Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, mit welchem der Staat Einfluss auf den Anstieg der Mietpreise in bestimmten Regionen nimmt. Sie soll einen unkontrollierten Anstieg der Mietpreise in stark nachgefragten Regionen vermeiden. Vermieter müssen die Mietpreisbremse unbedingt einhalten, um sich rechtlichen Ärger zu ersparen. Zudem können sie gegebenenfalls von bestimmten Ausnahmeregelungen profitieren, die in Bezug auf die Mietpreisbremse gelten.
Der Staat hat ein Interesse daran, Wohnraum in stark frequentierten Regionen und Ballungszentren bezahlbar zu halten. Ein Instrument, neben ausgewiesenen Milieuschutzgebieten und dem Mietendeckel (nur in Berlin), das er in diesem Zusammenhang nutzt, ist die Mietpreisbremse. Diese schreibt vor, dass die Mietpreise in bestimmten Intervallen und bei Neuvermietungen nur bis zu einem bestimmten Maß steigen dürfen. Für Vermieter ist es wichtig, sich mit den geltenden Regelungen auszukennen, um sich juristischen Ärger zu ersparen. Dieser Artikel erläutert, was es mit der Mietpreisbremse auf sich hat und welchen Einfluss sie auf das Verhältnis von Mietern und Vermietern nimmt.
Der Geltungsbereich der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundeseinheitlich und überall, sondern jedes Bundesland hat bestimmte Bereiche ausgewiesen, in denen sie zu beachten ist. Für Vermieter ist es daher wichtig, genau zu prüfen, in welchen Regionen die Regelung greift und ob sie davon betroffen sind. Die folgende Übersicht gibt einen ersten Eindruck vom Geltungsbereich der Mietpreisbremse:
Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg wurde eine Mietpreisbremse beschlossen, die bis zum 30. Juni 2025 gilt. Ihr Wirkungsbereich umfasst 89 Städte, wobei insbesondere Stuttgart sowie Universitätsstätte wie Freiburg und Heidelberg betroffen sind.
Bayern
In Bayern gilt ebenfalls eine Mietpreisbremse, diese hat allerdings einen etwas längeren Geltungszeitraum und läuft bis zum 31. Dezember 2025. Zu den insgesamt 208 Städten, in denen sie gereift, gehören München, Regensburg und Ingolstadt.
Berlin
Die aktuelle Mietpreisbremse in Berlin gilt bis zum 31. Mai 2025. Hierbei werden keinerlei Ausnahmen gemacht, sondern sie kommt im gesamten Bundesland zur Anwendung.
Brandenburg
In Brandenburg gilt die Mietpreisbremse wie in Bayern bis zum 31. Dezember 2025. Allerdings sind hiervon lediglich 19 Städte und Gemeinden betroffen, beispielsweise Potsdam.
Bremen
Die aktuelle Mietpreisbremse in Bremen gilt noch bis zum 30. November 2025. Sie umfasst das gesamte Stadtgebiet lediglich Bremerhaven ist hiervon ausgenommen.
Hamburg
Die Mietpreisbremse in Hamburg läuft noch bis zum 30. Juni 2025 und umfasst das gesamte Bundesland.
Hessen
Hessens Mietpreisbremse läuft noch bis zum 25. November 2025. Ihr Wirkungsbereich umfasst insgesamt 49 Städte, wobei beispielsweise die Mieter in Frankfurt und Darmstadt von ihr profitieren.
Mecklenburg-Vorpommern
Die aktuelle Mietpreisbremse in Mecklenburg-Vorpommern gilt deutschlandweit am längsten. Sie endet erst am 30 September 2028. Allerdings umfasst ihr Wirkungsbereich lediglich die beiden Städte Rostock und Greifswald.
Niedersachsen
Niedersachsen hat eine Mietpreisbremse, die noch bis zum 31. Dezember 2025 läuft. Sie kommt in insgesamt 19 Städten und Gemeinden zum Einsatz, zu denen etwa Braunschweig und Hannover gehören.
Nordrhein-Westfalen
Die bestehende Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen gilt noch bis zum 30. Juni 2025. Sie regelt die Mieten in 18 Städten, zu denen etwa Düsseldorf, Köln und Münster gehören.
Rheinland-Pfalz
In Rheinland-Pfalz läuft die aktuelle Mietpreisbremse noch bis zum 07. Oktober 2025. Sie kommt in Mainz, Landau, Speyer, Trier und Ludwigshafen zum Einsatz.
Sachsen
In Sachsen greift die Mietpreisbremse, die noch bis zum 31. Dezember 2025 weiter läuft, lediglich in den beiden Städten Dresden und Leipzig.
Thüringen
Thüringen hat ebenfalls eine Mietpreisbremse, die noch bis zum 31. Dezember 2025 läuft. Ihr Wirkungsbereich umfasst Erfurt und Jena.
Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein
Im Saarland, in Sachsen-Anhalt und in Schleswig-Holstein gilt aktuell nirgendwo eine Mietpreisbremse. In Schleswig-Holstein gab es in zwölf verschiedenen Städten einmal ein solches Instrument, dieses wurde allerdings im November 2020 außer Kraft gesetzt.
Hinweis: Spätestens am 31. Dezember 2025 laufen die Rechtsverordnungen zur Mietpreisbremse in den Bundesländern aus. Die Bundesregierung hat allerdings bestimmt, dass sie bis 2029 verlängert werden sollen. In Mecklenburg-Vorpommern läuft die aktuelle Regelung daher bereits bis 2028.
Zu Beginn der Mietpreisbremse gab es einige Unklarheiten und Missverständnisse, die dazu geführt haben dass die Regelungen beispielsweise in Niedersachsen und Hessen unwirksam waren und aufgehoben wurden. Deswegen mussten sich Vermieter nicht daran halten und konnten ihre Mieten deutlich stärker ansteigen lassen, als dies unter der Mietpreisbremse möglich gewesen wäre. Es wurde gerichtlich bestimmt, dass eine Mietpreisbremse nur dann eingehalten werden muss, wenn diese zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Mietvertrags wirksam war. Wenn Mieter aufgrund der fehlenden Wirksamkeit mehr zahlen mussten, haben sie allerdings keinen Anspruch darauf, Schadenersatz vom jeweiligen Bundesland einzufordern. So urteilte der BGH am 28.01.2021 mit dem Aktenzeichen Az. III ZR 25/20.
Die Wirkungsweise der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse schränkt die Wahlfreiheit von Vermietern ein, welche Miete sie bei einer Neuvermietung verlangen. Die neue Miete darf hierbei maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Kostete die Miete bisher beispielsweise 7,50 € pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 8,50 €, dann dürfen Vermieter maximal 9,35 € pro Quadratmeter bei einer Neuvermietung verlangen. Das gilt auch dann, wenn vergleichbare Wohnungen in der Region bis zu 10 € pro Quadratmeter einbringen.
Es ist wichtig, dass sich Vermieter an diese bestehenden Regelungen halten. Die geltenden Obergrenzen sind nämlich keine Empfehlung, sondern müssen zwingend beachtet werden. Geschieht dies nicht, haben Mieter selbst nachdem sie einen Mietvertrag unterzeichnet haben, die Möglichkeit, gegen diesen vorzugehen. Allerdings gibt es hierfür keine offizielle Aufsichtsbehörde, sondern eine Überschreitung der Mietpreisbremse muss immer von jedem einzelnen Mieter beanstandet werden.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Es gibt verschiedene Ausnahmeregelungen, bei denen die Mietpreisbremse nicht gereift. Beispielsweise besteht ein Bestandsschutz für Vermieter. Hat ein Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, so muss diese bei einer Neuvermietung nicht zurückgenommen werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die neuen Mieter vor Vertragsabschluss darüber informiert wurden, dass die zu zahlende Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Geschieht dies nicht, müssen sie zwei Jahre lang lediglich eine Miete zahlen, die maximal 10% über dem Mietspiegel liegt.
Weitere Ausnahmeregelungen betreffen Neubauten und Modernisierungen. Bei Neubauten müssen sich Vermieter laut § 556f Satz 1 BGB nicht an die Mietpreisbremse halten. Allerdings schreibt § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB vor, dass unter Neubauten nur solche Wohnungen zu verstehen sind, die ab dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet und bezogen wurden. Auch hier ist es allerdings Vorschrift, dass die Mieter vor Vertragsabschluss darüber informiert werden müssen, dass die Miete aufgrund dieser Regelung über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Bei Modernisierungen, die mindestens ein Drittel so teuer sind wie ein vergleichbarer Neubau, muss die Mietpreisbremse ebenfalls nicht berücksichtigt werden. Das gilt laut § 556f Satz 2 BGB jedoch nur für die erste Vermietung nach einer Modernisierung. Wenn es einen Vormieter gibt, darf höchstens die bisherige Miete verlangt werden oder die Mietpreisbremse ist zu berücksichtigen. Ebenso ist es erforderlich, dass der Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags weiß, auf welche Mietkonditionen er sich einlässt und dass die Mietpreisbremse in diesem Fall nicht gilt. Die entsprechenden Regelungen sind in § 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB zu finden.
Hinweis: Grundsätzlich darf auch bei kleineren Modernisierungen eine Mieterhöhung vorgenommen werden, bei der die Mietpreisbremse umgangen wird. Das gilt allerdings nur, wenn eine entsprechende Modernisierung und eine daraus folgende Mieterhöhung bereits beim Vormieter hätte vorgenommen werden dürfen. Dann ist eine zusätzliche Erhöhung wegen der Modernisierungskosten um bis zu 8% möglich. Hierfür ist es aber erforderlich, dass den Mietern schriftlich mitgeteilt wird, dass die Wohnung innerhalb der letzten drei Jahre modernisiert wurde und deswegen ein Aufschlag auf die Mietkosten legitim ist.
Die beiden letzten Ausnahmeregelungen bei der Mietpreisbremse betreffen möblierte Wohnungen und Kurzzeitmieten. Zwar muss die Mietpreisbremse grundsätzlich auch bei möblierten Wohnungen berücksichtigt werden, allerdings ist hier ein Möblierungszuschlag möglich. Wie hoch dieser ausfallen darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Deswegen gehen immer mehr Vermieter dazu über, möblierte Wohnungen zu vermieten, weil sie hier größere Gestaltungsspielräume bei der Miete haben. Zu beachten ist, dass die Bundesländer fordern, dass das Schlupfloch beim Möblierungszuschlag geschlossen werden soll. Wenn es nach den Vorstellungen der Bundesländer geht, müssen Vermieter in Zukunft genau ausweisen, welche Zuschläge sie wegen der Möblierung verlangen.
Ein weiteres mögliches Schlupfloch sind Kurzzeitmieten. Es ist bei kurzen Vermietungen, wie dies beispielsweise bei Hotels und Ferienwohnungen der Fall ist, möglich, Mieten zu verlangen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Deswegen gehen immer mehr Vermieter dazu über, Kurzzeitvermietungen anzubieten. Im Gesetz ist nämlich nicht klar geregelt, was „vorübergehend“ meint. Einige Vermieter waren der Meinung, dass 12 Monate noch eine Kurzzeitvermietung darstellen würden, das Landgericht Heidelberg hat mit dem Aktenzeichen Az. 5 S 16/22 jedoch am 13.10.2022 bereits geurteilt, dass schon sieben Monate für eine Kurzzeitvermietung zu lang wären. Der Bundesrat schlägt deswegen vor, dass sämtliche Mietverträge, die länger als 6 Monate laufen, nicht als Kurzzeitvermietung angesehen werden sollen. Dann müsste die Mietpreisbremse zwingend eingehalten werden und für Mieter und Vermieter bestünde größere Rechtssicherheit.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Damit Vermieter einschätzen können, wie hoch die Miete maximal sein darf, die sie verlangen, ist es notwendig, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Das gelingt am besten durch den sogenannten Mietspiegel. Unterschiedliche Städte und Gemeinden sind dazu verpflichtet, einen solchen Mietspiegel zu erstellen. Ausgehend von der Lage und dem Zustand der Immobilie lässt sich dann ermitteln, wie hoch der mögliche Mietpreis ist. Liegt kein Mietspiegel vor, sind die Daten von Vermieter- und Mieterverbänden hilfreich, um sich zu informieren. Ausgehend von der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete wird dann durch einen Zuschlag von 10%, die maximale Höchstmiete bestimmt.
Zu beachten ist außerdem, dass Mieter laut § 556g Abs. 3 BGB einen gesetzlichen Auskunftsanspruch gegenüber ihren Vermietern haben. Diese müssen beispielsweise Informationen über Modernisierungen bereitstellen, damit die Vermieter einschätzen können, ob ihre Miete angemessen ist oder nicht. Bei einer Rüge ist es dann erforderlich, dass die Vermieter erklären, warum die Miete aus ihrer Sicht rechtmäßig ist.
Hinweis: Im Unterschied zu früher verjährt das Auskunftsrecht der Mieter nicht bereits drei Jahre nach Unterzeichnung des Mietvertrags. Sie können somit auch später um Auskunft bitten, wenn sie das Gefühl haben, dass ihre Miete bisher zu hoch war. Die Verjährung beginnt dann mit dem Auskunftsverlangen.
So setzen Mieter ihr Recht durch
Gelegentlich kommt es vor, dass Mieter der Meinung sind, dass ihre Miete zu hoch ist. Dann ergreifen sie verschiedene Maßnahmen, um gegen die zu hohen Forderungen der Vermieter vorzugehen. Es ist wichtig, dass sich Vermieter mit diesen unterschiedlichen Schritten auskennen, um gezielt darauf reagieren zu können.
Der erste Schritt besteht darin, dass die zu hohe Miete durch die Mieter gerügt wird. Dies erfolgt unter Berücksichtigung von § 556g Abs. 2 BGB. Die Mieter müssen schriftlich erklären, um welchen Betrag die Miete aus ihrer Sicht zu hoch ist. Außerdem müssen sie in dem Schreiben fordern, dass die Vermieter die Mietkürzung akzeptieren. Konkrete Gründe, warum die Miete aus ihrer Sicht zu hoch ist, müssen die Mieter allerdings nicht nennen.
In einem zweiten Schritt fordern die Mieter dann üblicherweise die zu viel gezahlte Miete zurück. Das ist aber nur bei Mietverträgen möglich, die nach dem 01. April 2020 geschlossen wurden. Außerdem ist es erforderlich dass eine Beanstandung innerhalb von 30 Monaten nach Unterzeichnung des Mietvertrags erfolgt. Wird die Rüge erst später vorgenommen, kann immer noch eine Rückzahlung verlangt werden, diese gilt dann aber erst ab dem Zeitpunkt der Rüge. Ebenso gilt bei älteren Mietverträgen, dass nur die Miete zurückverlangt werden kann, die ab der Rüge zu viel gezahlt wurde.
Nicht zuletzt verlangen viele Mieter in einem dritten Schritt einen Teil der Kaution zurück. Das liegt daran dass die Höhe der Kaution auf Grundlage einer zu hohen Miete bestimmt wurde. Solche Forderungen werden immer häufiger laut, da beispielsweise laut einer Studie des Berliner Mietervereins im Mai 2023 in 98% der Fälle von Beschwerden über zu hohe Mieten die Vermieter tatsächlich eine zu hohe Miete verlangt und sich nicht an die Mietpreisbremse gehalten hatten.
Fazit: Die Mietpreisbremse unbedingt berücksichtigen
Es ist wichtig, dass sich Vermieter unbedingt an die Mietpreisbremse halten, wenn diese in ihrer Region gilt. Auf diese Weise vermeiden sie juristische Auseinandersetzung mit ihren Mietern und sorgen für ein harmonisches Mietverhältnis. Entscheidend ist unter anderem, die Wirkungsweise der Mietpreisbremse genau zu kennen und Ausnahmen nur dann geltend zu machen, wenn diese tatsächlich vorliegen.
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