Im Jahr 2021 sind die Immobilien- und Grundstückpreise enorm gestiegen und werden es aktuell auch weiter tun. Wer neu bauen will, findet am Markt kaum geeignete Baugrundstücke. Die Alternative: Neubau einer Immobilie durch Abriss des Bestandsbaus. Doch nicht immer lohnt sich der Kauf eines alten Gemäuers, nur um den Boden neu zu bebauen.
Wer aktuell darüber nachdenkt eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen, stellt schnell fest, wie teuer Grund und Boden, beziehungsweise Immobilien geworden sind. Laut vdp, dem Forschungsinstitut des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken, stiegen die Preise für Einfamilienhäuser 2020 um 7,4 Prozent. Und im laufenden Jahr zeichnet sich eine ähnliche Entwicklung ab.
Doch immer noch sind die eigenen vier Wände eine gute Kapitalanlage und, bei guter Planung, im Alter existenzsichernd. Doch es mangelt schlichtweg an Bauland. Weder in den Umlandregionen der Metropolen und schon gar nicht in den Städten selbst werden finanziell moderate Objekte angeboten. Demzufolge muss man sich eine Alternative überlegen:
Neubau einer Immobilie durch Abriss des Bestandsbaus
Die Idee ist einfach. Man kauft ein Grundstück samt älterem und baufälligen Haus. Anschließend reißt man die Bestandsimmobilie ab und baut neu. Bereits getätigte Umfragen eines Immobilienportals bestätigten, dass diese Alternative für zwei Drittel der befragten zukünftigen Bauherren infrage kommt.
Doch ein Abriss kostet Geld, Zeit und Nerven und auch behördliche Auflagen der Kommunen sind zu beachten. Im Nachfolgenden geben wir Hinweise, worauf man achten muss, bevor man die Abrissbirne bestellt.
Sanierung oder Neubau einer Immobilie
Die Gretchenfrage ist elementar. Ist die Lage des Grundstücks ideal, das ist Voraussetzung, sollte man die bestehende Immobilie zunächst auf Herz und Nieren prüfen. Letztlich muss vor dem Kauf geklärt werden, ob sich eine Sanierung lohnt, oder doch ein Abriss zugunsten eines Neubaus.
Dabei spielt der Grundriss der Bestandsimmobilie eine große Rolle. In der Regel müssen Wände raus, um großzügige Raumaufteilungen zu erhalten. Dabei sollte das Thema altersgerechtes Wohnen mit bedacht werden.
In der Regel sind Sanierungsvorhaben in den folgenden Bereichen notwendig und müssen, bei Komplettsanierungen, an die energetischen Vorgaben des Gesetzgebers angepasst werden:
- Dachstuhl, Dachbedeckung und Dachaufbauten
- Fassade, beziehungsweise Dämmung
- Fenster und Türen
- Sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen
- Elektrik und Internet
- Heizanlage und Heizkreislauf inklusive Heizkörper
- Kellerabdichtung und Bodenbeläge
- Sanitäreinrichtung
Kurzum: Alle obig genannten Bauteile müssen vor dem Kauf überprüft und die Sanierungskosten kalkuliert werden. Das Hinzuziehen einer Fachfirma kann hier wichtige Erkenntnisse liefern und Sanierungskosten spezifizieren.
Tipp: Liegen die Sanierungskosten bei über 75 Prozent der Neubaukosten inklusive Abriss, lohnt sich letzteres und die Abrissbirne kann seine Arbeit aufnehmen.
Abriss des Bestandsbaus richtig kalkulieren
Neben der Sanierung, sofern infrage kommend, muss der Abriss in die Kalkulation einfließen. Je nach Größe der Immobilie, der Entsorgung verwendeter Materialien (Asbest etc.) und den Zugängen zum Grundstück muss man bei einem Einfamilienhaus mit circa 25.000 bis 35.000 Euro rechnen.
Tipp: Alle Baunebenkosten sollte man die Abrisskosten in die Baufinanzierung eingliedern. Das ist weitaus günstiger als ein zusätzlicher Kredit.
Baugutachter muss Grund und Boden prüfen
Auch, wenn die Lage des Grundstücks ideal ist und zum Kauf verführt. Keiner weiß genau, was sich unter dem Gras und dem ach so wunderschönen Garten befindet. Gerade bei älteren Bauwerken ist fraglich, was sich im Boden befindet. Ob Altlasten oder auch überdeckte Bodenplatten, ein Bodengutachten kann Auskunft darüber geben, wie man das Grundstück neu bebauen kann und welche Kosten ein Abriss mit sich bringt.
Kommunale Auflagen zur Immobilie bei Baubehörden erfragen
Bevor die Entscheidung zum Abriss und anschließendem Neubau fällt, muss die örtliche Baubehörde befragt werden. Darf die Bestandsimmobilie abgerissen werden oder besteht sogar ein Denkmalschutz? Hier braucht es verlässliche Antworten.
Auch ein Einblick in den Bebauungsplan ist notwendig. Aus ihm erfährt man die teils strikten Auflagen zum Neubau, wie Geschossanzahl, Größe oder sogar Vorgaben zum Dachbau und dessen Neigung.
Gibt es keine klaren Vorgaben, gelten die Vorgaben des § 34 BauBG, des Baugesetzbuches. Demzufolge muss sich der Neubau in die bereits bestehenden Baukörper einfügen.
Hausbaufirma vor dem Kauf einbeziehen
Soll die alte Immobilie abgerissen werden, stellt sich schnell die Frage nach der Art des Neubaus. Findige und zukünftige Bauherren haben im Vorfeld bereits die ausführende Hausbaufirma ausfindig gemacht. In einem Termin vor Ort sollte man besprechen, ob das gewünschte Haus auf dem ausgesuchten Grundstück, ohne Reibungsverluste, gebaut werden kann.
Förderungen und Bereitstellungszinsen beachten
Wer die Immobilie abreißen und eine neue bauen lassen will, muss viel Zeit einplanen. Dafür verlangen die Geldinstitute sogenannte Bereitstellungszinsen. Und das kann teuer werden, wenn erst nach Monaten die Hausbaufirma an der Reihe ist und das Geld so lange durch die Bank bereitgestellt werden muss. Deshalb eine Bank suchen, bei der diese Zinsen gering ausfallen.
Und wenn man sich für die Alternative, Abriss und anschließendem Neubau, entscheidet, lohnt auch der gang zur KfW. Denn energetisch effiziente Neubauten werden gefördert und das nicht zu knapp.
