Mietpreisbremse 2025: Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument zur Regulierung des Wohnungsmarkts in Deutschland. Mit dem nahenden Auslaufen der aktuellen Regelungen Ende 2025 stehen Mieter und Vermieter vor neuen Herausforderungen. Dieser Beitrag gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand, die regionalen Unterschiede und Strategien für beide Parteien, um sicher durch die verschärften Vorschriften zu navigieren.
Aktuelle Lage der Mietpreisbremse in Deutschland
Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt, um den rasanten Anstieg der Mietpreise in Ballungsgebieten zu begrenzen. Nach einer ersten Verlängerung im Jahr 2020 gilt die aktuelle Regelung noch bis Ende 2025. Derzeit ist die Mietpreisbremse in 492 deutschen Städten und Gemeinden aktiv, in denen etwa 30 Prozent der Gesamtbevölkerung leben – rund 26 Millionen Menschen.
Die gesetzliche Grundlage zur Mietpreisbremse bildet § 556d des BGB ab. Aktuell hat die Bundesregierung zum Theme Mietpreisbremse 2025 einen Gesetzesentwurf beschlossen, der die Bremse bis zum 31. Dezember 2029 verlöngern soll.
Die grundlegende Regel lautet: Bei Neuvermietung darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung soll helfen, bezahlbaren Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten zu erhalten. Doch die Zukunft der Mietpreisbremse über 2025 hinaus ist derzeit ungewiss. Zwar hatte die abgewählte Ampel-Koalition in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern, aber durch den Regierungswechsel steht dieser Plan auf wackeligen Beinen.
Rechtlicher Rahmen und aktuelle Entwicklungen
Die rechtliche Grundlage für die Mietpreisbremse bildet das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG). Dieses ermächtigt die Bundesländer, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Ende 2024 haben sich Union und SPD in Sondierungsgesprächen darauf verständigt, die Mietpreisbremse zunächst für zwei weitere Jahre zu verlängern. Eine ausführliche gesetzliche Regelung steht jedoch noch aus.
Bereits im Februar 2025 hat der Bundesrat einen eigenen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre (bis zum 31.12.2029) beim Bundestag eingebracht. Dieser Entwurf sieht zudem vor, dass zukünftig auch Neubauten, die zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 1. Oktober 2019 erstmals genutzt und vermietet wurden, unter die Mietpreisbremse fallen sollen. Dies würde eine signifikante Ausweitung des Anwendungsbereichs bedeuten.
Mietpreisbremse 2025: Regionale Unterschiede bei der Anwendung der Mietpreisbremse
Obwohl die Mietpreisbremse auf Bundesebene geregelt ist, bestehen erhebliche regionale Unterschiede in ihrer Anwendung. Die Bundesländer entscheiden selbst, in welchen Gebieten sie die Mietpreisbremse einführen und wie lange diese gilt. Aktuell wird die Mietpreisbremse in 13 von 16 Bundesländern angewendet – nur das Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein haben keine entsprechenden Verordnungen erlassen.
Die Landesverordnungen haben zudem unterschiedliche Laufzeiten, teilweise kürzer als die bundesgesetzliche Regelung. In Berlin läuft die Mietpreisbremse bereits am 31. Mai 2025 aus, in Baden-Württemberg, Hamburg und Nordrhein-Westfalen jeweils Ende Juni 2025. Ohne eine Verlängerung durch die neue Bundesregierung würden alle Mietpreisbremsenverordnungen spätestens zum 31. Dezember 2025 unwirksam werden.
Beispiele regionaler Regelungen
Berlin hat als erstes Bundesland die Mietpreisbremse im Juni 2015 eingeführt und bereits mehrfach verlängert. Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt weiterhin angespannt, obwohl die durchschnittliche Nettokaltmiete im Vergleich zu 2023 nur moderat um 0,7 Prozent auf 7,21 Euro gestiegen ist. In Hamburg liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete deutlich höher bei 9,83 Euro pro Quadratmeter und ist innerhalb von zwei Jahren um 5,8 Prozent gestiegen.
Bayern hat seine Mietpreisbremse zum 1. Januar 2022 erneuert und auf 203 Städte und Gemeinden ausgeweitet, was etwa 10 Prozent aller bayerischen Gemeinden entspricht. Die Regelung gilt dort bis Ende 2025. In Baden-Württemberg umfasst die Mietpreisbremse 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten und ist gültig bis 30. Juni 2025. Diese Gemeinden repräsentieren rund 36 Prozent der Bevölkerung des Bundeslandes.
| Bundesland | Anzahl der Gemeinden mit Mietpreisbremse | Gültig bis |
|---|---|---|
| Berlin | Gesamtes Stadtgebiet | 31.05.2025 |
| Bayern | 203 Städte und Gemeinden | 31.12.2025 |
| Baden-Württemberg | 89 Städte und Gemeinden | 30.06.2025 |
| Hamburg | Gesamtes Stadtgebiet | 30.06.2025 |
| Hessen | 49 Städte und Gemeinden | 26.11.2025 |
| Brandenburg | 19 Städte und Gemeinden | 31.12.2025 |
Ausnahmen von der Mietpreisbremse verstehen
Selbst in Gebieten mit geltender Mietpreisbremse gibt es wichtige Ausnahmen, die Vermieter und Mieter kennen sollten. Diese Ausnahmen wurden geschaffen, um Investitionen in den Wohnungsmarkt weiterhin attraktiv zu halten und die Schaffung neuen Wohnraums nicht zu behindern.
Das Verständnis dieser Ausnahmen ist besonders für Vermieter wichtig, um rechtssicher zu handeln und potenzielle Konflikte zu vermeiden. Seit dem 1. Januar 2019 sind Vermieter verpflichtet, den Mieter unaufgefordert vor Vertragsabschluss über das Vorliegen einer Ausnahme zu informieren.
Die sechs wichtigsten Ausnahmeregelungen
Folgende Ausnahmen erlauben es Vermietern, auch in Gebieten mit Mietpreisbremse höhere Mieten als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent zu verlangen:
- Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies soll Investitionen in den Neubau fördern.
- Umfassend modernisierte Wohnungen: Wurde eine Wohnung vor der Vermietung umfassend modernisiert, gilt die Mietpreisbremse für die Erstvermietung nach der Modernisierung nicht. Als „umfassend“ gilt eine Modernisierung, wenn die Kosten etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus betragen und die Wohnung qualitativ einem Neubau entspricht.
- Höhere Vormiete: Wenn die vorherige Miete bereits über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete lag, darf diese Miethöhe bei einer Neuvermietung beibehalten werden (die sogenannte Vormieterregelung).
- Möblierte Wohnungen: Obwohl die Mietpreisbremse grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen gilt, erlaubt die aktuelle Rechtslage hier höhere Mieten durch Möblierungszuschläge, was in der Praxis zu Umgehungsmöglichkeiten führen kann.
- Modernisierungen in den letzten drei Jahren: Wurden in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf der Vermieter die Modernisierungskosten anteilig auf die Miete umlegen – zusätzlich zur Miete, die nach der Mietpreisbremse zulässig wäre.
- Gewerbliche oder vorübergehende Nutzung: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Gewerberäume und Ferienwohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden.
Wichtig für Vermieter:
Seit dem 1. Januar 2019 sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, Mieter unaufgefordert vor Vertragsabschluss in Textform über das Vorliegen einer Ausnahme von der Mietpreisbremse zu informieren. Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Information auf die Ausnahme berufen. In der Zwischenzeit gilt die normale Mietpreisbremse (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete).
Auswirkungen für Vermieter – So navigieren Sie sicher durch die Vorschriften
Die Mietpreisbremse stellt Vermieter vor besondere Herausforderungen. Um rechtskonform zu handeln und gleichzeitig eine angemessene Rendite zu erzielen, sind strategische Überlegungen und genaue Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen erforderlich. Die folgenden Strategien helfen Vermietern, sicher durch die verschärften Vorschriften zu navigieren.
Für Vermieter ist es entscheidend, die geltenden Regelungen in ihrer spezifischen Region genau zu kennen. Die Unterschiede zwischen den Bundesländern und sogar zwischen einzelnen Gemeinden können erheblich sein. Zudem sollten Vermieter stets aktuelle Informationen einholen, da sich die Rechtslage – insbesondere mit Blick auf die auslaufende Mietpreisbremse Ende 2025 – ändern kann.
Praktische Tipps für rechtssichere Vermietung
Für eine rechtssichere Vermietung unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse sollten Vermieter die folgenden Schritte beachten:
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Nutzen Sie den aktuellen Mietspiegel Ihrer Gemeinde, um die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Immobilie zu bestimmen. In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern besteht seit 2022 eine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels.
- Ausnahmen prüfen: Überprüfen Sie, ob eine der sechs Ausnahmen von der Mietpreisbremse auf Ihre Immobilie zutrifft. Dokumentieren Sie die entsprechenden Nachweise sorgfältig.
- Auskunftspflichten erfüllen: Informieren Sie potenzielle Mieter vor Vertragsabschluss schriftlich über Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Dies gilt insbesondere, wenn Sie sich auf eine höhere Vormiete oder umfassende Modernisierungen berufen.
- Modernisierungen strategisch planen: Wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen, können diese gezielt geplant werden, um von entsprechenden Ausnahmen zu profitieren. Beachten Sie dabei die Kappungsgrenzen für Modernisierungsumlagen.
- Vormieten dokumentieren: Bewahren Sie Nachweise über die Höhe der vorherigen Miete auf, falls diese über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete lag. Dies kann bei einer Neuvermietung relevant sein.
- Rechtliche Beratung in Anspruch nehmen: Bei komplexen Fällen oder Unsicherheiten kann die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht sinnvoll sein, um teure Fehler zu vermeiden.
Strategien zur Rentabilitätssicherung
Trotz der Einschränkungen durch die Mietpreisbremse gibt es für Vermieter Möglichkeiten, die Rentabilität ihrer Immobilien zu sichern. Ein sorgfältiges Management und langfristige Planung sind hierbei entscheidend. Bei Neubauprojekten oder umfassenden Sanierungen sollte die Mietpreisbremse bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden.
Energetische Modernisierungen können eine sinnvolle Investition darstellen, da sie nicht nur Mieterhöhungen rechtfertigen können, sondern auch den Wert der Immobilie steigern und Betriebskosten senken. Zudem sollten Vermieter die WEG-Verwaltung bei Eigentumswohnungen effizient gestalten, um Kosten zu optimieren. Eine strategische Ausrichtung auf langfristige Mietverträge mit zuverlässigen Mietern kann ebenfalls zur Rentabilitätssicherung beitragen.
Tipp für Vermieter:
Nutzen Sie die Möglichkeit, durch qualitativ hochwertige Modernisierungen den Wohnwert zu steigern und gleichzeitig von Ausnahmeregelungen der Mietpreisbremse zu profitieren. Achten Sie dabei auf eine transparente Kommunikation mit den Mietern und dokumentieren Sie alle Maßnahmen sorgfältig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Auswirkungen für Mieter – Rechte kennen und durchsetzen
Für Mieter bietet die Mietpreisbremse einen wichtigen Schutz vor überhöhten Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Um von diesem Schutz zu profitieren, müssen Mieter jedoch ihre Rechte kennen und aktiv werden. Die Mietpreisbremse wirkt nicht automatisch – sie muss vom Mieter durch eine formelle Rüge geltend gemacht werden.
Ein zentraler Punkt für Mieter ist das Recht, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Seit April 2020 können Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse die zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für die gesamte Mietdauer zurückfordern, wenn sie den Verstoß innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn rügen. Diese Verschärfung der Regelung hat die Position der Mieter deutlich gestärkt.
So überprüfen und rügen Mieter zu hohe Mieten
Um festzustellen, ob die eigene Miete zu hoch ist, und gegebenenfalls eine Rüge einzulegen, können Mieter wie folgt vorgehen:
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Prüfen Sie anhand des örtlichen Mietspiegels, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ist. Viele Städte bieten Online-Abfragemöglichkeiten an.
- Zulässige Miethöhe berechnen: Addieren Sie maximal zehn Prozent zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt Ihre aktuelle Miete darüber, könnte ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegen.
- Ausnahmen prüfen: Überprüfen Sie, ob eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse vorliegt. Der Vermieter ist verpflichtet, Sie vor Vertragsabschluss über solche Ausnahmen zu informieren.
- Mietpreisbremse rügen: Bei einem Verstoß können Sie die zu hohe Miete in Textform (z.B. per E-Mail oder Brief) rügen. Ein einfacher Satz wie „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“ ist ausreichend.
- Auskunft vom Vermieter verlangen: Sie haben das Recht, vom Vermieter Auskunft über die Faktoren zu verlangen, die zur Berechnung der Miethöhe herangezogen wurden.
- Zu viel gezahlte Miete zurückfordern: Nach erfolgreicher Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern und haben Anspruch auf eine Absenkung der Miete auf das zulässige Niveau.
Bei Unsicherheiten oder Konflikten mit dem Vermieter kann die Mitgliedschaft in einem Mieterverein hilfreich sein. Diese bieten Rechtsberatung und Unterstützung bei der Durchsetzung von Mieterrechten. Alternativ gibt es auch spezialisierte Rechtsdienstleister, die bei der Durchsetzung der Mietpreisbremse helfen.
Tipp für Mieter:
Haben Sie keine Angst, die Mietpreisbremse geltend zu machen. Vermieter dürfen nicht allein deshalb kündigen, weil Sie Ihre Rechte aus der Mietpreisbremse wahrnehmen. Für eine Kündigung braucht der Vermieter stets einen wichtigen Grund, wie etwa Eigenbedarf.
Zukunftsaussichten der Mietpreisbremse nach 2025
Die Zukunft der Mietpreisbremse über das Jahr 2025 hinaus ist derzeit ungewiss. Nach dem Aus der Ampel-Koalition und mit einer neuen Regierung aus Union und SPD stehen die Weichen auf Veränderung. In ihren Sondierungsgesprächen haben sich CDU, CSU und SPD zwar darauf verständigt, die Mietpreisbremse zunächst für zwei weitere Jahre zu verlängern, doch die Details dieser Verlängerung sind noch unklar.
Der Bundesrat hatte bereits im Februar 2025 einen eigenen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 eingebracht. Dieser Entwurf enthält auch eine Ausweitung des Anwendungsbereichs auf Neubauten, die zwischen 2014 und 2019 erstmals vermietet wurden. Ob dieser Entwurf in der neuen politischen Konstellation umgesetzt wird, bleibt abzuwarten.
Mögliche Szenarien nach 2025
Für die Zeit nach 2025 sind verschiedene Szenarien denkbar:
- Befristete Verlängerung: Die Mietpreisbremse könnte, wie von Union und SPD angedeutet, zunächst für zwei Jahre verlängert werden, um Zeit für eine umfassendere Reform zu gewinnen.
- Langfristige Verlängerung mit Anpassungen: Eine Verlängerung bis 2029 mit Anpassungen des Anwendungsbereichs, wie vom Bundesrat vorgeschlagen, ist ebenfalls möglich.
- Auslaufen und alternative Instrumente: Einige Politiker, wie Baden-Württembergs Bauministerin Nicole Razavi, plädieren für alternative Instrumente wie Steuervorteile für Vermieter anstelle einer Verlängerung der Mietpreisbremse.
- Regionale Differenzierung: Die Regelungen könnten stärker regional differenziert werden, um den unterschiedlichen Wohnungsmärkten gerecht zu werden.
Was auch immer die Zukunft bringt, sowohl Mieter als auch Vermieter sollten die Entwicklungen im Auge behalten und sich auf mögliche Änderungen vorbereiten. Ein Auslaufen der Mietpreisbremse Ende 2025 ohne Nachfolgeregelung würde in vielen Ballungsräumen voraussichtlich zu einem deutlichen Anstieg der Neuvertragsmieten führen.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Die Mietpreisbremse gilt aktuell in 492 deutschen Städten und Gemeinden und läuft Ende 2025 aus
- CDU, CSU und SPD haben sich in Sondierungsgesprächen auf eine Verlängerung um zwei Jahre verständigt
- Regionale Unterschiede: In Berlin endet die Mietpreisbremse bereits am 31.05.2025, in anderen Bundesländern später
- Es gibt sechs wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse, u.a. für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen
- Vermieter sind seit 2019 verpflichtet, über Ausnahmen von der Mietpreisbremse vorab zu informieren
- Mieter können bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern
- Die Zukunft der Mietpreisbremse über 2025 hinaus ist ungewiss, verschiedene Szenarien sind denkbar
- Ohne Nachfolgeregelung würden die Mieten in Ballungsräumen vermutlich deutlich steigen
Die Mietpreisbremse 2025 als Baustein einer umfassenden Wohnungspolitik
Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument zum Schutz von Mietern in angespannten Wohnungsmärkten, hat jedoch allein keine ausreichende Wirkung auf die grundlegenden Probleme des Wohnungsmarktes. Um das Kernproblem – den Mangel an bezahlbarem Wohnraum – zu lösen, sind umfassendere Maßnahmen erforderlich.
Für eine nachhaltige Entspannung des Wohnungsmarktes müssen mehr Anreize für den Neubau geschaffen werden, etwa durch vereinfachte Bauvorschriften, steuerliche Begünstigungen oder direkte Fördermaßnahmen. Der sozialisierte Wohnungsbau muss gestärkt werden, da bezahlbarer Wohnraum in Großstädten auch für Durchschnittsverdiener zunehmend knapp wird. Gleichzeitig sollte die Infrastruktur im Umland verbessert werden, um Ballungsräume zu entlasten.
Die Mietpreisbremse bleibt ein Kompromiss zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern. Sie schafft einen rechtlichen Rahmen, innerhalb dessen beide Seiten ihre Interessen wahren können. Für Mieter bietet sie Schutz vor überhöhten Mieten, für Vermieter bleibt durch die zahlreichen Ausnahmen Raum für Investitionen und angemessene Renditen im Mietvertrag.
Ob und in welcher Form die Mietpreisbremse über 2025 hinaus fortgeführt wird, bleibt abzuwarten. Sicher ist, dass die Wohnungspolitik auch in den kommenden Jahren ein zentrales politisches Thema bleiben wird. Sowohl Mieter als auch Vermieter tun gut daran, sich über die aktuellen Entwicklungen zu informieren und ihre jeweilige Strategie entsprechend anzupassen, um sicher durch die verschärften Vorschriften der WEG-Verwaltung zu navigieren.
