Viele Privatvermieter besitzen Gewerbeeinheiten in ihren Immobilien. Jedoch ist ein Gewerbemietvertrag grundlegend gestaltungsfrei. Nur wenige Grundlagen finden sich im BGB. Um sich als Vermieter zu schützen sollte man die Grundlagen und Tipps beherzigen, teils fachkundige Hilfe einholen. Ob Vertragsgestaltung, Laufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten und Einbauten, vieles ist anders als beim Mietvertrag für Wohnzwecke.
Wer Gewerberäumlichkeiten besitzt muss sich zwangsläufig mit der Frage auseinandersetzen, wie der Gesetzgeber die Mietvertragsbedingungen mit Gewerbetreibenden regelt. Dabei ist die Vertragsgestaltung prinzipiell frei verhandelbar und das Bürgerliche Gesetzbuch schafft nur ein Teilen Klarheit.
Schon bei der Auswahl des Gewerbes sollte man einige Tipps als Privatvermieter beherzigen. Der anschließende Gewerbemietvertrag unterscheidet sich elementar von Mietverträgen zu Wohnzwecken. Die wichtigsten Grundlagen zum Gewerbevertrag im BGB und einige hilfreiche Tipps haben wir zusammengestellt.
Die Auswahl des Gewerbes in der Immobilie
Jede Gewerbeimmobilie ist anders und sollte den realen Nutzungsmöglichkeiten entsprechen. Grundlegend schreibt die Baunutzungsverordnung vor, ob es sich um Gewerbe- oder Wohnraum handelt. Sie regelt, ob ein Gebiet reinen Wohnzwecken dient, als Mischgebiet ausgewiesen ist oder nur Gewerbe beziehungsweise Industrie vorsieht.
Achtung: Bevor man als Privatvermieter einen Gewerbemietvertrag eingeht, sollte man die regionalen Gegebenheiten und Festsetzungen zur Baunutzungsverordnung kennen. Wer Gewerbeeinheiten in einem reinen Wohngebiet vermietet, macht sich unter Umständen strafbar.
Tipp: Da viele Gewerbeeinheiten, gerade in den Großstädten, leer stehen, kann sich eine Umwandlung hin zum Wohnraum lohnen. Hierzu ist ein Baugenehmigungsverfahren einzuleiten, aktuelle Bauvorschriften zu beachten, sowie gesonderte Bedingungen zum Brandschutz.
Der typische Fall ist eine oder zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Da ein Gewerbemietvertrag in der Regel über fünf oder gar 10 Jahre geschlossen wird, sollte man genau überlegen, an wen man die Immobilie vermietet.
Der klassische Kiosk oder das Architektenbüro, eine Boutique oder ein Juwelier oder auch eine Arztpraxis wären ein Glücksfall. Bei gastronomischen Betrieben oder Barbetrieben sind in der Regel große Umbauarbeiten zu tätigen. Vom Fettabscheider über Klima- und Dunstabzug bis hin zur Müllentsorgung ist eine Vermietung hier zu überdenken.
Letztlich sind die meisten Immobilien in Privatbesitz auch Wohnraum für den Normalmieter. Geräuschpegel und Ausdünstungen des Gewerbes wirken sich oft negativ auf die Vermietbarkeit aus.
Die vertraglichen Grundlagen beim Gewerbemietvertrag
Das deutsche Mietrecht ist beim Wohnraum detailliert im BGB bedacht. Bei der gewerblichen Vermietung schließt man einen zivilrechtlichen Vertrag, der in seiner Ausgestaltung generell frei ist, wenngleich auch hier das deutsche Vertragsrecht gilt.
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt generell nur das Mietverhältnis zu Wohnzwecken, das „gewerbliche“ ist nur indirekt benannt, wenngleich es ebenso ein Mietverhältnis, nicht aber ein eigenständiges Rechtsgebiet, darstellt.
Die Ausgestaltung des Gewerbemietvertrags ist grundlegend frei. Dabei wird in der allgemeinen Rechtsprechung geprüft, ob Vermieter oder Gewerbemieter unangemessen benachteiligt werden. So kann eine Vermietung an einen Großkonzern eine heikle Angelegenheit darstellen.
Tipp: Wer an eine so genannte „Kette“ oder einen Konzern vermietet, sollte die Ausgestaltung des Mietvertrags einem Fachanwalt oder einer erfahrenen Hausverwaltung übergeben. Letztlich ist der Gestaltungsspielraum zu groß und die Langfristigkeit und Investitionen in das Gewerbeobjekt zu umfassend, um hier auf Risiko zu spielen.
Zum einen regelt §578 II BGB, dass bei Mietverhältnissen, die nicht zu Wohnzwecken eingegangen werden, die Paragrafen 552 I, §554 I-IV und §569 II des BGB zu beachten sind.
Mit §580 a BGB bildet sich die einzige und nennenswerte Grundlage zum Gewerbemietvertrag, mithin der Regelung zur Kündigungsfrist, die regelmäßig sechs Monate beträgt.
Achtung: Wie bei Wohnräumen gilt die Heizkostenverordnung auch im Gewerbemietrecht, wonach der Vermieter mindestens die Hälfte der Energiekosten verbrauchsabhängig abrechnen muss.
Tipp: Bei längeren Verträgen über einem Jahr Laufzeit muss der Gewerbemietvertrag schriftlich geschlossen werden, so §550 BGB. Aber Achtung: Eine vorherige mündliche Vereinbarung ist bindend und ergo eine Schriftform stets anzuraten.
Der Gewerbemietvertrag ist, wie gesagt, frei zwischen den Vertragsparteien verhandelbar. Jedoch braucht es einiger grundlegender Daten und Inhalte, auf die wir im zweiten Teil eingehen. Und auch die Frage, wann und in welchen Situationen Kündigungen möglich sind, bleibt zu beantworten.
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