Üblicherweise sind 15 bis 20% Eigenkapitalquote erforderlich, um das eigene Traumhaus finanzieren zu können. Immer mehr Menschen entscheiden sich jedoch für eine Vollfinanzierung. Banken lassen sich auf diesen Schritt nur dann ein, wenn die Kreditnehmer überzeugend auftreten und ein klares Konzept vorlegen. Die sechs Schritte in diesem Ratgeber helfen dabei, Geldgeber von der eigenen Bonität zu überzeugen und eine effiziente Vollfinanzierung zu erreichen.
Für die Finanzierung des eigenen Traumhauses gibt es verschiedene Verfahren. Besonders gängig sind Finanzierungsmodelle mit Eigenkapital, aber auch Vollfinanzierungen sind vielfach möglich. Letztere bringen den Vorteil, dass Kreditnehmer nicht die üblichen 15 bis 20% Eigenkapitalquote mitbringen müssen, sondern vollständig auf die finanzielle Unterstützung des Kreditgebers setzen können.
Um diese zu bekommen, ist es allerdings erforderlich, professionell aufzutreten und ein überzeugendes Konzept mitzubringen. Neben den harten Fakten, wie genügend und dauerhaftes Einkommen sollte sich die Kreditwürdigkeit positiv darlegen lassen. Eine Schufa-Auskunft kann kostenlos sein wird generell bei Finanzierungsanfrage seitens der Bank gefordert.
Die folgenden sechs Punkte sind eine große Hilfe, wenn es darum geht, eine Baufinanzierung zu bekommen.
Schritt 1: Bonität jenseits von Eigenkapital nachweisen
Für Banken ist eine hohe Bonität wichtig. Hierdurch minimiert sich für sie das Risiko, geliehenes Geld zu verlieren. Entsprechend sind mit einer hohen Bonität günstige Konditionen und niedrige Zinsen verbunden. Hierbei ist zu beachten, dass Bonität nicht mit Eigenkapital gleichzusetzen ist. Es gibt auch andere Methoden, um nachweisen zu können, dass man finanziell zuverlässig ist und finanziellen Verpflichtungen langfristig nachkommen kann.
Eine Möglichkeit besteht darin, auf eine gut bezahlte beziehungsweise sichere Arbeitsstelle zur verweisen. Wer beispielsweise einen Beamtenstatus genießt oder regelmäßig hohe Einkommen erzielt, hat es bei Banken deutlich leichter. Eine weitere Option, Bonität nachzuweisen, besteht darin, zu zeigen, dass man ein erhebliches Erbe erwarten darf. Nicht zuletzt ist entscheidend, einen einwandfreien Schufa-Score zu besitzen. Deswegen ist es wichtig, alle Maßnahmen zu ergreifen, um die eigene Bonität und den Schufa-Wert zu verbessern.
Schritt 2: Nebenkosten selbst tragen
Mit dem Kauf einer Immobilie sind diverse Kaufnebenkosten verbunden. So muss beispielsweise ein Makler oder ein Notar bezahlt werden und es fällt eine Grunderwerbsteuer an. Für Banken ist es ein gutes Zeichen, wenn die Kreditnehmer diese Kaufnebenkosten selbst tragen. Hierdurch zeigen sie, dass sie finanzielle Aufgaben zuverlässig erledigen und verlässlich sind.
Die Kaufnebenkosten unterscheiden sich je nach Bundesland und liegen bei etwa 9 bis 16% des Kaufpreises. Das Problem besteht darin, dass solche Kosten nicht in die Immobilie selbst fließen, wodurch kein Zugewinn an Wert entsteht. Das bedeutet, dass die Bank, wenn sie solche Kosten trägt, ein Risiko eingeht, ohne eine Sicherheit als Gegenwert zu erhalten.
Hinweis: Wer die Kaufnebenkosten partout nicht selbst tragen will, kann eine 110%-Finanzierung ins Auge fassen. Wenn zusätzlich Renovierungsarbeiten ohne Eigenkapital bezahlt werden müssen, ist eine 130%-Finanzierung angeraten.
Schritt 3: Sicherheit durch Lage und Wertsteigerung
Eines der wichtigsten Kriterien beim Kauf einer Immobilie ist die Lage. Wer eine hochwertige Immobilie in exzellenter Lage ersteht, hat es bei den Banken meist leichter, eine Vollfinanzierung zu erhalten. Diese können davon ausgehen, dass sich der Wert der Immobilie kontinuierlich erhöht, weil sie sich in einer aufstrebenden beziehungsweise nachgefragten Region befindet. Somit ist die Immobilie selbst eine gute Sicherheit, wodurch Eigenkapital nicht zwingend erforderlich ist.
Zudem vertrauen Banken Kreditnehmern vor allem dann, wenn diese eine Immobilie ausbauen, erneuern und verbessern. Hierdurch findet eine Wertsteigerung statt, von der die Bank im Zweifelsfall profitiert. Sollte es zum Äußersten kommen und der Kreditnehmer kann seinen Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen, ist die Bank durch die Wertsteigerung vor erheblichen Verlusten abgesichert. Somit steigen die Chancen auf eine Vollfinanzierung.
Schritt 4: Investitionen in Versicherungen lohnen sich
Versicherungen sind eine gute Möglichkeit, um die Chance auf eine Vollfinanzierung zu steigern. Es gibt bestimmte Situationen, in denen Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sind, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn einer Arbeitslosigkeit eintritt oder der Partner verstirbt. Solche Risiken müssen Banken einkalkulieren, was sich auf die Kreditkonditionen und die Zinsen auswirkt.
Durch verschiedene Versicherungsverfahren wie eine Berufsunfähigkeitsversicherung, eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung ist es möglich, sich als Kreditnehmer vor solchen Schicksalsschlägen und finanziellen Ausfällen abzusichern. Hierfür müssen zwar Geldmittel bereitgestellt werden, dafür sinkt das Risiko einer Zwangsversteigerung erheblich.
Schritt 5: Für Banken sind stille Reserven ein starkes Argument
Zahlreiche Kreditnehmer können zwar nicht auf frei verfügbares Eigenkapital zurückgreifen, haben jedoch stille Reserven zur Verfügung. Hierzu gehören beispielsweise noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge, Versicherungen mit hohem Rückkaufswert, Aktien, Sparbriefe, Fonds und vieles mehr. Wer Immobilien vermietet, hat ebenfalls regelmäßige Einnahmen, die als zusätzliche Sicherheit dienen können. Wer solche stillen Reserven nachweisen kann, hat eine deutlich größere Chance, eine Vollfinanzierung zu erhalten.
Schritt 6: Handwerkstalent gilt in Teilen als Eigenkapital
Bei der Baufinanzierung hat sich der Begriff der sogenannten „Muskelhypothek“ etabliert. Hiermit ist gemeint, dass Kreditnehmer oder Personen, die ihnen nahestehen, zahlreiche Handwerksaufgaben an einer Immobilie selbst übernehmen können. Auf diese Weise ist es möglich, eine Wertsteigerung der Immobilie zu erreichen, ohne hierfür viel Geld ausgeben zu müssen. Immer mehr Banken gehen dazu über, solche handwerklichen Tätigkeiten als Eigenkapital zu werten und somit leichter einen Kredit zu vergeben.
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