Kauf einer Immobilie – Diese Fehler sollten Sie vermeiden

Immobilien sind nach wie vor begehrte Wertanlagen. Der Kauf einer Immobilie verlangt aber einige Expertisen. Welche Fehler Sie auf jeden Fall vermeiden sollten, erfahren Sie hier.

Trautes Heim, Glück allein – Die eigene Immobilie zur Selbstnutzung oder als Investment ist ungebrochen stark begehrt. Tatsächlich handelt es sich für viele Menschen oftmals um eine der größten und wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Wo viel Potenzial steckt, lauern aber auch einige Fehler, die im schlimmsten Fall zu hohen finanziellen Einbußen führen können und den Traum zum Albtraum werden lassen. Solche Fehler können bereits weit vor dem Unterschreiben des Kaufvertrags passieren. Vielen Kaufinteressenten fehlt die Erfahrung, um die berüchtigten Fehler nicht zu machen. In diesem Beitrag erfahren Sie einige der größten Fehler, die im Prozess eines Immobilienkaufs passieren können und wie sie diese vermeiden.

Beim Immobilienkauf Wohnflächenangaben ungeprüft lassen

Die Größe einer Immobilie ist für den Käufer ein wesentlicher Faktor. Schließlich kostet jeder Quadratmeter Geld. Aus diesem Grund sollten Sie es nicht unterlassen, die Wohnflächenangaben zu überprüfen. Was zunächst eigenartig klingt und woran man möglicherweise auch nicht als Erstes denkt, sollte unbedingt auf Ihrer Liste stehen, bevor Sie Ihre Traumimmobilie erwerben. Fakt ist nämlich, dass nicht alle Angaben zur Wohnfläche den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Die Größe einer Immobilie im Inserat kann in manchen Fällen daher von der Realität abweichen. In vielen Exposés werden die Wohnflächenangaben geschönt und damit fehlerhaft angegeben.

Neben der schlichten Falschangabe bedienen sich manche Anbieter auch einigen Tricks, um die Wohnflächenangabe zu verschönern. Zum Beispiel werden Terrassen oder Kellerflächen oft ungenau und deutlich zu großzügig ausgewiesen. Eine große Terrasse ist aber für viele Interessenten ein großer Pluspunkt, der den Preis in die Höhe treibt. Ein beliebter Trick ist auch die volle Anrechnung der Flächen unter Dachschrägen. Diese werden oft vollständig als Wohnfläche einbezogen, obwohl sie erst ab einer Höhe von einem Meter – und selbst dann nur anteilig – als Wohnfläche angerechnet werden dürfen. Bei mehreren Räumen mit Dachschrägen kann die Abweichung zwischen Exposé und Realität oft weit auseinandergehen. Schließlich ist auch bei Balkonen Vorsicht geboten. Oftmals werden Balkone zu 50 Prozent mit angerechnet, obwohl dies nicht immer zulässig ist.

Selbst wenn die Abweichung nur geringfügig ist, verändert dies den Quadratmeterpreis. Bei Abweichungen von mehreren Quadratmetern wiegen geschönte Angaben umso mehr. Vergewissern Sie sich also noch vor Abschluss des Kaufvertrags darüber, welche Wohnfläche tatsächlich besteht, da dies nicht zuletzt auch in Preisverhandlungen eine wichtige Rolle spielen kann.

Sie können die Wohnfläche selbstverständlich selbst mit entsprechenden Geräten bemessen. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen oder die Immobilie Besonderheiten aufweist, kann sich die Beauftragung einer unabhängigen Fachperson durchaus lohnen. Denn die genaue Erfassung der Wohnfläche kann Ihnen am Ende Geld sparen.

Darlehensvertrag ohne Kaufvertrag

Einen der größten Fehler begehen viele Kaufinteressenten schon ganz am Anfang. Denn bei aller Vorfreude und im Gefühl der Sicherheit unterschreiben nicht wenige den Darlehensvertrag bei der Bank vor dem Kaufvertrag.

Dieser Fehler kann äußerst schwere finanzielle Folgen haben. Denn wenn das Kaufgeschäft doch noch schiefgeht, bleibt der Darlehensvertrag trotzdem wirksam und verbindlich. Die Folge: Ein Darlehen ohne Immobilie. Wenn Sie den Darlehensvertrag dann kündigen, bleiben sie trotzdem auf hohen Vorfälligkeitsentschädigungen sitzen. Diese berechnet die Bank, um den entgangenen Zinsertrag auszugleichen. Welche Entschädigung am Ende droht, ist abhängig von der Restlaufzeit und dem Zinssatz. Für den enttäuschten Immobilieninteressenten bedeutet dies leider, dass Zinsen für Geld gezahlt werden müssen, das wegen des geplatzten Kaufs nicht mehr gebraucht wird.

Achten Sie daher auf die richtige Abfolge bei der Abwicklung Ihres Immobilienkaufs. Unterzeichnen Sie unbedingt zuerst den Kaufvertrag beim Notar, bevor Sie den Darlehensvertrag bei der Bank unterschreiben.

Baugenehmigungen fehlen

Wenn Sie eine Immobilie nicht nur erwerben, sondern bauen wollen, ist dafür eine Baugenehmigung erforderlich. Dasselbe gilt für viele Vorhaben, die eine bestehende Immobilie aufwerten. Darunter fallen etwa Wintergärten, ein Hausanbau oder eine Dachaufstockung, aber auch Nutzungsänderungen. Vergewissern Sie sich im Zweifel lieber, ob eine Baugenehmigung für Ihr Vorhaben notwendig ist oder nicht. Beim Bau einer ganzen Immobilie ist dies logischerweise immer der Fall.

Die Folgen einer fehlenden Baugenehmigung sind schwer: Ein illegaler Bau löst hohe Kosten für eine nachträgliche Legalisierung oder aber sogar einen noch teureren Rückbau aus. Derartige Maßnahmen können je nach Bundesland Kosten in Höhe von 30.000 Euro auslösen.

Kaufpreisaufteilung unterlassen

Mit einer sinnvollen Aufteilung des Kaufpreises können Sie viel Geld sparen. Besonders, wenn Sie vorhaben, die Immobilie in Zukunft zu vermieten, kann sich eine Kaufpreisaufteilung finanziell besonders lohnen. Viele potenzielle Interessenten wissen aber von dieser Möglichkeit nichts. Denn Verkäufer nennen in der Regel nur den Gesamtpreis, während die einzelnen Posten häufig nicht aufgeschlüsselt werden. Genau hier lässt sich aber potenziell Geld sparen:

Während der Wert des Gebäudes über Jahre abgeschrieben werden kann und damit einen immensen steuerlichen Vorteil bietet, können Grundstücksanteile steuerlich nicht abgeschrieben werden.

Zudem sollten Einbauten wie die Möbel oder die Küche separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Dies sollten Sie auch beachten, wenn Sie die Immobilie nicht vermieten wollen. Der Hintergrund ist, dass auf die Einbauten keine Grunderwerbssteuer erhoben wird.

Energieeffizienz unterschätzen

So schön eine Immobilie auch sein mag – die Bedeutung der Energieeffizienzklasse sollte nicht unterschätzt und beim Kauf der Immobilie berücksichtigt werden. Dies ist nicht nur in Bezug auf das große gesellschaftliche Thema Klima und Umwelt von Bedeutung, sondern auch wirtschaftlich und finanziell äußerst relevant. Eine Immobilie mit einer schlechten Energieeffizienzklasse (zum Beispiel G oder H) ist mit der Dauer durchaus kostspielig, weil sie hohe Heizkosten auslöst. Dies sollte bereits vor dem Kauf der Immobilie bedacht und kalkuliert werden. Denn die Vorteile eines Eigenheims sind möglicherweise etwas gedämpft, wenn Sie statt einer Miete unangemessen hohe Heizkosten zahlen müssen.

Zudem sollten Sie bedenken, dass Immobilie mit einer schlechten Energieeffizienz oftmals schneller sanierungsbedürftig sind. Gerade im Zuge der Maßnahmen gegen die Folgen des Klimawandels könnten solche Objekte auch in der nahen Zukunft größere Investitionen erfordern. Objekte mit einer schlechten Energieeffizienz aus genau diesen Gründen auch schlechter weiterverkaufen.

Erschließungskosten nicht beachten

Gerade wer ältere Immobilien erwerben möchte, sollte sich unbedingt mit dem Thema Erschließung auseinandersetzen. Denn hinter vielen Immobilien verbergen sich offene Erschließungskosten, die der Käufer sich mit dem Erwerb der Immobilie mit ans Bein bindet. Erschließungskosten fallen an, wenn eine Immobilie an die Versorgungsnetze angeschlossen werden muss. Die Anbindung an Wasser, Abwasser oder Strom musste bei vielen älteren Objekten erst umgesetzt werden. Die Erschließungskosten können im vierstelligen, aber auch im fünfstelligen Bereich liegen. Oftmals sind diese Kosten aber nicht vollständig beglichen, sodass der neue Eigentümer diese übernimmt.