Das Umlaufverfahren ist eine Möglichkeit, um Beschlüsse zu erzielen, ohne dass eine Eigentümerversammlung einberufen wird. Es gibt aber noch weitere Maßnahmen, die einzelne Eigentümer ergreifen können, damit die WEG ohne Verwalter handlungsfähig ist.
Ist die WEG ohne Verwaltung, besteht die Möglichkeit, Beschlüsse über das Umlaufverfahren zu erzielen. So bewahrt sich eine WEG ihre Handlungsfähigkeit. Scheitert dieses Verfahren, haben Eigentümer noch weitere Möglichkeiten, um aktiv zu werden und Beschlüsse zu erzielen.
Im ersten Teil dieses Ratgebers ging es um die Frage, wie handlungsfähig eine WEG ohne Verwalter noch ist. In diesem zweiten Teil werden einzelne Strategien zur Wahrung der Handlungsfähigkeit und die sich daraus ergebenden Aufgaben und Folgen vorgestellt.
Regeln für das Umlaufverfahren bei der WEG
Es ist nicht zwingend erforderlich, dass für die Beschlussfindung einer WEG eine Eigentümerversammlung oder Vollversammlung einberufen wird. Ebenso ist es möglich, das Umlaufverfahren zu nutzen. Dieses ist in § 23 Absatz 3 Satz 1 WEG geregelt und läuft komplett schriftlich ab. Eine Voraussetzung hierfür ist, dass die Entscheidungen einstimmig getroffen werden. Sämtliche Eigentümer müssen einem Beschluss daher zustimmen, damit dieser Rechtsgültigkeit erlangt.
Für das Umlaufverfahren kommt die Textform nach § 126b BGB zum Einsatz. Es können also auch E-Mails, Internetplattformen und Apps für die Übermittlung genutzt werden. In der Regel wird das Umlaufverfahren vom Verwaltungsbeirat oder dessen Vertreter in die Wege geleitet und durchgeführt. Wenn in einer Eigentümerversammlung ein einzelner Wohnungseigentümer bestimmt wurde, der ebenfalls das Umlaufverfahren durchführen darf, kann auch dieser tätig werden.
Die Regeln für die Bestellung eines neuen Verwalters entsprechen im Umlaufverfahren denen bei einer Eigentümerversammlung. Entsprechend müssen auch hier drei Angebote vorliegen und es muss genügend Zeit vorhanden sein, dass ich alle Wohnungseigentümer damit beschäftigen. Auch der hierfür notwendige Beschluss muss einstimmig erfolgen. All dies ist im schriftlichen Verfahren nicht praktikabel, zumal wenn es sich um eine große WEG handelt.
Möglichkeiten einzelner Eigentümer bei WEG ohne Verwaltung
Es gibt Situationen, in denen alle bisher genannten Maßnahmen nicht greifen. Weder gibt es einen Verwalter, der eine Eigentümerversammlung einberufen kann, noch einen ermächtigten Wohnungseigentümer. Auch der Verwaltungsbeirat kann sich weigern, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, und es kann passieren, dass es weder zu einer Vollversammlung noch zu einem Umlaufverfahren kommt. In solchen Fällen haben einzelne Eigentümer trotzdem die Möglichkeit, aktiv zu werden und dafür zu sorgen, dass die Handlungsfähigkeit der WEG wiederhergestellt wird.
- Eine Vollversammlung in die Wege leiten
Einzelne Eigentümer haben die Möglichkeit, eine Vollversammlung in die Wege zu leiten. Hierzu sollten sie alle anderen Eigentümer anschreiben und versuchen, einen gemeinsamen Termin für eine Vollversammlung zu finden, an dem alle teilnehmen können.
- Das Umlaufverfahren nutzen
Alternativ können einzelne Eigentümer ein Rundschreiben an alle Eigentümer schicken, in dem sie um deren Einverständnis bitten, eine Eigentümerversammlung anberaumen zu dürfen. § 24 Absatz 3 WEG regelt, dass ein Eigentümer mittels Umlaufbeschluss dazu ermächtigt werden kann, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Hier ist es dann wiederum erforderlich, dass drei Angebote unterschiedlicher Hausverwaltungen vorliegen und die einzelnen Eigentümer genügend Zeit haben, um sich damit zu beschäftigen, bevor es zu einem Beschluss kommt.
- Den Klageweg beschreiten
Die letzte Alternative, wenn alle anderen Maßnahmen nicht greifen, besteht in einer Beschlussersetzungsklage. Die Möglichkeit hierzu ist in § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG geregelt. Das Ziel hierbei ist es, dass ein Gericht einen Verwalter bestellt, der die Handlungsfähigkeit der WEG wiederherstellt. Alternativ kann der Kläger fordern, vom Gericht dazu ermächtigt zu werden, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, um hier einen neuen Verwalter bestellen zu können.
Achtung: Dieser Schritt ist nur dann möglich, wenn sich der jeweilige Eigentümer bereits darum bemüht hat, eine Eigentümerversammlung in die Wege zu leiten oder eine Vollversammlung zu organisieren. Alle anderen Eigentümer mussten die Möglichkeit haben, sich mit dem Anliegen des Klägers auseinanderzusetzen, bevor das Gericht eine entsprechende Ermächtigung erteilt.
Eine gerichtliche Bestellung eines Verwalters ist zudem nur möglich, wenn der Richter alle notwendigen Tatsachen zur Verfügung hat, um eine Ermessensentscheidung treffen zu können. Hierfür ist es unter anderem erforderlich, dass der Kläger drei unterschiedliche Hausverwaltungen vorschlägt, die zur Übernahme der Verwaltung bereit wären. Wenn das Gericht einen Verwalter einsetzt, kann dieser agieren, als wäre er von der Eigentümergemeinschaft selbst eingesetzt worden.
Letzte Möglichkeit bei Wegfall des WEG-Verwalters: Einstweilige Verfügung nutzen
Es kommt immer wieder vor, dass Eigentümer vom Gericht erwarten, es möge einen Verwalter auf Grundlage einer einstweiligen Verfügung einsetzen. Bloß weil kein Verwalter vorhanden ist, besteht jedoch noch kein Rechtsschutz in diesem Sinne. So hat das LG Berlin 2012 geurteilt. Eine einstweilige Verfügung ist nur mit einem Verfügungsanspruch und einem Verfügungsgrund möglich. Einen Verfügungsanspruch hat jeder Wohnungseigentümer, da er das Recht hat, zu verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird.
Ein Verfügungsgrund liegt aber nur vor, wenn der Kläger besonders eilbedürftig ist. Das bedeutet, dass er wesentliche Nachteile zu erleiden hätte, wenn nicht schnellstmöglich ein neuer Verwalter bestellt wird. So urteilte das LG Köln 2010. Ohne eine solche Eilbedürftigkeit muss die Beschlussersetzungsklage auf „klassischem“ Weg durchgeführt werden. Ergibt sich im Laufe dieser Zeit jedoch eine Eilbedürftigkeit, kann das Gericht dann eine gerichtliche Bestellung auf Grundlage einer einstweiligen Verfügung durchführen.
