Sobald die Temperaturen sinken, ist es wieder an der Zeit: Die Heizperiode startet. Das bedeutet, dass man die Heizung anstellt, um nicht zu frieren und Schimmelbildung aufgrund zu niedriger Temperaturen zu vermeiden. In Bezug auf die Heizperiode gibt es verschiedene Regelungen, die Vermieter und Mieter kennen und einhalten müssen.
In der Heizperiode läuft die Heizung, um Krankheiten von Mietern und Schäden an der Immobilie zu vermeiden. Die Vermieter sind für einen störungsfreien Betrieb der Heizungsanlage verantwortlich und müssen mit Mietminderungen rechnen, wenn sie ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. Für Mieter besteht keine Heizpflicht, sie müssen aber Schäden an der Mietsache vermeiden. Diese und weitere Regelungen in Bezug auf die Heizperiode sowie die Besonderheiten, die Mieter und Vermieter im Einzelnen berücksichtigen müssen, veranschaulicht dieser Beitrag.
Von wann bis wann ist Heizperiode?
Die Heizperiode ist eine im Mietrecht festgehaltene Zeit, die sicherstellen soll, dass Mietern ihr Recht auf eine warme Wohnung zugebilligt wird. Sie ist gesetzlich nicht eindeutig definiert, gilt aber laut gängiger Rechtsprechung üblicherweise vom 01. Oktober bis zum 30.April. Während der Heizperiode müssen Vermieter sicherstellen, dass die Heizung läuft und von den Mietern genutzt werden kann. In der Zeit zwischen 6 und 23 Uhr müssen sie in der Lage sein, Wohnräume und Küche auf 20° C, die Bäder auf 22° C und die Schlafzimmer und Flure auf 18° C aufzuheizen.
Zwischen 23 Uhr und 6 Uhr gelten hiervon abweichende Werte. Jetzt müssen mindestens 16° C in allen Räumen erreicht werden können. Grundsätzlich ist es möglich, im Mietvertrag höhere Mindesttemperaturen zu vereinbaren. Es ist allerdings nicht möglich, die gesetzlich vorgeschriebenen Untergrenzen durch Individualregelungen im Mietvertrag zu unterschreiten.
Bereits 1998 entscheid das Landgericht Berlin, AZ 64 S 266/97, dass im Zeitraum zwischen 23:00 und 06:00 Uhr eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius möglich sein muss.
Verpflichtungen des Vermieters in der Heizperiode
Die Heizperiode ist nicht gesetzlich definiert, weswegen abhängig von den regionalen Besonderheiten und aktuellen klimatischen Bedingungen jeweils andere Vorgaben gelten können. Beispielsweise kann es vorkommen, dass am 01. Oktober die Heizperiode in Hamburg bereits begonnen hat, während sie in Bayern erst am 01. November startet. Ebenso ist es möglich, individuelle Regelungen im Mietvertrag zu vereinbaren, solange die Mieter hierdurch nicht unzulässig benachteiligt werden.
Prinzipiell kann es passieren, dass Vermieter auch außerhalb der Heizperiode dafür sorgen müssen, dass Mieter ihre Wohnung beheizen können. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Außentemperaturen bereits vor dem 01. Oktober oder noch nach dem 30. April so niedrig sind, dass Heizen erforderlich ist.
Hinweis: Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Vermieter das Heizen immer dann ermöglichen müssen, wenn mindestens an drei aufeinanderfolgenden Tagen eine Temperatur von weniger als 12° C erreicht wird.
Zu beachten ist, dass Wohnungen nicht von einem Augenblick auf den anderen auskühlen. Wenn die Temperaturen somit gelegentlich nur einen oder zwei Tage in Folge zu niedrig sind, muss die Heizung nicht zwingend eingeschaltet werden. Die Innentemperaturen können üblicherweise für diese Zeit auch ohne zusätzliches Heizen aufrechterhalten werden.
Sind Mieter zum Heizen verpflichtet?
Prinzipiell besteht keine Heizpflicht für Mieter. Wer gerne in einer kühlen Wohnung lebt und sich lieber mit Decken oder warmer Kleidung warm hält, kann dies tun. Allerdings muss sichergestellt sein, dass durch fehlendes Heizen keine Schäden an der Mietsache entstehen. Es kann durchaus passieren, dass in zu kalten Räumen Feuchtigkeit auftritt und die Gefahr von Schimmelbildung steigt. Das müssen die Mieter zwingend verhindern. Wenn Schimmel nachweislich auf falsches Heizen zurückgeführt werden kann, müssen die Mieter die Kosten für die Beseitigung tragen.
Wenn die Heizung defekt ist
Die Pflicht, die Funktionstüchtigkeit der Heizung zu gewährleisten, liegt beim Vermieter. Erfüllt er diese Pflicht nicht, liegt ein Mangel an der Mietsache vor. Diese muss der Mieter dem Vermieter zur Kenntnis bringen und dieser muss den Mangel auf eigene Kosten beseitigen. Alle Klauseln im Mietvertrag, die diese Pflicht auf den Mieter übertragen, sind unzulässig und damit unwirksam.
Ist dem Vermieter bekannt, dass die Heizung nicht oder nicht ausreichend funktioniert und er behebt diesen Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist, haben Mieter das Recht zur Mietminderung. Das gilt selbst dann, wenn die jeweiligen Temperaturen gerade einmal 1° C unter den vorgeschriebenen Werten liegt.
Es ist wichtig, dass Mieter eindeutig nachweisen können, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Deswegen empfiehlt es sich, eine Tabelle anzulegen, in der die aktuellen Temperaturen in der Wohnung festgehalten werden. Um dies leisten zu können, sollte man entsprechende Messgeräte zur Verfügung haben. Je ausführlicher, präziser und professioneller eine solche Liste angelegt wird, desto bessere Dienste leistet sie im Streitfall.
Wie stark die Miete gemindert werden darf, hängt vom individuellen Fall ab. Grundsätzlich ist es möglich, die Miete um 20% bis 100% zu senken. Letzteres ist aber nur dann möglich, wenn die Heizung komplett ausfällt. Außerdem haben Mieter nach §§ 536a und 536 BGB einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn eine defekte oder nicht funktionstüchtige Heizung zu einem Mehrverbrauch führt. Diese zusätzlichen Kosten müssen allerdings klar nachgewiesen werden und eindeutig auf die defekte Heizung zurückzuführen sein.
Praxistipps für die Heizperiode
In der Praxis haben sich einige Verhaltensweisen während der Heizperiode als sinnvoll erwiesen, um die Nebenkosten niedrig zu halten und trotzdem die Gefahr der Schimmelbildung zu minimieren. So sollte man die Fenster nicht permanent auf Kipp stellen, da hierdurch eine Menge Wärme verloren geht. Stattdessen ist es sinnvoller, regelmäßig stoßzulüften, um Feuchtigkeit aus den Räumen hinaus zu bekommen.
Des Weiteren ist es wichtig, dass die Heizkörper frei stehen und nicht durch Möbel oder andere Hindernisse verdeckt werden. Ansonsten staut sich die Wärme an einem Ort, die Zimmer insgesamt bleiben aber kalt. Die Folge ist, dass man stärker heizen muss, um die gewünschten Temperaturen zu erreichen. Die hierdurch entstehenden Mehrkosten lassen sich durch eine geschickte Platzierung der Möbel vermeiden. Nicht zuletzt sollten Mieter Wert darauf legen, konstant zu heizen. Es kostet deutlich mehr Energie, einen Raum wieder auf eine bestimmte Temperatur zu bringen, als diese Temperatur dauerhaft zu halten.
Fazit: Richtiges Heizen im Winter ist wichtig
Es ist während der Heizperiode wichtig, gezielt und effizient zu heizen. Das ist nur dann möglich, wenn die Vermieter die Funktionstüchtigkeit der Heizung sicherstellen. Die Mieter sind zwar nicht zum Heizen verpflichtet, müssen aber alles unternehmen, um Schimmelbildung und Schäden an der Mietsache zu verhindern. Durch einige Strategien und effizientes Heizen ist es dann möglich, eine Menge Heizkosten einzusparen.
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