Erbpacht ist ein umgangssprachlicher Begriff für das Erbbaurecht. Hierunter ist zu verstehen, dass eine Immobilie auf einem gepachteten Grundstück errichtet wird. Angesichts des begrenzten und daher teils sehr teuren Baugrunds greifen immer mehr Menschen auf dieses Vorgehen zurück.
Wer einen Erbbaurechtsvertrag unterschreibt, muss vielfältige Kriterien berücksichtigen und eine beachtliche Zahl an Risiken und Fallen umgehen. Zudem ist es wichtig, möglichst viele Informationen zum Erbbauzins zu besitzen. Dank der Tipps aus diesem Ratgeber lässt sich mit der Erbpacht bares Geld sparen.
Die Erbpacht war bis zum Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches am 01. Januar 1900 eine deutschrechtliche Form des Grundbesitzes. Mit Inkrafttreten des Erbbaurechtsgesetzes änderte sich grundlegend die Vererbbarkeit des Grundstücks. Das Erbbaurecht ist zudem eine spezielle Form des Hausbaus.
Dieser erste Teil des Ratgebers erläutert den Begriff „Erbpacht“ und erklärt, was es mit dem Erbbaurechtsvertrag auf sich hat. Zudem werden verschiedene Stolperfallen aufgezeigt, die in einem solchen Vertrag versteckt sein können. Des Weiteren helfen die Informationen zum Erbbauzins dabei, bei der Finanzierung des neuen Gebäudes keine Fehler zu machen.
Was ist unter „Erbpacht“ zu verstehen?
Die Erbpacht ist ein umgangssprachlicher Begriff für das Erbbaurecht. Sie bietet sich für alle an, die trotz geringen Eigenkapitals ein Haus in einer Region bauen wollen, in denen die Grundstückspreise sehr hoch sind. Gerade für junge Familien bietet sich die Erbpacht an, aber auch für andere ist es häufig die einzige Möglichkeit, in Ballungszentren oder beliebten Regionen ein Haus bauen zu können.
Bei der Erbpacht wird ein Grundstück von dessen Besitzer für einen bestimmten Zeitraum gepachtet. Dieser Zeitraum beträgt häufig mehrere Jahrzehnte, in denen der Hauseigentümer dann in seiner Immobilie wohnt. Auf dem gepachteten Grundstück darf ein Gebäude errichtet werden. Das Grundstück bleibt stets Eigentum des Besitzers, wohingegen das Haus im Besitz des Bauherrn bleibt. Für das Nutzungsrecht erhält der Grundstückseigentümer eine Entschädigung, die als Erbbauzins bezeichnet wird.
Am häufigsten vergeben Gemeinden und Kirchen Erbbaurechte. Letztere haben hierbei die Möglichkeit, bei den Preisen zu kalkulieren. So ist es beispielsweise möglich, jungen, kinderreichen Familien einen besonders günstigen Erbbauzins anzubieten. Die Gemeinden müssen im Rahmen der Haushaltsaufsicht hingegen dafür sorgen, einen größtmöglichen Gewinn zu erzielen. Deswegen vergeben sie das Erbbaurecht in der Regel nach Marktwert.
Hierauf ist bei einem Erbbaurechtsvertrag zu achten
Damit die Erbpacht rechtssicher genutzt werden kann, muss ein Erbbaurechtsvertrag aufgesetzt werden. Dieser wird von den Pächtern ebenso unterschrieben wie vom Besitzer des Grundstücks. Hierin sind verschiedene Kriterien zu berücksichtigen. Unter anderem muss die Laufzeit festgelegt werden. Diese kann beliebig gewählt werden, liegt in der Regel aber zwischen 75-99 Jahren. Außerdem muss die Höhe des Pachtzinses und die Zahlungsweise (monatlich, vierteljährlich oder jährlich) definiert werden.
Im Laufe der Jahre wird der Erbbauzins angepasst, um auf die sich verändernden Gegebenheiten zugeschnitten zu sein. Eine solche Zinsanpassung wird in festgelegten Intervallen vorgenommen. Diese müssen in der Wertsicherungsklausel des Erbbaurechtsvertrag festgehalten sein. Der Erbbauzins wird nicht willkürlich festgelegt, sondern erfolgt anhand des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Bundesamts. Nicht zuletzt werden in dem Vertrag Mitspracherechte des Erbbaurechtsgebers geregelt. So können die Pächter nicht ohne Absprache Hypotheken auf das Grundstück aufnehmen oder einen Um- beziehungsweise Anbau des Gebäudes vornehmen.
Hinweis: Eine Kündigung des Erbbaurechtsvertrags ist vor Ablauf des Vertragszeitraums nicht möglich. In einigen Fällen hat der Erbbaurechtsgeber jedoch ein Sonderkündigungsrecht. Dieses wird als Heimfall bezeichnet und kommt dann zum Tragen, wenn der Pachtzins nicht mehr bezahlt wird oder das Grundstück mangels Pflege verwahrlost. Auch ein Eigenbedarf kann ein Auslöser für den Heimfall sein.
Diese Fallen können in einem Erbbaurechtsvertrag versteckt sein
Bei einem Erbbaurechtsvertrag kann es zu Komplikationen kommen. Diese können durch eine genaue Planung bereits im Vorfeld vermieden werden. Beispielsweise ist es wichtig, eine möglichst lange Vertragslaufzeit zu wählen. Ansonsten kann es passieren, dass der Vertrag noch während der eigenen Lebenszeit ausläuft. Das ist nicht wünschenswert, da sonst ein neuer Vertrag mit oft schlechteren Konditionen abgeschlossen werden muss. Falls es doch zu einer Vertragsverlängerung kommen sollte, empfiehlt es sich, eine Zinsberechnung zu vereinbaren, die sich auf den Altvertrag stützt.
Falls der Erbbaurechtsgeber sein Grundstück verkaufen möchte sollten die Pächter ein Vorkaufsrecht haben. Hiermit ist jedoch keine „Ankaufspflicht“ gemeint. Beim sogenannten Heimfall geht das Gebäude in den Besitz des Erbbaurechtsgeber über. Dem Pächter steht hierfür eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Marktwertes zu. Wenn eine höhere Entschädigung gezahlt werden soll, muss dies ausdrücklich im Erbbaurechtsvertrag festgehalten sein.
Das ist in Bezug auf den Erbbauzins zu beachten
Der Erbbauzins ist das Geld, das der Grundstückseigentümer dafür bekommt, dass er den Baugrund zur Verfügung stellt. Er liegt üblicherweise bei 3-5% des Grundstückswerts. Es ist allerdings möglich, individuelle Zinssätze festzuschreiben, weswegen günstige Konditionen durchaus erlaubt sind. Eine eventuell im Vertrag vorhandene Wertsicherungsklausel muss sich am Preisindex des Statistischen Bundesamtes orientieren, weswegen sich der Erbbauzins gerade bei langen Laufzeiten häufig verändert. Informationen zum Erbbauzins werden im Erbbaurechtsgrundbuch festgehalten und können jederzeit eingesehen werden.
Erfahren Sie im zweiten Teil dieses Ratgebers, was zum Ende der Pachtzeit geschieht und was in Bezug auf den Verkauf des Erbbaurechts zu beachten ist. Außerdem geht es um die Finanzierung des Erbbaurechts und weitere Aspekte, auf die Bauherren achten sollten.
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