Kellerräume werden durch Witterungsverhältnisse nach circa 40 Jahren zum Sanierungsfall. Bei Altbauten, die oft lehmhaltig sind, ist die Kellersanierung noch komplexer. Durch Drucknässe des Grundwassers, schlechten Isolierungen und falschem Heizverhalten kann die Bausubstanz nachhaltig geschädigt werden. Wir gelingt eine professionelle Kellersanierung und worauf müssen Immobilieneigentümer und Vermieter achten?
Ob von unten Grundwasser oder von außen eindringendem Regenwasser. Der Keller, durch seine Lage ein empfindlicher Bereich für Witterungsverhältnisse, muss in der Regel nach 40 Jahren teil- oder vollsaniert werden.
Bei Altbauten, also Immobilien vor 1935, ist eine Kellersanierung sehr aufwendig und komplex, da die bei Bau verwendeten Materialien, wie Lehm, schlichtweg Schäden begünstigen. Nässe und ein Fäulnisgeruch sind üblich in diesen Gemäuern.
Hingegen ist die Sanierung der Kellerräume jüngerer Immobilien relativ einfach, wenngleich auch teuer und sollte von einer Fachfirma vollzogen werden.
Fakt ist, dass das Fundament einer Immobilie, der Keller, keine Instandhaltungsrückstände aufweisen sollte. Wasser sucht sich seinen Weg und wenn die Feuchtigkeit die Wände hochzieht, sind Schimmelpilze die geringste Bedrohung. Die Statik des ganzen Objektes kann in Gefahr geraten.
Die Anamnese zur Kellersanierung
Zuerst sollten die Kellerräume auf Aussalzungen, Risse und Schimmelpilzbefall hin begutachtet werden. Dabei sind nicht nur die Wände, sondern auch und vor allem der Kellerboden und auch die Decke zu inspizieren.
Tipp: Eine Feuchtigkeitsmessung in verschiedenen Bereich ist immens wichtig. Ein esntsprechendes Feuchtigkeitsmessgerät gibt es im gut sortierten Baumarkt oder Online für gut 70 Euro. Sie sind einfach in der Handhabung und geben erste Hinweise.
Wasser, ob von unten in den Raum gedrückt oder durch die Wand eindringend sind meist die Verursacher einer fälligen Sanierung. Insoweit ist es wichtig zu wissen, wo die Schwachstellen des Kellers liegen und wo das Wasser herkommt.
Oft sind verstopfte Regenwasserableitungen schuld an der Misere. Ein Dachdeckerbetrieb ist für die eventuelle Reparatur der richtige Ansprechpartner.
Kommt das Wasser durch eine schlechte oder nicht funktionierende Isolierung in die Kellerräume, muss eine geeignete Form der Isolierung gefunden werden. Im Grunde kann ein Baugutachter die Notwendigkeit einer Kellersanierung am besten beurteilen, oder ein spezialisierter Fachbetrieb.
Tipp: Bei plötzlich eindringendem Wasser, zum Beispiel durch Starkregen, sollte nicht nur die Wohngebäudeversicherung informiert werden. Das Ausleiten des Wassers, wie die Trocknung und anschließende Reparatur sind zügig zu erledigen. Das schützt nicht nur die Bausubstanz, sondern reduziert Stress mit den Mietern, die in der Regel von solchen Schäden ebenso in Mitleidenschaft gezogen werden.
Kellersanierung auf unterschiedliche Art und Weise
Durch die Feststellung, woher das Wasser in den Baukörper eindringt, ergibt sich auch die Sanierungsart. Im Grunde ist eine Isolierung von innen möglich. Doch das Risiko, dass die Isolierung kleine Fehler aufweist, mithin Lücken im System, sind groß. Hinzu kommt, dass sich das Wasser kapilar in die darüber liegenden Wände zieht. Im Ergebnis führt das zu Feuchtigkeit in den darüber liegenden Geschossen.
Tipp: Durch eine Horizontalsperre (hier wird ein Isoliermaterial in horizontal verlaufende Bohrlöcher eingespritzt) kann dies verhindert werden.
Viel besser und auch nachhaltiger ist eine Kellersanierung, wo eine neue Isolierung von außen vorgenommen wird. Dabei wird das Erdreich, ähnlich eines Grabens, rund um die Immobilie ausgehoben. Anschließend wird eine Isolierschicht (Teer, Bitumdickbeschichting etc.) auf das Mauerwerk aufgebracht und, wenn notwendig, mit einer Dämmschicht gegen Kälte und einem Schutzfließ komplettiert.
Achtung: Bei Ausgrabungen über 50 Zentimeter kann die Statik leiden. Solche Aufgaben sollte man eine Fachfirma überlassen.
Nach der Isolierung des Kellers von außen
Ist das Mauerwerk von außen her isoliert, sollte der Innenbereich ebenso eine Isolierung erfahren. Doch vorher muss der Innenbereich getrocknet werden. Anschließend sollten Böden und Wände ebenso mit Bitumen gestrichen und anschließend neu verputzt werden. Da Bitumen schwarz ist, spricht man hier von einer „schwarzen Wanne“, die aber nur dann zum Einsatz kommt, wenn das Grundwasser nicht auf die Wände drückt.
Kommt das Wasser durch hochdrückendes Grundwasser ist eine so genannte „weiße Wanne“ unumgänglich. Dabei werden Böden und Wände mit einem speziellen wasserundurchlässigen WU-Beton beschichtet. Die einzelnen Wände und Bodenteile werden dabei mit speziellen Fugen versehen, um Sollbruchstellen vorzubeugen.
Eine Horizontalsperre, in Form von Bitumenschichten oder Injektionen, komplettieren die Prophylaxe gegen Feuchtigkeit.
Die Kellersanierung je nach Nutzungsart
Neben der nachhaltigen Beseitigung und Vorbeugung gegen Nässe ist die Nutzungsart der Kellerräume entscheidend für den Umfang der Sanierung. Klar, trockene Keller sind nicht nur für die Bausubstanz wichtig. Auch Mieter freuen sich über eine trockene Lagerung ihres Hausrats.
Keller in Altbauten können in der Regel nur als Nutzraum zum Abstellen genutzt werden. Eine Sanierung mit dem Ziel daraus Wohnraum zu schaffen ist zu komplex, teils aussichtslos. Aber auch wenn es sich um ein mittelaltes Objekt handelt und vielleicht ein Hobbyraum entstehen soll, so sind die Fenster ebenso eine Schwachstelle, die überprüft werden sollte.
So genanntes Spritzwasser dringt oft über die Kellerschächte in den Keller ein. Die Kellerschächte sollte einen Wasserabfluss aufweisen. Ebenso ist eine Lüftung der Räume wichtig, wie ein entsprechend angepasstes Beheizen des Kellers.
Viele Kellersanierungen entstehen durch ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten, was Schimmelpilzbefall begünstigt und den Putz, sowie das Mauerwerk durch Aussalzungen schädigt. Im Resümee also die Kellerräume überprüfen, dann Fachbetrieb und passendes Angebot einholen und die Kellersanierung schützt die Bausubstanz die nächsten 40 Jahre.
