Die Ende März 2020 beschlossene WEG-Reform ist seit Dezember 2020 rechtsgültig. Vieles verändert sich dadurch bei Besitzern einer Eigentumswohnung. Auch Verwalter einer Eigentümergemeinschaft müssen teils stark umdenken. Bauliche Veränderungen sind leichter und die Kontroll- und Einflussmöglichkeiten sind gestiegen. Kurzum: Die WEG-Reform stärkt den einzelnen Eigentümer einer Immobilie und die WEG im Allgemeinen.
Was waren das noch für Zeiten. Stets und ständig boykottierte der ewige Querulant der Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse zur baulichen Veränderung. Und auch die Zeiten nachhaltiger Bindungen zwischen Verwalter und WEG könnten gezählt sein. Ohnehin ist die Verwaltung einer WEG in Zeiten von Corona schwierig.
Der Gesetzgeber hat die einzelnen Besitzer ebenso durch die WEG-Novelle gestärkt, als die Eigentümergemeinschaft im Ganzen. Die wichtigsten Änderungen haben wir zusammengefasst.
Bauliche Veränderungen durch neue WEG-Reform sind leichter
Ein Beschluss zur Sanierung oder bauliche Veränderungen sind fortan mit einfacher Mehrheit bei der Eigentümerversammlung möglich. Somit sind Investitionen in die Immobilie nicht vom Wohle des Einzelnen abhängig.
Grundsätzlich besteht für bauliche Änderungen ein Anspruch. Ob Glasfasernetzanschluss oder Baumaßnahmen zur Barrierefreiheit, einbruchshemmende Maßnahmen oder eine E-Ladesäule oder Wallbox für PKWs. Eine einfache Mehrheit reicht aus.
Achtung: Die Eigentümer, die nur die einfache Mehrheit erreichen, tragen auch die Kosten für die Baumaßnahmen. Stimmen mehr als zwei Drittel UND die Hälfte der Miteigentumsanteilseigner für die Maßnahme, tragen alle Eigentümer der WEG die Kosten. Grundlage hier ist § 21, Absatz 2, Nr.1 – WEG-neu.
Ist die Baumaßnahme oder Veränderung mit „erheblichen Kosten“ verbunden, reicht auch die Zweidrittelmehrheit nicht aus. Damit schützt der Gesetzgeber Eigentümer, die nicht in der Lage sind, große Sonderumlagen zu tragen.
Die Verteilung der Kosten auf alle WEG-Eigentümer ist dann möglich, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines „angemessenen Zeitraums“ amortisiert. Dennoch bleibt hier viel Spielraum für Rechtsstreitigkeiten in der Zukunft.
Zertifizierte Verwalter als Berufsbezeichnung
Wo früher ein Sachkundenachweis für die Tätigkeit als Verwalter einer WEG üblich war, tritt hier und anstelle der zertifizierte Verwalter in seine Fußstapfen. Das Zertifizierungsverfahren benötigt noch zwei Jahre, ergo kann erst dann ein Verwalter mit IHK-Zertifikat bestellt werden. Eine entsprechende Prüfung in kaufmännischer, technischer und rechtlicher Sicht ist dafür notwendig.
Personen, die vor dem 1. Dezember 2020, also dem Inkrafttreten der WEG-Reform als Verwalter tätig waren, bleiben noch dreieinhalb Jahre gegenüber der WEG ein zertifizierter Verwalter.
Weitreichendere Kontroll- und Einflussmöglichkeiten der Eigentümer einer WEG
Seit 1. Dezember 2020 kann auch der einzelne Eigentümer seinen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen geltend machen. Zusätzlich muss, neben all den noch geltenden administrativen Tätigkeiten zusätzlich ein jährlicher Vermögensbericht der WEG vorgelegt werden. Dieser Bericht soll die wirtschaftliche Lage der WEG noch transparenter und nachhaltiger gestalten.
Weitreichendere Befugnisse für Verwalter
Ursprünglich sollten die Befugnisse des Verwalters stärker erweitert werden. Dennoch kann der Verwalter zukünftig auch ohne Beschlussfassung, aber in eigener Verantwortung, Maßnahmen durchführen, die von geringerer Bedeutung sind und nicht zu hohen finanziellen oder lang anhaltenden Verpflichtungen führen.
Dafür hat die WEG die Möglichkeit diese Maßnahmen zu definieren, sie auch finanziell zu begrenzen.
Verwalter hält nur Vertretungsmacht im Außenverhältnis
Die uneingeschränkte Vertretungsmacht im Außenverhältnis war dem Gesetzgeber zu umfassend. Die WEG-Reform besitzt zukünftig (nur) eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, gemäß § 9b, Absatz 1 – WEG-neu.
Darlehensverträge und Grundstückskäufe setzen aber einen Beschluss der WEG voraus.
Vereinfachte Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung nur online zu tätigen ist nicht erlaubt. Aber und gemäß § 23, Absatz 1, WEG-neu kann die WEG die digitale Teilnahme erlauben. Auch brauchen nicht alle Eigentümer bei der Versammlung vor Ort sein. Beschlussfähig ist die Versammlung auch, wenn einige Eigentümer oder deren Vertreter fehlen.
Die Einberufungsfrist ist von zwei auf drei Wochen verlängert worden und ein Einberufungsverlangen eines Einzeleigentümers ist nun auch per E-Mail möglich.
Wichtig: Das Protokoll der Eigentümerversammlung ist unverzüglich nach dem Ende der Versammlung zu verfassen. Verwalter sollten zukünftig die drucktechnischen Gegebenheiten anpassen.
Die Beschlusssammlung ist nach wie vor, auch mit der WEG-Reform, notwendig.
Flexibilität beim Verwaltungsbeirat
Die WEG kann jetzt flexibel bestimmen, wie viele Mitglieder der Verwaltungsbeirat besitzen soll. Dabei erhält der Verwaltungsbeirat „ausdrücklich“ die Aufgabe, den Verwalter zu überwachen. Die Haftung eines ehrenamtlichen Beirats wird auf den Vorsatz und die grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
Weitere Änderungen durch die WEG-Reform
- Spätestens nach einer Frist von sechs Monaten nach Abberufung des Verwalters endet der Verwaltervertrag.
- Klagen wegen Nichtigkeit oder Anfechtung richten sich nicht mehr gegen den Einzeleigentümer, sondern gegen die WEG als Träger der Verwaltung.
- Bereits ab „Besitzübergabe“ können Neuerwerber einer Eigentumswohnung innerhalb der WEG mitentscheiden.
- Die Sondereigentumsfähigkeit wird auf Außenbereiche wie Stellplätze für PKWs und Terrassen erweitert.
- Die Instandhaltungsrücklage heißt nun „Erhaltungsrücklage“. Damit wird darauf hingewiesen, dass es sich nicht nur um einen Posten in der Bilanz handelt, sondern um einen realen finanziellen Wert der WEG.
- Das Eigentum innerhalb einer WEG kann entzogen werden, wenn sich etwa der Eigentümer nicht an der Zahlung von Hausgeld beteiligt. Vertragsstrafen, wie ursprünglich vorgesehen, kann die WEG nicht bei Pflichtverletzung erheben.