Die Mietbürgschaft bietet eine hervorragende Alternative zur Barkaution und hat verschiedene Vorteil. Wie die auch die Kaution, ist ihr Zweck, für den Vermieter eine Sicherheit im Schadensfall oder etwa bei ausbleibenden Mietzahlungen zu garantieren. Hier erfahren Sie alles Wichtige über die Mietbürgerschaft.
Die Kaution dient der Sicherheit des Vermieters – wenn der Mieter die Miete oder Nebenkosten nicht zahlt können Sie als Vermieter die ausstehenden Forderungen mit der Kaution verrechnen. Doch eine Kaution ist weder verpflichtend, noch ist sie die einzige Möglichkeit der Sicherheit. Die sogenannte Mietbürgschaft bietet ebenfalls Sicherheit, indem ein Dritter für die Erfüllung der Pflichten des Mieters persönlich haftet, und stellt damit eine attraktive Alternative zur Kaution dar.
Interessant kann dies vor allem bei potenziellen Mietern mit geringem oder nicht geregeltem Einkommen sein, wobei die Mietbürgschaft auf diese Fälle nicht beschränkt ist. Inwiefern sich die Mietbürgschaft von der Kaution unterscheidet, was Sie bei der Bürgschaft beachten müssen und alles, was Sie rund um die Mietbürgschaft wissen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Mietbürgschaft ist selten – Kaution ist Regelfall
Die Kaution ist heute im Allgemeinen die absolute Regel, wenn Vermieter und Mieter einen Mietvertrag schließen – eine Pflicht, eine Kaution zu verlangen, besteht für Sie als Vermieter allerdings nicht. An die Regeln zur Kaution müssen sich Vermieter eh halten.
Selbstverständlich ist die Kaution eine hervorragende Absicherung, falls der Mieter in der vermieteten Wohnung oder Haus Schäden verursacht oder aber die Miete oder Nebenkosten nicht zahlt. Wenn Sie also – wie es heute weitgehend üblich ist – eine Kaution verlangen, so sollten Sie die Höhe, Fälligkeit und auf welche Weise die Kaution während der Mietdauer verwahrt wird in den Mietvertrag aufnehmen. Mit Beendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter die geleistete Kaution zurück, sofern diese nicht mit möglichen Ansprüchen des Vermieters verrechnet werden muss.
Da es keine gesetzliche Verpflichtung für eine Kaution zwischen den Mietparteien gibt, dürfen Sie auch keine Mietkaution verlangen, wenn es keine entsprechende Regelung im Mietvertrag gibt. Auch ein nachträgliches Ergänzen einer Klausel ist nicht zulässig. Zudem sollten Sie beachten, dass mündliche Vereinbarungen über eine Kaution nicht verbindlich sind. Der Mieter kann eine nicht schriftlich im Mietvertrag vereinbarte, aber bereits geleistete Kaution sogar zurückverlangen.
Höhe der Kaution ist gesetzlich begrenzt
Auch wenn es keine Pflicht zur Kaution gibt, so ist die Maximalhöhe für eine Mietkaution in § 551 Abs. 1 BGB gesetzlich begrenzt. Demnach darf diese maximal drei Monatskaltmieten betragen. Entscheidend ist und bleibt auch während der Dauer des Mietverhältnisses die Monatskaltmiete zu Beginn des Mietvertrages. Eine spätere Angleichung wegen einer Mieterhöhung ist nicht möglich, da nur die im Mietvertrag festgelegte Summe entscheidend ist.
Welche Höhe der Kaution Sie letztlich im Mietvertrag regeln, obliegt Ihnen als Vermieter, sofern Sie die gesetzliche Grenze nicht überschreiten. Verlangen Sie hingegen rechtswidrig eine zu hohe Mietkaution, so ist der Mieter nur zur Zahlung der Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten verpflichtet.
Mietbürgerschaft ist sinnvolle Alternative
Kann der Mieter die Kaution nicht leisten, können Sie natürlich im Mietvertrag regeln, dass nur ein Teil der Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses fällig wird und der Rest zu einem späteren Zeitpunkt. Eine gute Alternative zur Kaution hinsichtlich der Absicherung bei Schäden, aber auch bei Nichtzahlung der Miete oder von Nebenkosten stellt die Mietbürgerschaft dar. Durch diese entsteht ein Dreiecksverhältnis zwischen dem Vermieter (Gläubiger), dem Mieter (Schuldner) und dem Bürgen, welcher eine solvente Privatperson – etwa die Eltern –, aber auch eine Bank oder eine Versicherung sein können.
Der Bürge haftet gemäß § 765 BGB Ihnen als Vermieter dann gegenüber für die Erfüllung der mietvertraglichen Verbindlichkeiten. Die gesetzlichen Regelungen zur Bürgschaft finden sich in den §§ 765-778 BGB.
Wie auch bei der Kaution, existiert keine Pflicht zur Mietbürgerschaft, sondern es steht Ihnen im gesetzlichen Rahmen frei, welche Form der Absicherung Sie verlangen. Schlägt der Mieter eine Mietbürgerschaft vor, sind sie also keineswegs verpflichtet diese Form der Absicherung zu akzeptieren. Die Mietbürgschaft ist aber ohne Zweifel eine gute Alternative zur Kaution als Regelfall, da der Bürge vollumfänglich für die Erfüllung der Pflichten des Mieters haftet. Denkbar ist zudem auch eine Kombination aus Kaution und Mietbürgschaft.
Ein wesentlicher Vorteil der Mietbürgschaft liegt in dem geringeren Verwaltungsaufwand, da Sie weder ein Konto zur Hinterlegung der Kaution anlegen noch die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen müssen. Darüber hinaus kann bei einer Mietbürgschaft bereits ab dem ersten Tag die gesamte Kautionshöhe im Schadensfall eingefordert werden. Dies ist bei einer Kaution nicht zwangsläufig der Fall, da der Mieter eine Kaution auch in mehreren Raten leisten kann. Schließlich bietet eine Mietbürgschaft mit dem Bürgen auch einen Ansprechpartner im Schadensfall.
Formelle Vorgaben müssen zwingend eingehalten werden
Vereinbaren Sie mit dem Mieter und einem Bürgen eine Mietbürgschaft, muss diese gemäß § 766 BGB zwingend schriftlich festgelegt werden. Um rechtsgültig zu sein, muss die Bürgschaftsvereinbarung mindestens enthalten:
- Namen und Anschrift des Vermieters, des Mieters und des Bürgen
- Adresse der zu vermietenden Immobilie
- Zweck der Bürgschaft
- Zeitraum der Bürgschaft
Die Bürgschaft sollte dann grundsätzlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses enden. Während Sie bei Zeitmietverträgen das Datum im Bürgschaftsvertrag explizit vereinbaren können, reicht es bei unbefristeten Mietverträgen aus, festzuhalten, dass das Bürgschaftsverhältnis mit der Beendigung des Mietverhältnisses endet.
Das zeitlich Ende der Mietbürgschaft bedeutet allerdings nicht, dass der Bürge dann von seiner Haftung befreit ist. Auch wenn die Bürgschaft bereits beendet ist, so kann der Vermieter den Bürgen auch danach für Erfüllung der mietvertraglichen Verpflichtungen, die während der Bürgschaft entstanden sind, in Anspruch nehmen.
Selbstschuldnerische Bürgschaft bietet wesentliche Vorteile
Eine Mietbürgschaft kann verschiedene Facetten haben. Die unterschiedlichen Varianten der Mietbürgschaft variieren vorwiegend bezüglich der Haftungshöhe und hinsichtlich der Voraussetzungen, unter denen der Bürge zu zahlen hat.
Bei einer sogenannten selbstschuldnerischen Bürgschaft können Sie sich als Vermieter bei ausstehenden Forderungen gegen den Mieter direkt an den Bürgen wenden und die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten – etwa das Zahlen der Miete – verlangen. Der Bürge verzichtet also auf seine Einrede der Vorausklage gemäß § 771 BGB, welche dem Bürgen grundsätzlich ermöglicht, die Forderung abzulehnen, bis alle rechtlichen Schritte gegen den Mieter ausgeschöpft sind. Bei der Selbstschuldnerischen Bürgschaft ist dies aber gerade nicht der Fall.
Der Vorteil der selbstschuldnerischen Bürgschaft liegt also darin, dass Sie direkt auf den Bürgen herantreten und Ihr Geld schneller erhalten können. Es ist grundsätzlich nicht möglich, von dieser Bürgschaft zurückzutreten, außer es wurden entsprechende Gründe im Mietvertrag vereinbart, die den Rücktritt vom Bürgschaftsvertrag ermöglichen.
Selbstschuldnerische Bürgschaft kann unterschiedlich vereinbart werden
Die selbstschuldnerische Bürgschaft gibt es in zwei unterschiedlichen Varianten. Zum einen kann vereinbart werden, dass der Bürge die offene Summe zur Erfüllung der mietvertraglichen Pflicht des Mieters „auf erstes Anfordern“ hin leisten muss. In diesem Fall ist der Bürge verpflichtet, Ihrer Forderung nachzukommen, ohne die Möglichkeit einer Prüfung des Sachverhaltes zu haben. Der Mieter kann dann gegen die Forderung juristisch vorgehen, nachdem er Einspruch eingelegt hat.
Im Unterschied dazu gibt es die Variante, welche ein „auf erstes Anfordern“ nicht vorsieht. Der Bürge hat in diesem Fall die Möglichkeit, den Sachverhalt zu prüfen, bevor er gegenüber dem Vermieter leisten muss. Darüber hinaus obliegt dem Mieter im Rahmen der Überprüfung die Option, sich gegen den Vorwurf des Vermieters zu wehren und die Situation aus seiner Sicht darzulegen.
Anders als bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft, kann sich der Vermieter bei einer sogenannten Ausfallbürgschaft nicht direkt an den Bürgen, sondern zunächst an den Mieter selbst wenden. Erst wenn alle juristischen Schritte gegen den Mieter bemüht wurden, haftet der Bürge für die offenstehenden Forderungen. Ist der Mieter also zahlungsunfähig und bleiben alle rechtlichen Schritte bis hin zur Klage und Zwangsvollstreckung erfolglos, dürfen Sie die Begleichung der offenen Forderungen von dem Bürgen verlangen.
Eltern sind beliebteste Bürgen
Als Bürge kommt grundsätzlich jede Person, aber auch juristische Personen in Frage. Besonders in Städten mit vielen Studenten, aber auch sonst bei potenziellen Mietern, die nur über geringes oder nicht geregeltes Einkommen verfügen oder einen negativen Schufa-Eintrag haben, ist die Bürgschaft durch Eltern die häufigste Form des Bürgen. Dabei handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Voraussetzung ist einzig, dass die Eltern oder der Verwandte eine entsprechende Bonität vorzuweisen hat.
Doch nicht nur Eltern beziehungsweise natürliche Personen, sondern auch juristische Personen können Bürge in einem Mietverhältnis sein. Bei einer Bankbürgschaft, dem sogenannten Bankaval, zahlt die Bank als Bürge im Schadensfall oder bei ausstehenden Forderungen – dies allerdings nur bis zur Höhe der vereinbarten Kaution.
Sollten Sie sich mit einem Mieter und einer Bank auf eine Bankbürgschaft einigen, sollten Sie im Vertrag definitiv darlegen, welche Forderungen anfallen können, damit die Bank diese auch abdeckt. Erfüllt der Mieter diese mietvertraglichen Pflichten nicht, können Sie sich als Vermieter dann direkt an die Bank wenden.
Da Banken vermehrt zusätzliche Gebühren von den Mieters für die Bürgschaft verlangen, werden Bankbürgschaften zunehmend seltener.
