Nicht nur der Sommer 2018 war heiß, auch in diesem Jahr kletterten die Temperaturen nach oben. In der Folge war die Hitze in den Mietwohnungen so enorm, dass einige Mieter Mietminderung einforderten. Auch ohne gesetzliche Vorgaben muss der Vermieter einiges beachten, bevor die Dachgeschosswohnung zur Sauna wird. Die Gerichte betrachten eine hitzebedingte Mietminderung als different.
Gerade Mieter in einer Dachgeschosswohnung kennen das Problem. Bei steigenden Temperaturen jenseits von 30 Grad avanciert die Mietwohnung zur Sauna. Aber auch Bewohner von Neubauten hadern ab und an mit den Temperaturen, ob fehlendem oder falschem Wärmeschutz.
In der Konsequenz steht das Thema Mietminderung im überhitzten Raum. Ist dies zulässig und wie bewerten die Gerichte die Situation, für die es keine gesetzliche Grundlage gibt?
Die Gemengelage bei Mietminderung durch Hitze in der Mietwohnung
Wer nach einer gesetzlichen Grundlage sucht, die Temperaturbereiche in der Mietwohnung regelt, wird nicht fündig. Aber auf Grundlage des §536 BGB, der Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängel beschreibt, gab es einige einschlägige Urteile von Amts- und Landesgerichten zu diesem Thema.
Fakt ist, dass die Mietsache „tauglich“ sein muss, dem Gebrauch zu Mietzwecken entsprechend. Doch bei gemessenen und aktenkundigen 46 Grad in einem Dachgeschoss kann sogar eine fristlose Kündigung durch den Mieter durchaus gerechtfertigt sein.
Im vorliegenden Fall beklagte der Mieter eines Dachgeschosses eben diese 46 Grad Celsius, die ein normales Leben unmöglich machten. Pflanzen gingen ein und selbst der Wellensittich des Mieters litt unter einem Hitzeschlag. Der Verfassungsgerichtshof Berlin betrachtete die fristlose Kündigung des Mieters mit dieser Begründung als gerechtfertigt, vgl. Aktenzeichen 40/60.
Anders betrachtete das Landgericht Leipzig eine ähnliche Situation. Durch hohe Temperaturen gepeinigt verlangte der Bewohner einer Dachgeschosswohnung das Anbringen von Jalousien durch den Vermieter. Die Richter schmetterten diese Forderung ab, da mit hohen Temperaturen in einem Dachgeschoss zu rechnen sei, vgl. Aktenzteichen 164C 6094/o4.
Im Resümee scheint es keine einhellige Meinung der Gerichte zu geben und der Einzelfall, wohl auch die Höhe der Temperatur, scheint entscheidend zu sein.
Temperatur auf der Arbeit gilt teils als Richtwert
Im Arbeitsrecht ist die Arbeitstemperatur geregelt und darf nicht mehr als 26 Grad betragen. Arbeitgeber sind generell verpflichtet darauf zu achten, dass von der Temperatur keine Gesundheitsschädigung ausgeht.
Diese Temperaturschwelle der Arbeitsschutzrichtlinien gilt teils als Richtwert für Urteile zur Mietminderung bei zu hoher Hitze in der Mietwohnung.
Ein Mieter einer Obergeschosswohnung in Hamburg klagte über Tagestemperaturen im Sommer von über 30 Grad und nächtlichen von über 25 Grad. Die Richter des Amtsgerichtes Hamburg betrachteten die Temperaturen als zu hoch und die geforderter Mietminderung von 20 Prozent als gerechtfertigt.
Doch die Ursache der hohen Temperaturen war eine besondere. Beim Bau des Mietshauses wurde der gesetzlich vorgeschriebene Wärmeschutz nicht eingehalten. Demzufolge handelte es sich um einen Sachmangel, der wiederum gemäß §536BGB eine Mietminderung rechtfertigt.
Die Haftungsfrage bei hohen Temperaturen in der Mietwohnung
Im Falle eines Neubaus müssen die aktuellen baurechtlichen Vorgaben zum Wärmeschutz erfüllt werden. Wird die Immobilie anschließend vermietet und die Vorgaben wurden nachweislich nicht erfüllt, liegt ein Sachmangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Darüber hinaus können Gerichte den Vermieter beziehungsweise Immobilienbesitzer verpflichten auch nachträglich einen angemessenen Wärmeschutz zu installieren.
Bei Bestandsimmobilien weisen die Gerichtsurteile Widersprüche auf und der Einzelfall entscheidet. klar ist, dass der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einräumen muss, bevor er die Miete mindert oder gar rechtliche Schritte einleitet.
Bei Klimaanlagen oder wärmeabweisenden Jalousien kann der Vermieter nicht zum Einbau gezwungen werden. Beim Selbsteinbau durch den Mieter muss dieser vorab den Vermieter um Erlaubnis bitten.
Im Resümee führen festgestellte Sachmängel zur Mietminderung, sollten die Temperaturen den Gebrauch der Mietsache untauglich gestalten. Alles Andere ist reine Ermessensache der Richter.
Ein gut gemeinter Tipp: Vor dem Vermieten einer Dachgeschosswohnung sollte man den Mietinteressenten auf mögliche Temperaturschwankungen hinweisen und eine Gesprächsnotiz unter Zeugen kann Streitigkeiten zur Mietminderung vorbeugen.
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