Grunddienstbarkeiten sind Rechte, die ein Grundstückseigentümer einem Nachbarn einräumen muss. Solche Dienstbarkeiten sind mit einem Grundstück verbunden und nicht auf einen Besitzer beschränkt, weswegen auch neue Käufer von Immobilien davon betroffen sind.
Grund genug, sich vor dem Kauf mit den Grunddienstbarkeiten im Grundbuch von Immobilien auseinanderzusetzen. Hierdurch können Kaufinteressenten einschätzen, welche Verpflichtungen sie mit einer Immobilie eingehen und ob sie dazu bereit sind.
Im Grundbuch einer Immobilie können gewisse
Grunddienstbarkeiten festgeschrieben sein. An diese müssen sich dann sogar neue Eigentümer halten. Dieser dreiteilige Ratgeber erklärt, was es mit den Grunddienstbarkeiten auf sich hat und was Kaufinteressenten bei der Auswahl einer Immobilie beachten müssen.
Dieser erste Teil definiert den Begriff der Grunddienstbarkeit und stellt typische Beispiele wie das Leitungsrecht vor. Allerdings müssen Eigentümer selbst bei geltenden Grunddienstbarkeiten nicht alles hinnehmen, sondern können Einfluss auf die Nutzung der Sonderrechte nehmen.
Die Grundlage für Grunddienstbarkeiten bildet § 1018 BGB ab.
Was ist unter „Grunddienstbarkeiten“ zu verstehen?
Grunddienstbarkeiten sind Rechte, die Nachbarn gegenüber dem Eigentümer eines Grundstücks haben. Alternativ können Rechte eines Eigentümers durch eine solche Dienstbarkeit eingeschränkt werden, die dieser unter normalen Bedingungen hätte. Grundsätzlich wird zwischen dienenden und herrschenden Grundstücken unterschieden. Die Eigentümer der herrschenden Grundstücke profitieren von den Grunddienstbarkeiten, wohingegen die Eigentümer der dienenden Grundstücke Rechte gewähren oder darauf verzichten müssen.
Grunddienstbarkeiten werden häufig, aber nicht immer, im Grundbuch eingetragen. Wer sich für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks interessiert, kann daher genau prüfen, ob entsprechende Dienstbarkeiten vereinbart wurden. Diese sind nämlich nicht an eine Person, sondern an das jeweilige Grundstück gebunden. Deswegen müssen sich auch neue Käufer an die geltenden Regelungen halten.
Achtung: Grunddienstbarkeiten sind in einigen Fällen in privatrechtlichen Verträgen und nicht im Grundbuch festgehalten. Deswegen muss vor dem Kauf genau geprüft werden, ob solche separaten Verträge bestehen.
Typische Beispiele von Grunddienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten regeln eine Vielzahl von Situationen im nachbarschaftlichen Miteinander. Zu den typischen Beispielen zählen das Wegerecht, das Leitungsrecht und das Überbaurecht. Ebenso kann durch eine entsprechende Vereinbarung eine Bebauungsbeschränkung bestehen oder bestimmte Immissionen müssen geduldet werden. Die folgenden Informationen vermitteln einen Eindruck von den verschiedenen Grunddienstbarkeiten.
Wegerecht
Ein typisches Beispiel für eine Grunddienstbarkeit ist das Wegerecht. Dieses regelt, dass ein Nutzer die Wege auf einem Grundstück befahren oder darauf gehen darf, um sein eigenes Haus zu erreichen. Dieses Wegerecht kommt vor allem bei Hinterliegergrundstücken zum Einsatz, kann aber auch in anderen Situationen zum Tragen kommen.
Leitungsrecht
Das Leitungsrecht sieht vor, dass bestimmte Kabel und Leitungen über das Grundstück eines anderen Eigentümers geleitet oder sogar durch dieses hindurch verlegt werden dürfen. Das ist beispielsweise dann nötig, wenn für einen Bezug von Strom und Wasser die Verlegung durch das dienende Grundstück praktischer ist.
Überbaurecht
Unter normalen Umständen ist es so, dass das Haus eines Nachbarn nicht in das Grundstück eines Eigentümers hineinragen darf. Im Gegenteil muss es aus Brandschutzgründen häufig einen Mindestabstand zum Zaun beziehungsweise zur Grundstücksgrenze einhalten. Ein Überbaurecht stellt hingegen sicher, dass Teile des Nachbarhauses auf das Nachbargrundstück ragen dürfen, ohne dass dies rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen würde.
Bebauungsbeschränkungen
Bebauungsbeschränkungen gehören ebenfalls zu den Grunddienstbarkeiten. Mit ihnen soll beispielsweise sichergestellt werden, dass kein Nachbar ein Gebäude errichtet, das eine schöne Aussicht beeinträchtigt. Bei einer solchen Beschränkung dürfen neu errichtete Gebäude nur eine klar definierte Maximalhöhe haben. Wer plant, auf einem neu erworbenen Grundstück Gebäude entstehen zu lassen, sollte im Grundbuch genau prüfen, ob eine Bebauungsbeschränkung besteht.
Duldung von Immissionen
Gerade im landwirtschaftlichen Bereich kommt es immer wieder zu Immissionen oder zu einer starken Lärmbelastung. Damit Anwohner gegen entsprechende Betriebe nicht einfach klagen dürfen, können Grunddienstbarkeiten in den jeweiligen Grundbüchern vereinbart werden. Diese erlauben es den jeweiligen Betrieben dann, den bei ihrer Arbeit unvermeidlichen Lärm oder Schmutz zu produzieren, ohne Klagen befürchten zu müssen.
Grunddienstbarkeiten sind kein Freilos
Eigentümer von dienenden Grundstücken müssen einige Einschränkungen in Kauf nehmen, sie müssen sich allerdings nicht alles gefallen lassen. So können sie beispielsweise eine schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit einfordern. Das bedeutet etwa beim Wegerecht, dass ein Nachbar nicht willkürlich auf den Wegen hin und her fahren darf, sondern diese nur unter bestimmten Bedingungen nutzen darf. Eine solche schonende Ausübung wird in der Regel erwartet, sie kann bei Problemen jedoch auch gerichtlich eingefordert werden.
In vielen Fällen ist mit einer Grunddienstbarkeit eine Unterhaltungspflicht verbunden. Das bedeutet, dass die nutznießenden Nachbarn bei einem Wegerecht in Teilen am Unterhalt und der Instandsetzung der Wege beteiligt werden können. Ebenso ist es möglich, bei der Vereinbarung einer Grunddienstbarkeit ein Nutzungsentgelt festzulegen. In diesem Fall bekommen die Eigentümer der dienenden Grundstücke eine Entschädigung für die Sonderrechte der Nachbarn.
Wurde eine solche Entschädigung nicht im Grundbuch vereinbart, kann sie auch von neuen Käufern nicht eingefordert werden. Dies wäre nur möglich, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks einwilligt, die Grunddienstbarkeit im Grundbuch zu verändern.
Erfahren Sie im zweiten Teil dieses Ratgebers am Beispiel des Wegerechts, wie sich die Grunddienstbarkeiten in der Praxis auswirken und welche Besonderheiten von Eigentümern dienender und herrschender Grundstücke zu beachten sind.
