitungsverordnung entspricht. Diese Maßnahme verhindert Wärmeverluste und ist vergleichsweise kostengünstig umzusetzen. Die Kosten liegen typischerweise im niedrigen dreistelligen Bereich.
Eine weitere Pflicht betrifft die oberste Geschossdecke von beheizten Räumen zu unbeheizten Dachräumen. Ist diese Decke nicht den Mindestanforderungen des Wärmeschutzes entsprechend gedämmt, muss nachgerüstet werden. Alternativ kann auch das Dach selbst gedämmt werden. Diese Maßnahme ist besonders wirksam, da über ein ungedämmtes Dach erhebliche Wärmeverluste entstehen.
Zudem schreibt das Gebäudeenergiegesetz den Einbau einer selbsttätigen Heizungsregelung vor, sofern noch keine vorhanden ist. Moderne Heizungssteuerungen mit programmierbaren Thermostaten oder Smart-Home-Integration helfen dabei, den Energieverbrauch zu optimieren und Heizkosten zu sparen. Sie ermöglichen eine raumweise und zeitabhängige Steuerung der Heizung.
Eine wichtige Ausnahme von diesen Nachrüstpflichten gilt für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihre Immobilie seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Sie sind von den meisten Nachrüstpflichten befreit. Bei einem Eigentümerwechsel müssen die neuen Besitzer die Anforderungen jedoch innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
Für Mehrfamilienhäuser gelten die Nachrüstpflichten ohne Ausnahmen. WEG-Verwaltungen und Vermieter müssen sicherstellen, dass alle Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt sind. Die Kosten für diese Maßnahmen können in WEGs über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden.
Heizungsprüfung und -optimierung: Neue Pflichten ab 2024
Das Gebäudeenergiegesetz führt für größere Wohngebäude neue Prüf- und Optimierungspflichten ein. Diese Regelungen gelten für Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten und zielen darauf ab, bestehende Heizungsanlagen effizienter zu machen.
Betroffen sind alle Gas- und Ölheizungen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden. Für diese Anlagen muss bis spätestens September 2027 eine Heizungsprüfung durchgeführt werden. Bei neueren Heizungen greift die Prüfpflicht nach 16 Betriebsjahren. Die Prüfung muss von einem Fachbetrieb oder Schornsteinfeger durchgeführt werden und kostet typischerweise zwischen 300 und 800 Euro.
Im Rahmen der Heizungsprüfung wird untersucht, ob die Anlage optimal eingestellt ist und effizient arbeitet. Häufig werden dabei Optimierungspotenziale festgestellt – etwa eine falsche Vorlauftemperatur, fehlender hydraulischer Abgleich oder ineffiziente Heizungspumpen. Wenn die Prüfung ergibt, dass ein hydraulischer Abgleich wirtschaftlich sinnvoll ist, muss dieser innerhalb eines Jahres durchgeführt werden.
Der hydraulische Abgleich stellt sicher, dass alle Heizkörper im Gebäude optimal mit Heizwasser versorgt werden. Ohne Abgleich sind entfernte Heizkörper oft unterversorgt, während nahe gelegene Heizkörper zu viel Wasser erhalten. Das führt zu ungleichmäßiger Wärmeverteilung und erhöhtem Energieverbrauch. Durch einen hydraulischen Abgleich können die Heizkosten um 5 bis 15 Prozent gesenkt werden.
Die Kosten für die Heizungsprüfung und einen eventuell erforderlichen hydraulischen Abgleich sind im Rahmen der BEG förderfähig. Zudem können die Kosten in Mietverhältnissen als Betriebskosten umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Bei Nichteinhaltung der Prüfpflichten drohen Bußgelder von bis zu 5.000 Euro.
Der Energieausweis im Kontext des Gebäudeenergiegesetzes
Der Energieausweis ist ein zentrales Dokument im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes und wird bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Immobilien benötigt. Er gibt Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes und hilft Käufern und Mietern, die zu erwartenden Energiekosten einzuschätzen.
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass in Immobilienanzeigen bereits Pflichtangaben zur Energieeffizienz gemacht werden müssen. Dazu gehören die Energieeffizienzklasse (von A+ bis H), der Energieverbrauch oder -bedarf sowie die Art des Energieträgers für die Heizung. Bei Besichtigungen muss der vollständige Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchswerten der letzten drei Jahre und ist deutlich günstiger (ca. 50-100 Euro). Der Bedarfsausweis ermittelt den theoretischen Energiebedarf anhand der Gebäudesubstanz und kostet etwa 300-500 Euro. Für Neubauten und Gebäude mit weniger als vier Wohneinheiten, die nicht den Wärmeschutzstandard von 1977 erfüllen, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Die Energieeffizienzklassen im Energieausweis reichen von A+ für besonders energieeffiziente Gebäude (unter 30 kWh/m²a) bis H für unsanierte Altbauten (über 250 kWh/m²a). Das Gebäudeenergiegesetz hat die Anforderungen an Neubauten deutlich verschärft: Seit 2023 müssen Neubauten mindestens den Standard Effizienzhaus 55 erreichen, was etwa der Energieeffizienzklasse A entspricht.
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach größeren energetischen Sanierungen – etwa dem Austausch der Heizung oder der Dämmung der Gebäudehülle – sollte ein neuer Energieausweis erstellt werden, um die verbesserte Energieeffizienz zu dokumentieren. Dies kann sich positiv auf den Immobilienwert und die Vermietbarkeit auswirken.
Wichtig für Vermieter: Seit der GEG-Novellierung besteht eine Beratungspflicht. Wer einen Energieausweis erhält oder ein Gebäude kauft, muss eine Beratung über kostengünstige Modernisierungsmöglichkeiten angeboten bekommen. Diese kann im Rahmen der Energieausweiserstellung erfolgen oder separat durch einen Energieberater durchgeführt werden.
CO2-Bepreisung und ihre Auswirkungen auf Immobilieneigentümer
Parallel zum Gebäudeenergiegesetz wirkt die CO2-Bepreisung als weiteres Instrument zur Förderung klimafreundlicher Heizungen. Seit 2021 wird in Deutschland für die Verbrennung fossiler Brennstoffe ein CO2-Preis erhoben, der die Kosten für Öl- und Gasheizungen kontinuierlich erhöht.
Die Entwicklung des CO2-Preises folgt einem festgelegten Pfad: 2025 beträgt der Preis 30 Euro pro Tonne CO2. Für 2026 ist ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne vorgesehen. Ab 2027 soll ein freier Emissionshandel im Rahmen des EU ETS 2 (Emissions Trading System) eingeführt werden, was zu weiteren Preissteigerungen führen kann. Prognosen gehen davon aus, dass der CO2-Preis bis 2030 auf 150 Euro pro Tonne oder mehr steigen könnte.
Für einen durchschnittlichen Haushalt mit einem Gasverbrauch von 20.000 kWh pro Jahr entstehen bei einem CO2-Preis von 30 Euro pro Tonne Mehrkosten von etwa 120 Euro jährlich. Bei einem Preis von 65 Euro pro Tonne (wie ab 2026 möglich) wären es bereits 260 Euro. Diese zusätzlichen Kosten machen erneuerbare Heizungen zunehmend wirtschaftlicher.
Seit 2023 müssen Vermieter einen Teil der CO2-Kosten übernehmen. Das Stufenmodell zur CO2-Kostenaufteilung richtet sich nach der Energieeffizienz des Gebäudes: Bei einem sehr hohen CO2-Ausstoß (über 52 kg CO2/m²a) tragen Vermieter 95 Prozent der CO2-Kosten. Bei mittlerer Effizienz (32-37 kg CO2/m²a) teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten hälftig. Nur bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO2/m²a) tragen Mieter die vollen CO2-Kosten.
Diese Regelung schafft für Vermieter einen zusätzlichen Anreiz, in energieeffiziente Heizungen und energetische Sanierungen zu investieren. Die Kombination aus steigenden CO2-Preisen und der Aufteilung der Kosten macht den Umstieg auf erneuerbare Heizungen auch ökonomisch immer attraktiver.
In der jährlichen Heizkostenabrechnung müssen die CO2-Kosten seit 2023 separat ausgewiesen werden. Vermieter sind verpflichtet, die Aufteilung transparent darzustellen und müssen den CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter angeben. Diese Transparenzpflicht soll Mietern helfen, den Energieverbrauch besser zu verstehen und Einsparpotenziale zu erkennen.
Besonderheiten für Mehrfamilienhäuser und WEGs
Für Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) enthält das Gebäudeenergiegesetz spezielle Regelungen, die die besonderen Entscheidungsstrukturen berücksichtigen. Die Herausforderung besteht darin, dass in WEGs Beschlüsse über Investitionen in neue Heizungsanlagen von der Eigentümerversammlung gefasst werden müssen.
Eine wichtige Sonderregelung betrifft Gebäude mit dezentralen Etagenheizungen. Fällt in einem solchen Gebäude eine Etagenheizung aus, hat die Eigentümergemeinschaft fünf Jahre Zeit, über die künftige Wärmeversorgung des gesamten Gebäudes zu entscheiden. In dieser Frist können drei Optionen gewählt werden: der Einbau einer zentralen Heizungsanlage für das gesamte Gebäude, der Ersatz der ausgefallenen Heizung durch eine neue Etagenheizung (dann mit 13 Jahren Übergangsfrist für alle anderen Etagenheizungen), oder die Nutzung von Übergangsfristen bei geplantem Fernwärme- oder Wasserstoffanschluss.
Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet WEGs und Vermieter von Mehrfamilienhäusern, ihre Mieter und Eigentümer bis Ende 2024 über den Heizungsbestand zu informieren. Diese Information muss das Alter und die Art der vorhandenen Heizungen, die voraussichtliche Restlebensdauer und mögliche Handlungsoptionen gemäß GEG umfassen. Diese Transparenzpflicht soll Eigentümergemeinschaften helfen, frühzeitig die Weichen für eine GEG-konforme Zukunft zu stellen.
Bei Beschlüssen über neue Heizungsanlagen in WEGs gilt grundsätzlich das Mehrheitsprinzip. Seit der WEG-Reform 2020 können energetische Sanierungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, wenn sie der Modernisierung oder energetischen Verbesserung dienen. Lediglich bei besonders kostspieligen Maßnahmen kann ein erhöhtes Quorum erforderlich sein, wenn dies in der Teilungserklärung festgelegt ist.
Die Finanzierung von Heizungserneuerungen in WEGs erfolgt typischerweise über die Instandhaltungsrücklage. Reicht diese nicht aus, können Sonderumlagen beschlossen oder gemeinschaftliche Kredite aufgenommen werden. Die BEG-Förderung steht auch WEGs zur Verfügung und kann die finanzielle Belastung der einzelnen Eigentümer erheblich reduzieren.
Hausverwalterscout.de empfiehlt WEG-Verwaltungen, das Thema Heizungserneuerung proaktiv auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen und frühzeitig ein Energiekonzept erstellen zu lassen. Je früher die Planung beginnt, desto mehr Handlungsspielraum besteht bei der Auswahl der optimalen Heizungslösung und der Beantragung von Fördergeldern.
Politische Entwicklungen und geplante GEG-Reform 2026
Das Gebäudeenergiegesetz in seiner aktuellen Form gilt zwar erst seit 2024, doch bereits jetzt zeichnet sich ab, dass weitere Anpassungen erfolgen werden. Die Bundesregierung hat für 2026 eine umfassende Reform des Gebäudeenergiegesetzes angekündigt, die das Regelwerk vereinfachen und praxistauglicher machen soll.
Bundesumweltminister Schneider hat in mehreren Stellungnahmen betont, dass die 65-Prozent-Regel grundsätzlich bestehen bleibt. Das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 sei nicht verhandelbar, und der Gebäudesektor müsse seinen Beitrag dazu leisten. Allerdings soll die Umsetzung technologieoffener und flexibler werden. Statt detaillierter technischer Vorgaben soll künftig stärker auf die tatsächliche CO2-Vermeidung abgestellt werden.
Ein zentraler Diskussionspunkt ist die Vereinfachung des Regelwerks. Das aktuelle Gebäudeenergiegesetz umfasst über 100 Paragrafen und zahlreiche Verordnungen, was die praktische Anwendung für Eigentümer, Handwerker und Energieberater erschwert. Die Reform soll klarere Entscheidungswege schaffen und die Bürokratie reduzieren.
Auch die Förderstruktur soll überarbeitet werden. Das aktuelle Förderprogramm BEG ist mit einem Budget von etwa 12 Milliarden Euro ausgestattet und soll vorerst bestehen bleiben. Allerdings diskutiert die Politik über eine stärkere Fokussierung der Förderung auf einkommensschwache Haushalte und besonders effiziente Technologien. Die hohen Fördersätze von bis zu 70 Prozent könnten mittelfristig reduziert werden, wenn sich erneuerbare Heizungen am Markt stärker etabliert haben.
Kritiker des Gebäudeenergiegesetzes fordern eine grundsätzliche Neuausrichtung. Verbände wie Haus & Grund oder der Eigentümerverband setzen sich für mehr Wahlfreiheit bei der Heizungstechnik ein und plädieren für einen reinen CO2-Preis-Mechanismus ohne technische Vorgaben. Die Bundesregierung hält jedoch an der Kombination aus Ordnungsrecht und Förderung fest.
Für Immobilieneigentümer bedeutet diese Diskussion: Die grundsätzliche Richtung des Gebäudeenergiegesetzes steht fest. Der Umstieg auf erneuerbare Heizungen wird kommen – auch wenn die Details noch angepasst werden können. Wer jetzt eine neue Heizung plant, sollte die GEG-Anforderungen bereits berücksichtigen, um spätere Nachrüstungen zu vermeiden.
Energetische Sanierung: Das müssen Sie als Vermieter über die Förderung wissen
Praxisbeispiele: So setzen Eigentümer das Gebäudeenergiegesetz um
Um die praktische Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes zu verdeutlichen, haben wir von hausverwalterscout.de einige typische Fallkonstellationen zusammengestellt, die zeigen, wie unterschiedlich die Situation für verschiedene Eigentümer aussehen kann.
Einfamilienhaus in Großstadt – Heizung fällt 2026 aus
Familie Müller besitzt ein Einfamilienhaus von 1985 in München mit einer 22 Jahre alten Gasheizung. Im Sommer 2026 fällt die Heizung aus und kann nicht mehr repariert werden. Da München eine Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern ist und die kommunale Wärmeplanung vorliegt, greift ab 30. Juni 2026 die 65-Prozent-Regel des Gebäudeenergiegesetzes.
Die Familie hat mehrere Optionen: Sie kann eine Luft-Wasser-Wärmepumpe installieren (Kosten ca. 35.000 Euro), mit BEG-Förderung reduziert auf etwa 14.000 Euro (60% Förderung durch Grund- und Geschwindigkeitsbonus). Die Wärmeplanung zeigt, dass in ihrem Stadtteil ab 2030 ein Fernwärmenetz verfügbar sein wird – sie könnten also auch eine Übergangsheizung installieren (10-Jahres-Frist) und später auf Fernwärme umsteigen. Eine weitere Option wäre eine Pelletheizung (ca. 25.000 Euro, mit Förderung ca. 10.000 Euro), allerdings müssten sie Platz für die Pelletlagerung schaffen.
Familie Müller entscheidet sich für die Wärmepumpe, da ihr Haus bereits relativ gut gedämmt ist und sie langfristig unabhängig von fossilen Brennstoffen werden möchten. Durch die hohe Förderung und niedrigere Betriebskosten amortisiert sich die Investition innerhalb von 12 Jahren.
Mehrfamilienhaus in Kleinstadt – Vorausschauende Planung
Eine WEG mit 12 Wohneinheiten in Freiburg (55.000 Einwohner) besitzt eine zentrale Gasheizung von 2010. Die Heizung funktioniert noch gut, aber die Eigentümergemeinschaft möchte vorausschauend planen. Da Freiburg weniger als 100.000 Einwohner hat, greift die 65-Prozent-Regel erst ab 30. Juni 2028.
Die WEG-Verwaltung lässt 2025 ein Energiekonzept erstellen (Kosten ca. 3.000 Euro, förderfähig). Dieses zeigt, dass eine Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdwärmesonden die beste Lösung wäre, aber erhebliche Investitionen erfordert (ca. 180.000 Euro für das Gesamtsystem). Mit der maximalen BEG-Förderung von 70% würden etwa 126.000 Euro gefördert, sodass die Eigentümer noch 54.000 Euro aufbringen müssten – pro Wohneinheit also 4.500 Euro.
Die Eigentümerversammlung beschließt 2026, bereits jetzt mit der Umsetzung zu beginnen, obwohl die gesetzliche Frist erst 2028 läuft. Durch die frühzeitige Planung können sie den Klima-Geschwindigkeitsbonus nutzen und haben genug Zeit für eine sorgfältige Bauausführung. Die alte Gasheizung dient während der Bauphase als Backup.
Denkmalgeschütztes Gebäude – Individuelle Lösungen
Herr Schmidt besitzt ein denkmalgeschütztes Stadthaus von 1890 in Hamburg. Die Ölheizung ist 28 Jahre alt, und Herr Schmidt möchte diese in den nächsten Jahren austauschen. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten im Gebäudeenergiegesetz besondere Regelungen.
Da eine Außenwärmedämmung aufgrund des Denkmalschutzes nicht möglich ist, wäre eine Wärmepumpe nur bedingt effizient. Nach Beratung durch einen Energieeffizienz-Experten entscheidet sich Herr Schmidt für eine Hybridlösung: Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit geringer Leistung übernimmt die Grundlast an milden Tagen, während ein moderner Gas-Brennwertkessel als Spitzenlastkessel an sehr kalten Tagen zugeschaltet wird. Diese Kombination erfüllt die 65-Prozent-Regel des Gebäudeenergiegesetzes und ist trotz der energetischen Einschränkungen wirtschaftlich sinnvoll.
Die Gesamtkosten betragen etwa 40.000 Euro, mit BEG-Förderung bleiben 16.000 Euro Eigenanteil. Durch die Kombination von Wärmepumpe und Gas spart Herr Schmidt gegenüber der alten Ölheizung etwa 40% der Energiekosten.
Häufige Fehler beim Heizungstausch und wie Sie diese vermeiden
Bei der Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes machen Eigentümer immer wieder typische Fehler, die vermeidbar sind. Hausverwalterscout.de hat für Sie die wichtigsten Stolperfallen zusammengestellt.
Der häufigste Fehler ist eine zu kleine Wärmepumpe. Manche Eigentümer wählen eine unterdimensionierte Wärmepumpe, um Kosten zu sparen. Das führt jedoch dazu, dass an kalten Tagen ein elektrischer Heizstab als Notlösung einspringt, was die Betriebskosten stark erhöht. Eine fachgerechte Heizlastberechnung durch einen Energieberater ist unverzichtbar.
Ein weiterer Fehler ist die Vernachlässigung der Gebäudehülle. Eine Wärmepumpe arbeitet am effizientesten in gut gedämmten Gebäuden mit niedrigen Vorlauftemperaturen. Wer eine Wärmepumpe in ein schlecht gedämmtes Haus einbaut, zahlt unnötig hohe Stromkosten. Oft ist es wirtschaftlicher, zunächst in eine bessere Dämmung zu investieren und dann eine kleinere Wärmepumpe zu installieren.
Viele Eigentümer vergessen zudem die Pflicht zur Energieberatung vor dem Heizungstausch. § 71 GEG schreibt diese Beratung zwingend vor. Ohne Beratungsnachweis können Förderanträge abgelehnt werden. Die Beratung selbst ist jedoch keine Belastung, sondern hilft dabei, die optimale Lösung für die individuelle Situation zu finden.
Ein häufiger Planungsfehler ist auch, die kommunale Wärmeplanung nicht zu berücksichtigen. Wer eine teure Erdwärmepumpe installiert, obwohl in drei Jahren ein Fernwärmenetz verfügbar sein wird, hat eine Fehlinvestition getätigt. Ein Blick in die Wärmeplanung der Gemeinde ist daher vor jeder Heizungsentscheidung Pflicht.
Schließlich wird oft der Zeitfaktor unterschätzt. Von der Planung über den Förderantrag bis zur Installation einer neuen Heizung vergehen typischerweise 6 bis 12 Monate. Wer zu spät mit der Planung beginnt, gerät in Zeitnot und kann möglicherweise nicht alle Förderoptionen optimal nutzen. Eine frühzeitige Planung ist daher entscheidend.
Checkliste: So bereiten Sie sich auf das Gebäudeenergiegesetz vor
Um Ihnen die Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes zu erleichtern, hat hausverwalterscout.de eine praktische Checkliste zusammengestellt:
Kurzfristig (innerhalb von 3 Monaten):
- Prüfen Sie das Alter und den Zustand Ihrer aktuellen Heizung
- Informieren Sie sich über die kommunale Wärmeplanung Ihrer Gemeinde
- Lassen Sie einen aktuellen Energieausweis erstellen, falls dieser älter als 10 Jahre ist
- Prüfen Sie, ob Nachrüstpflichten (Rohrdämmung, Geschossdeckendämmung) erfüllt sind
- Dokumentieren Sie den aktuellen Energieverbrauch
Mittelfristig (innerhalb von 6-12 Monaten):
- Beauftragen Sie eine professionelle Energieberatung
- Lassen Sie ein individuelles Sanierungskonzept erstellen
- Informieren Sie sich über aktuelle Förderprogramme
- Holen Sie mehrere Angebote von Fachbetrieben ein
- Prüfen Sie Finanzierungsmöglichkeiten und Kreditangebote
- Planen Sie gegebenenfalls zusätzliche Maßnahmen (Dämmung, neue Heizkörper)
Langfristig (1-3 Jahre):
- Erstellen Sie einen konkreten Zeitplan für den Heizungstausch
- Stellen Sie rechtzeitig vor Baubeginn den Förderantrag
- Beauftragen Sie einen Fachbetrieb und vereinbaren Sie verbindliche Termine
- Lassen Sie während der Bauphase eine professionelle Baubegleitung durchführen
- Dokumentieren Sie alle Maßnahmen für spätere Nachweise
- Lassen Sie nach Abschluss einen neuen Energieausweis erstellen
Für WEGs zusätzlich:
- Informieren Sie alle Eigentümer frühzeitig über anstehende Maßnahmen
- Setzen Sie das Thema rechtzeitig auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung
- Beauftragen Sie die WEG-Verwaltung mit der Einholung von Angeboten
- Klären Sie die Finanzierung über Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlage
- Beschließen Sie die Maßnahmen mit der erforderlichen Mehrheit
Häufig gestellte Fragen zum Gebäudeenergiegesetz
Muss ich meine funktionierende Gasheizung jetzt sofort austauschen?
Nein. Das Gebäudeenergiegesetz genießt umfassenden Bestandsschutz für bestehende Heizungen. Sie dürfen Ihre Gas- oder Ölheizung bis 2045 weiterbetreiben und auch reparieren. Die 65-Prozent-Regel greift erst beim Einbau einer neuen Heizung.
Ab wann gilt die 65-Prozent-Regel in meiner Stadt?
In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern gilt die Regel ab 30. Juni 2026. In kleineren Kommunen ab 30. Juni 2028. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die Regel bereits seit Januar 2024.
Welche Heizung ist die beste für mein Haus?
Das hängt von vielen Faktoren ab: Dämmzustand, Größe, Lage, kommunale Wärmeplanung und Budget. Eine pauschale Empfehlung ist nicht möglich. Lassen Sie sich von einem Energieberater individuell beraten – diese Beratung ist ohnehin verpflichtend und wird gefördert.
Wie hoch ist die Förderung für eine neue Heizung?
Die Grundförderung beträgt 30%. Mit Einkommensbonus (30%), Geschwindigkeitsbonus (20%) und Effizienzbonus (5%) sind maximal 70% Förderung möglich. Die förderfähigen Kosten sind auf 30.000 Euro pro Wohneinheit begrenzt.
Was passiert, wenn meine Heizung unerwartet ausfällt?
Sie haben eine 5-Jahres-Übergangsfrist, in der Sie eine Übergangsheizung installieren können, die noch nicht die 65-Prozent-Regel erfüllen muss. Bei geplantem Fernwärme- oder Wasserstoffanschluss verlängert sich die Frist auf 10 Jahre.
Darf ich noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja, aber nur unter bestimmten Bedingungen: Die Gasheizung muss zu 65% mit Biogas oder Wasserstoff betrieben werden, oder Sie nutzen eine Übergangsfrist, oder Sie wohnen in einem ausgewiesenen Wasserstoffnetzgebiet mit verbindlichem Umstellungsplan.
Muss ich als über 80-Jähriger auch eine neue Heizung einbauen?
Nein. Für Eigentümer über 80 Jahre gilt eine vollständige Befreiung von der Austauschpflicht. Erst die Erben oder Käufer müssen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang die GEG-Anforderungen erfüllen.
Was gilt für Mehrfamilienhäuser mit Etagenheizungen?
Wenn eine Etagenheizung ausfällt, hat die Eigentümergemeinschaft 5 Jahre Zeit zu entscheiden: Einbau einer zentralen Heizung, Ersatz durch neue Etagenheizung (dann 13 Jahre Übergangsfrist für alle anderen), oder Nutzung anderer Übergangsfristen.
Sind die Kosten für den Heizungstausch steuerlich absetzbar?
Ja, energetische Sanierungsmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen über drei Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden (§ 35c EStG). Bis zu 20% der Kosten (maximal 40.000 Euro) können abgesetzt werden. Dies ist mit der BEG-Förderung kombinierbar.
Was passiert, wenn ich die Anforderungen des GEG nicht erfülle?
Bei Verstößen gegen das Gebäudeenergiegesetz können Bußgelder bis zu 50.000 Euro verhängt werden. In der Praxis wird aber zunächst eine Frist zur Nachbesserung gesetzt. Wichtig ist jedoch: Ohne GEG-Konformität erhalten Sie keine Förderung.
Fazit: Das Gebäudeenergiegesetz als Chance begreifen
Das Gebäudeenergiegesetz stellt Immobilieneigentümer, Vermieter und WEG-Verwaltungen zweifellos vor Herausforderungen. Die Investitionen in neue Heizungssysteme sind erheblich, und die rechtlichen Anforderungen sind komplex. Dennoch lohnt es sich, das Gebäudeenergiegesetz nicht nur als Belastung, sondern als Chance zu sehen.
Die Kombination aus strengen Vorgaben und großzügiger Förderung schafft einen günstigen Zeitpunkt für die energetische Modernisierung. Mit Fördersätzen von bis zu 70 Prozent waren Investitionen in erneuerbare Heizungen nie attraktiver. Die steigenden CO2-Preise machen fossile Brennstoffe zunehmend teuer, während die Betriebskosten von Wärmepumpen und anderen erneuerbaren Systemen stabil bleiben oder sogar sinken.
Entscheidend für den Erfolg ist eine vorausschauende Planung. Wer nicht wartet, bis die Heizung ausfällt, sondern frühzeitig ein Konzept entwickelt, kann alle Förderoptionen optimal nutzen und die beste technische Lösung für seine Immobilie finden. Die kommunale Wärmeplanung bietet dabei wertvolle Orientierung und sollte unbedingt in die Entscheidung einbezogen werden.
Für WEGs ist eine offene Kommunikation innerhalb der Eigentümergemeinschaft besonders wichtig. Je früher das Thema Heizungserneuerung auf die Agenda kommt, desto mehr Zeit bleibt für Abstimmungen und desto geringer ist die Gefahr von Konflikten. Eine kompetente WEG-Verwaltung kann hier als Moderator und Koordinator einen wichtigen Beitrag leisten.
Das Gebäudeenergiegesetz ist mehr als eine gesetzliche Pflicht – es ist ein Baustein auf dem Weg zur Klimaneutralität. Immobilieneigentümer, die jetzt die Weichen richtig stellen, schaffen nicht nur zukunftssichere Gebäude, sondern tragen auch aktiv zum Klimaschutz bei. Mit der richtigen Planung, professioneller Beratung und Nutzung der verfügbaren Förderungen ist der Umstieg auf erneuerbare Heizungen gut zu bewältigen.
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