Um einschätzen zu können, ob sich ein Immobilienkauf als Investition lohnt, muss man sich die Rendite und bei Mietobjekten speziell die Mietrendite anschauen. In Kombination mit einer Kostenreduktion lassen sich so die größtmöglichen Ergebnisse erzielen. Bei der Auswahl der Immobilie muss darauf geachtet werden, dass sie zu den eigenen Zielsetzungen passt und dass sie eine Optimierung der Mietrendite ermöglicht.
Bei einem Immobilienkauf geht es immer darum, eine größtmögliche Rendite zu erwirtschaften. Speziell hohe Mietrenditen bei Mietobjekten werden von vielen Investoren angestrebt. Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, um Kosten zu senken und die Mietrendite zu optimieren. Dieser Beitrag stellt die wichtigsten vor und erklärt, worauf geachtet werden muss, wenn ein Immobilienkauf ohne Risiko gelingen soll.
Hintergründe zur Mietrendite
Der Rendite gibt an, welche Erträge mit einer Investition erzielt werden können. Um sie zu ermitteln, werden Gewinne und Investition einander gegenübergestellt. Die Rendite zu kennen ist einerseits wichtig, um verschiedene Investitionsmöglichkeiten zu vergleichen und sich für die beste zu entscheiden. Gleichzeitig zeigt die Rendite an, wie erfolgreich eine bestimmte Investition war.
Das Besondere an der Mietrendite ist, dass sie sich auf Mietimmobilien bezieht. Mit ihr wird deutlich, welche Erträge die Investition in ein entsprechendes Gebäude abwirft. Die entsprechenden Werte werden in Prozent angegeben und immer auf ein Jahr bezogen. Die Mietrendite wird vor allem genutzt, um Immobilien zu vergleichen, die in Bezug auf andere Merkmale wie die Lage oder die Ausstattung gleich sind.
Ebenfalls relevant ist die sogenannte Eigenkapitalrendite. Bei dieser werden die Finanzierungskosten und die Steuerlast mit berücksichtigt. Anhand der Eigenkapitalrendite wird somit deutlich, welcher Steuersatz bei der Verzinsung des Kapitals zum Tragen kommt. Um die Eigenkapitalrendite zu berechnen, wird der Gewinn durch das Eigenkapital geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert.
Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite
Bei der Bestimmung der Rendite muss zwischen Brutto- und Nettomietrendite unterschieden werden. Die Bruttomietrendite wird dadurch ermittelt, dass der Kaufpreis durch den Jahresmietpreis geteilt wird. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Anschaffungs- oder Notarkosten bei der Bruttomietrendite nicht berücksichtigt werden.
Hinweis: Eine Bruttomietrendite von 5%-6% gilt als gut, da keine zusätzlichen Gelder bereitgestellt werden müssen, um die Immobilie zu finanzieren. Bruttomietrenditen von weniger als 4% sind kaum attraktiv, sodass man von einer Investition absehen sollte.
Die Nettomietrendite nimmt Zusatzkosten für die Investition wie Notargebühren oder die Grunderwerbssteuer in den Blick. Um sie zu berechnen, werden zunächst die Vermieterkosten von der Jahreskaltmiete abgezogen. Anschließend wird die Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten mit 100 multipliziert. Der erste Wert wird durch den zweiten Wert geteilt. Das Ergebnis ist die Nettomietrendite.
Grundsätzlich gilt, dass eine Investition umso sicherer ist, je höher die Nettomietrendite ausfällt. Üblicherweise werden Werte zwischen 3,5%-4% angestrebt. Ältere Immobilien mit einem hohen Reparaturbedarf sollten hingegen eine etwas höhere Nettomietrendite abwerfen. Allerdings besteht nur in Grenzen die Möglichkeit, Einfluss auf die Nettomietrendite zu nehmen. So kann man durch eine Erhöhung der Miete die Rendite zwar erhöhen, hierdurch reduziert sich jedoch die Wahrscheinlichkeit, geeignete Mieter zu finden.
Strategien zur Steigerung der Rendite Ihrer Immobilie
Es gibt verschiedene Strategien, um die Mietrendite zu erhöhen. In der Praxis werden üblicherweise Mietpreiserhöhungen vorgenommen. Um ein gutes Verhältnis zu den Mietern zu erhalten, sollte dies mit einem Mehrwert für die Mieterschaft verknüpft werden. So ist es beispielsweise möglich, eine Einbauküche bereitzustellen oder für reduzierte Energiekosten durch eine Dämmung zu sorgen. Solche zusätzlichen Leistungen rechtfertigen dann eine Mieterhöhung.
Nicht nur für bestehende Mietverhältnisse sind solche Strategien sinnvoll, sondern sie helfen auch dabei, geeignete neue Mieter zu finden. Wenn eine Wohnung beispielsweise möbliert angeboten wird, rechtfertigt das eine höhere Miete und die Nachfrage wird vor allem bei Studenten groß sein. Wichtig ist aber, dass die Miete selbst bei hohen Serviceleistungen marktüblich ist. Als Orientierung hierfür helfen die Mietspiegel der verschiedenen Regionen.
Kosten ermitteln und senken
Mit der Investition in eine Immobilie sind verschiedene Kosten verbunden. Bevor man sich für ein Gebäude entscheidet, sollte man sich diese unbedingt bewusst machen. Wie hoch die Kosten sind, hängt unter anderem von der Lage und der Ausstattung ab. So fallen für eine Immobilie in guter Lage höhere Kosten an, dafür können aber auch höhere Mieten verlangt werden. Allerdings führen hohe Anschaffungskosten zunächst einmal dazu, dass die Mietrendite niedrig ist.
Hinweis: Es gibt viele Zusatzkosten, die neben den Anschaffungskosten zu tragen sind. Hierzu gehören unter anderem die Notargebühren, die Grunderwerbsteuer, die Kosten für die Suche nach Mietern und einiges mehr. Üblicherweise kann man mit Kaufnebenkosten von 12%-15% des Kaufpreises rechnen. Diese können allerdings steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie nicht privat genutzt, sondern vermietet wird.
Um eine möglichst hohe Mietrendite zu erzielen, muss man die anfallenden Kosten so gering wie möglich halten. Das ist beispielsweise dadurch möglich, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Diese ist in verschiedenen Bundesländern unterschiedlich hoch und liegt zwischen 3,5%-6,5%. Indem beispielsweise ein separater Kaufvertrag für bewegliche Gegenstände erstellt und die Instandhaltungsrücklage separat ausgewiesen wird, kann die Grunderwerbsteuer gesenkt werden.
Sollte man eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen?
Viele Menschen begeistern sich für eine Immobilie als Kapitalanlage, weil sie inflationsbeständig ist. Unabhängig davon, was an den Börsen und in der Wirtschaft geschieht, behalten die Immobilien grundsätzlich ihren Wert. Gerade wenn die Zinsen für Immobilienkredite niedrig sind, kann eine hohe Mietrendite erwirtschaftet werden, sodass sich die Investition lohnt.
Abhängig davon, wo sich das Gebäude befindet, kann der Wert sogar mit der Zeit ansteigen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass mit der Vermietung einer Immobilie vielfältige Aufgaben einhergehen und dass immer wieder Reparaturen und Instandhaltungen anfallen.
Zusätzlich sollte die vermietete Wohneinheit professionell verwaltet werden. Innerhalb einer WEG übernimmt dies ein durch die Eigentümerversammlung bestellter Hausverwalter. Bei Einzelobjekten ist die Verwaltung eine Frage der Größe. Kleinere Immobilien mit wenigen Wohneinheiten sind oft darauf angewiesen, dass man sie selbst verwaltet. Hier macht es aber Sinn, die Betriebskostenabrechnungen von einem Profi erstellen zu lassen. Die Kosten einer Hausverwaltung können übrigens nicht auf die Mieterschaft umgelegt werden.
Fazit
Die Mietrendite ist ein wichtiger Faktor bei der Frage, ob man in eine bestimmte Immobilie investieren sollte. In diesem Zusammenhang muss unbedingt zwischen Brutto- und Nettomietrendite unterschieden werden. Es ist wichtig, dass die Rendite nicht zu niedrig ausfällt, da ansonsten zusätzliches Kapital für die Finanzierung bereitgestellt werden muss.
