Der Großteil der Privatvermieter in Deutschland nehmen selten Mieterhöhungen vor. Doch steigende Kosten, Materialengpässe und Mieter, die nicht immer gut mit der Mietsache umgehen, fordern ihren Tribut. Eine Mieterhöhung im gesetzlich bestimmten Rahmen kann am Ende beiden Vertragsparteien helfen ein nachhaltig gutes und langes Vertragsverhältnis zu gestalten. Wir verraten, wie man eine Mieterhöhung rechtsgültig bei den Mietern vornimmt.
Mit einer vermieteten Immobilie will und soll man Geld verdienen. Doch viele Privatvermieter und auch Kleinstvermieter erhöhen zu selten oder gar nicht die Mieten. Unter dem Motto „ich will ja meine langjährige Mieterschaft nicht verärgern“ kann die Immobilie schnell Defizite aufbauen, weil schlichtweg zu wenig Geld da ist, um Sanierungen vorzunehmen oder von den Mieteinnahmen zu leben.
Wir wollen die Faktoren beleuchten in welchen Fällen man Mieterhöhungen rechtsgültig bei den Mietern vornehmen kann. Es gibt, neben dem Sonderkündigungsrecht des Vermieters, vier unterschiedliche Momente und Gründe, um die Miete zu erhöhen. Aber auch Grenzen, in Form der Mietpreisbremse.
Warum sollte man Mieterhöhungen bei den Mietern vornehmen?
Je nach Größe der Immobilie und der Rendite, die man als Eigentümer darstellen kann, ist es doch die Grundlage mit der Immobilie Geld zu verdienen. Einmal um eventuell davon zu leben oder gegebenenfalls den Kredit bei der Bank zu bedienen.
Darüber hinaus hat man als Vermieter die Pflicht die Mietwohnungen durch Reparaturen instand zu halten. Doch bei einigen privaten Vermietern reichen oft die Mieteinnahmen und Rücklagen nicht aus, um der Instandhaltungspflicht nachzukommen. Umso wichtiger ist es die Miete im rechtlich erlaubten Rahmen zu erhöhen, beziehungsweise anzupassen.
Am Ende hat selbst der Mieter nichts von einer dauerhaft niedrigen Miete, wenn das Objekt durch den Verschleiß nach Jahren Mängel aufweist oder man sich im schlimmsten Fall von der Immobilie trennen muss. Also Mut haben und die rechtsgültigen Mechanismen nutzen und die Miete an die eigenen Bedürfnisse und Verpflichtungen unter den nun folgenden Faktoren anpassen.
Mieterhöhungen gemäß Mietvertrag umsetzen
Grundsätzlich können sich Mieter und Vermieter über eine Mieterhöhung einigen und diese rechtswirksam als Nachtrag zum Mietvertrag festlegen. Jedoch ist eine automatische Mieterhöhung, die im Mietvertrag von Anbeginn als Staffelmiete oder Indexmiete Inhalt war, die sicherste Art.
Bei der Staffelmiete gemäß § 557a BGB sieht der Mietvertrag vor, dass sich die Kaltmiete zu festgelegten Terminen um einen bestimmten Betrag erhöht. Eine Angabe von Prozenten der Steigerung oder einer Erhöhung von XX Euro je Quadratmeter sind aber unzulässig. Es muss ein fester Geldbetrag, der in der Höhe unterschiedlich sein kann, und feste Termine benannt werden.
Jedoch darf die Mieterhöhung nach Staffelmiete nur einmal pro Jahr erfolgen und im Zeitraum des betreffenden Jahres bzw. bis zum Ablauf der Staffelung dürfen keine anderen Mieterhöhungen vollzogen werden.
Bei der Indexmiete gibt das statistische Bundesamt durch den ermittelten Preisindex für Lebenshaltungskosten aller deutschen Haushalte den Betrag in Prozent der Erhöhung vor. Wird der Preisindex angehoben müssen die Vermieter dennoch die Erhöhung stets schriftlich ankündigen. Wirksam wird die Mieterhöhung zum übernächsten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter. Auch hier gilt, dass die Miete nur einmal pro Jahr angehoben werden darf und zusätzliche Mieterhöhungen nur unter erschwerten Bedingungen erfolgen dürfen. Die Grundlagen zur Indexmiete ergibt sich aus § 557b BGB.
Mieterhöhungsverlangen auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete
In der Regel verwenden nur wenige Vermieter die Indexmiete, da sie aufwendiger ist als der automatisch agierende Staffelmietvertrag. Wenn man solche Mietvertragsmechanismen nicht vereinbart hat, kann man die Miete gemäß der so genannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“ anpassen bzw. erhöhen, auch bei laufenden Mietverträgen, sofern die vereinbarte Miete unter der Durchschnittsmiete vergleichbarer Wohnungen am selben Ort liegt.
Mit anderen Worten: Verlangen andere Vermieter in der Umgebung, der Stadt oder Gemeinde mehr Miete bei vergleichbaren Objekten, sollte man sich nicht scheuen und diesen Weg als Vermieter beschreiten.
Doch Achtung: Zwar bietet der Gesetzgeber durch § 558 BGB diese Möglichkeit. Aber die Mieterhöhung muss schriftlich als Mieterhöhungsverlangen an den Mieter gehen und die Vermieter müssen den Beweis antreten, dass vergleichbare Mietwohnungen mehr kosten.
Beim Vergleich der eigenen Mietwohnung mit anderen Objekten sind folgende Parameter zu beachten: Die Wohnung muss im selben Ort wie die anderen liegen und sich in Art, Ausstattung, Größe, dem energetischen Zustand, ihrer Beschaffenheit, dem Baujahr und der Lage gleichen.
In der Regel kann der örtliche Mietspiegel genutzt werden, der diese Parameter nach Baujahren und den entsprechenden Durchschnittsmieten darstellt und bei der Gemeinde oder im Internet einsehbar ist. Gibt es keinen Mietspiegel müssen die Vermieter diese Vergleiche stichhaltig selbst vornehmen und dem Mieter gegenüber darstellen oder einen Sachverständigen beauftragen. Wird Letzterer genutzt muss der Mietspiegel, sofern vorhanden, dennoch dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt werden. Gibt es keinen Mietspiegel kann auch eine Mietdatenbank der Gemeinde oder eines örtlichen Mieter- oder Eigentümerverein als Nachweis herhalten.
Welchen Schutz genießt der Mieter bei Mieterhöhungen gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete?
Auf Folgendes müssen Vermieter besonders achten, wenn sie die Mieterhöhung auf diesem Weg rechtssicher darstellen wollen:
- Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen
- Auch wenn der Beweis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durch Gutachter oder vereine erfolgt muss, sofern vorhanden, der unter wissenschaftlichen Parametern erstellte Mietspiegel beigefügt werden.
- Eine Mieterhöhung kann nicht auf einen Schlag erfolgen. Um den Mieter zu schützen, darf das erste Mieterhöhungsverlangen durch eine Sperrfrist erst 12 Monate nach Mietvertragsbeginn erstellt werden.
- Zusätzlich wird der Mieter durch die so genannte „Kappungsgrenze“ geschützt. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als um 20 Prozent ansteigen.
Achtung: In Regionen eines besonders angespannten Mietwohnungsmarktes, zurzeit 362 Städte und Gemeinden, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent!
Zusätzlich können Vermieter nicht einfach so eine Mieterhöhung rechtssicher „durchdrücken“. Das Mieterhöhungsverlangen sieht vor, dass der Mieter der Mieterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Zugang zustimmen oder sie ablehnen kann. Diesen Zeitraum kann der Mieter nutzen, um die Nachweise des Vergleichs zu prüfen und deren Kalkulation. Erst nach Ablauf dieser zweimonatigen Prüfungsfrist können Vermieter die Mieterhöhung einklagen und ein Gericht prüft und genehmigt ggf. das Mieterhöhungsverlangen.
Im zweiten Teil widmen wir uns der Mieterhöhung nach Modernisierung und der üblichen, oft alljährlichen Mieterhöhung nach erfolgter Betriebskostenabrechnung. Ferner erklären wir wann Vermieter ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen können und wie die Mietpreisbremse die Mieterhöhungsmöglichkeiten einschränkt.
