Viele Dachgeschosse in Deutschland sind ungenutzt. In Zeiten der hohen Nachfrage an Wohnraum schade, vor allem für Vermieter. Denn wer durch den Dachausbau neue Wohnflächen schafft, investiert klug und nachhaltig. Gerade in den Metropolen und den Altbauten liegen Grundflächen brach, die man zu Geld machen kann und sollte. Doch wie?
In den 90´er Jahren war es Trend: der Ausbau von ungenutzten Dachgeschossen im Zuge einer Modernisierungswelle, die sich durch ganz Deutschland zog. Doch aktuelle Zahlen lassen vermuten, dass fast 50 Prozent aller möglichen Dachausbauten nicht durchgeführt wurden. Vor dem Hintergrund der ungezügelten Nachfrage an Wohnraum stellt sich die Frage warum? Wir haben einige Argumente gesammelt, die einen Dachausbau durchaus positiv beleuchten.
Neue Wohnflächen braucht das Land
Seit Jahren ächzt der Immobilienmarkt unter steigenden Preisen und Mieten und Wohnraum ist zur Mangelware geworden. Die Politik versucht durch Mietpreisbremse, Baukindergeld und relativ spärliche Investitionen in den sozialen Wohnungsbau dieser Entwicklung zu trotzen. Der Erfolg stellt sich bis dato nicht ein und der Ruf der Damen und Herren in Berlin nach 400.000 neuen Mietwohnungen pro Jahr ist Vorgabe, aber kaum umsetzbar.
Wir erinnern uns an die 90´er Jahre. Im Dornröschenschlaf befindliche Dachgeschosse in denen meist nur alte Möbel und Wäscheleinen ein jämmerliches Dasein fristeten wurden zu Wohnraum umgebaut. Staatlich subventioniert wurde über den Dächern der Großstädte gehämmert, isoliert und neue Mieter einquartiert.
Und doch scheinen wohl 50 Prozent aller Dachgeschosse wirklich diesem Ausbauwahn anheimgefallen zu sein. Und so müssen Mieter auf dringenden Wohnraum verzichten und viele Vermieter erkennen nicht die Chancen eines Dachausbaus und dem Gewinn, der darin liegt.
Aus unserer Sicht mag dies darin liegen, dass ein Groh der Deutschen Vermieter reine Privatvermieter sind und teils nicht um die Möglichkeiten wissen, die gerade aktuell den Wert der Immobilie und die Mieteinnahmensituation positiv verändern könnten.
Welche Vorteile bietet ein Dachausbau
Kurz gesagt: Zusätzlich zu vermietende Wohnfläche schafft mehr Mieteinnahmen. Doch ist der Prozess der Schaffung von neuem Wohnraum am Ende nicht so einfach. Nicht jedes Dachgeschoss kann ausgebaut werden. Das fängt bei der Grundfläche, der Deckenhöhe und der Statik an.
In der Regel bieten Altbauten, noch vor dem zweiten Weltkrieg erbaut und je nach Bauart des Daches, ideale Voraussetzungen. Ist das Dachgeschoß über den Treppenaufgang zugängig, so kann dieser, unter Beachtung aller bauamtlichen und statischen Gegebenheiten, bares Geld für den Vermieter in die Kasse spülen.
Hinzu kommt, dass in der Regel nur eine entsprechende Dämmung, Trockenbau, Fenstereinbauten und Zuleitungsanschlüsse getätigt werden müssen. In Abhängigkeit der Investition kann sich ein Dachausbau finanziell und nachhaltig lohnen, da aktuell die Finanzierungskonditionen optimal sind. Hinzu kommt, dass der neue Wohnraum hohe Mieteinnahmen verspricht, bei der derzeitigen hohen Nachfrage. Selbst wenn der Rest der Mieter eher noch moderate Mieten einspielt.
Ein weiteres Argument ist das Vorhandensein der Anschlüsse im darunter liegenden Geschoss sowie die bereits vorhandene Heizanlage.
Doch am Ende stellt sich immer die Frage, ob sich ein Dachausbau lohnt. Und das hängt letztlich mit der Höhe der Investition und den möglichen Mehreinnahmen in der Zukunft zusammen. Am Beispiel des Ausbaus einer leerstehenden Remise kann man zusammen mit dem Architekten beide Faktoren ins Verhältnis setzen. Zumindest spielen die aktuell niedrigen Bauzinsen Vermietern in die Karten, noch.
Tipp: Die FED in den USA, die Handelskriege, der Rückgang der Exportzahlen, so viele Faktoren sprechen dafür, dass die Bauzinsen in 2019 langsam aber sicher steigen werden. Wer mit einem Dachausbau liebäugelt, sollte zeitnah handeln.
Doch was muss man beachten und wer hilft einem beim Dachausbau?
Die Planung sollte von Beginn an der Architekt oder Bauingenieur begleiten. Denn bevor man plant ist in den meisten Gemeinden und Städten eine Bauvoranfrage zu stellen, da die Schaffung neuen Wohnraumes einer Baugenehmigungszusage bedarf. Der Bauplan muss also abgesegnet werden, bevor die Handwerker loslegen können.
So muss zum Beispiel die Energiesparverordnung eingehalten werden, die klare Vorgaben zur Dämmung des Wohnraumes vorgibt. Fenster sollten die Maße 0,9 bis 1,2 Meter nicht unterschreiten. Auch die Raumhöhe im ausgebauten Zustand ist wichtig. All diese Vorgaben kann nur ein Architekt oder Bauingenieur kalkulieren und planen.
Ferner müssen, sofern die Baugenehmigung erteilt wurde, alle Gewerke logisch geplant und eingetaktet werden. Vom Dachdecker bis zum Fensterbauer, vom Sanitärfachmann bis zum Elektriker, vom Gerüstbauer bis zum Trockenbauer. Es ist eine umfassende Bautätigkeit, die über Monate hinaus vollzogen wird, bis die ersten Mietinteressenten den neuen Wohnraum begutachten können.
Wie vermeidet man Ärger mit dem Mieter während des Dachausbaus?
Wer keine Hausverwaltung besitzt sollte seine Mieter vorab, in der Regel vier Wochen vorher, von den Bautätigkeiten in Kenntnis setzen und auf möglichen Baulärm hinweisen. Nur so umgeht man das Thema Mietminderung, dass aber durch diverse Urteile gerichtlich Gehör fand.
Da aber jede Bautätigkeit von jedem Gericht unterschiedlich und unter verschiedensten Bedingungen juristisch betrachtet werden muss, können Vermieter hier eine Orientierung finden und einige Urteile durchstöbern. Nicht jede Mietminderung ist in der Höhe berechtigt und zuweilen müssen Mieter mit dem verursachten Baulärm umgehen können, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird.
Hier müssen Vermieter Regeln beachten, die das Bundesumweltamt mit Argusaugen überwacht, zumindest, wenn es zum Streit mit dem Mieter kommt. Zwar wird Baulärm anders behandelt und geahndet als Lärm durch Heimwerkertätigkeiten. Und doch ist eine Einhaltung der Lärmschutzauflagen für den Bauherren, also den Vermieter, eine Pflicht.
Tipp: Mit den bauausführenden Firmen sollte ein Lärmplan entwickelt werden, der auch lärmfreie Zeiten ausweist und alle Gewerke in diesem Aspekt aufeinander abstimmt.
Und noch ein weiterer Rat an alle Vermieter, die einen Dachausbau planen: Reden Sie offen und klar mit ihren Mietern. Nutzen sie das schwarze Brett für Informationen zu lauter Zeiträumen der Bautätigkeit. So können sich die Mieter auf die lärmintensiven Zeiten einstellen.
Kurzum wollen wir Privatvermieter dazu motivieren alle Vor- und Nachteile eines Dachausbaus zu bedenken und mit Fachleuten zu besprechen. Es ist eine ungenutzte Fläche, da oben, und so genannten totes Kapital, auf dem tausende Vermieter seit Jahrzehnten in Deutschland sitzen. Und auch Hausverwalter, die ihre zu verwaltenden Immobilien gut kennen, sollten dieses Entwicklungspotential für ihre Kunden ebenso ins Feld der Beratung führen. Denn nichts braucht dieses Land so sehr wie neuen Wohnraum, oder?!
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