Immer mehr Menschen entscheiden sich für günstige Immobilien im Umland von Ballungszentren, statt sich eine teurere Wohnung in den Städten zu suchen. Eine aktuelle Studie zeigt nun, dass dieser Preisvorteil in vielen Situationen durch die Pendelkosten egalisiert wird. Allerdings gilt das nicht für alle Regionen. Die Lage der Immobilie hat somit großen Einfluss darauf, ob sich der Umzug ins Umland lohnt oder ob die Pendler auf lange Sicht draufzahlen. Fest steht allerdings: Die Vermietung von Umlandimmobilien ist nach wie vor ein gutes Geschäft.
Den Traum vom eigenen Haus träumen ungebrochen viele Menschen. Häufig sind die hohen Immobilienpreise in Ballungszentren jedoch ein Grund dafür, warum sich kaum jemand diesen Traum erfüllt. Aktuell ist die Tendenz zu erkennen, sich günstige Immobilien im Umland großer Städte zu besorgen und zur Arbeit zu pendeln.
Eine aktuelle Studie zeigt nun, dass dieses Vorgehen die Einsparungen beim Immobilienkauf häufig egalisiert. Nur in bestimmten Regionen lohnt sich die Anschaffung einer Immobilie noch, um Geld zu sparen. Als Vermietungsobjekt sind Umlandimmobilien aber durchaus interessant.
Ein aktueller Grund sind teils Änderungen des Arbeitsortes. Zwar kann kaum geschätzt werden, wie sich das Coronavirus langfristig auf das Thema Homeoffice auswirkt, aber die sinkende Nachfrage nach Gewerbeimmobilien gibt einen ersten Vorgeschmack auf Veränderungen der Immobilienmärkte in Großstädten.
Untersuchungen für den Postbank-Wohnatlas
Für den Postbank-Wohnatlas wurden verschiedene Immobilienpreise in großen Metropolen und deren Umland untersucht. Unter anderem wurden Städte wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart in den Blick genommen. Als Grundlage dienten hierbei eine 70 m² Wohnung in der Stadt und im Umland, die in allen Facetten außer der Lage übereinstimmend waren. Die Untersuchung sollte zeigen, welche Ersparnisse beim Kauf einer entsprechenden Wohnung möglich sind.
Um eine größtmögliche Vergleichbarkeit zu erzeugen, wurden nicht nur die reinen Kaufpreise betrachtet. Stattdessen flossen in die Untersuchung zahlreiche Nebenkosten wie Notargebühren und die Grunderwerbssteuer ein. Außerdem wurden von den Einsparungen beim Kauf die Kosten abgezogen, die durch einen Umzug von der Metropole ins Umland entstehen. Hierzu gehören zum Beispiel Pendelkosten für den PKW oder den ÖPNV. Zudem diente auch der Zeitaufwand beim Pendeln als Messwert für die Untersuchung.
Pendeln frisst häufig den Preisvorteil der Immobilie auf
Die Untersuchung zeigt deutlich, dass sich der Kauf einer Immobilie im Umland großer Ballungszentren häufig finanziell nicht lohnt. Das liegt insbesondere an den Pendelkosten. Der Erhebung zufolge ist für alle, die mit dem Auto zur Arbeit pendeln, der Preisvorteil beim Immobilienkauf spätestens nach 20 Jahren aufgezehrt. Das Pendeln geht nach dieser Zeit aber meist weiter. Wer mit dem ÖPNV pendelt, profitiert länger von einer Preisersparnis. In einem solchen Fall dauert es der Untersuchung zufolge 40 Jahre, bis der Vorteil durch den günstigeren Preis aufgezehrt ist.
| Hinweis: Die Studie bezieht sich auf den Status Quo. Etwaige zukünftige Entwicklungen (zum Beispiel das Pendeln bei weitreichender Elektromobilität) konnten daher noch nicht berücksichtigt werden. Wie sich die Situation unter solchen veränderten Vorzeichen darstellen würde, müsste in einer weiteren Studie untersucht werden, wenn es soweit ist. |
Wer eine Immobilie also erst nach dem 27. Geburtstag kauft und den ÖPNV zum Pendeln nutzt, zahlt in der Regel langfristig weniger als jemand, der eine Wohnung in einem Ballungszentrum erwirbt. Deswegen sollte bei der Auswahl einer Immobilie im Umland großer Städte die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle spielen. Je besser die Nahverkehrsanbindung ist und je mehr Züge regelmäßig vom Wohnort in die Stadt und wieder zurückfahren, desto mehr lohnt sich die Anschaffung.
Pendler: Region entscheidet darüber, wie sinnvoll ein Umzug ins Umland ist
Die Studie zeigt deutlich, dass es bei der Frage, ob sich die Anschaffung einer Immobilie im Umland großer Ballungszentren lohnt, stark auf die Region ankommt. In vielen Fällen ist das Pendeln zu teuer, nahezu überall können aber auch Kleinstädte als Gegenbeispiele herangezogen werden. Ein positives Beispiel ist die Rhein-Main-Region. Hier haben die Wohnungskäufer 61 Jahre Zeit, bevor der Preisvorteil aufgebraucht ist. Von Dachau nach München braucht man dank der guten Nahverkehrsanbindung gerade einmal 18 Minuten. Entsprechend dauert es hier 62 Jahre, bis der Preisvorteil weg ist.
Es gibt aber auch Beispiele, in denen sich der Kauf schon nach kürzerer Zeit nicht mehr lohnt. Im Stuttgarter Umland ist der Vorteil bereits nach 30 Jahren aufgebraucht, sogar wenn der ÖPNV genutzt wird. Selbst von den günstigen Orten Teltow, Falkensee und Bernau aus dauert es durch das Pendeln nach Berlin gerade einmal 16 Jahre, bis der Preisvorteil verschwunden ist. In den Orten Pinneberg und Ahrensburg, nahe Hamburg, bleibt der Vorteil ebenfalls 30 Jahre lang bestehen.
Die Vermietung von Umlandimmobilien lohnt sich
Für Investoren ist es lukrativ, Immobilien im Umland deutscher Ballungszentren zu erstehen und zu vermieten. Aufgrund des hohen Bedarfs an Wohnraum ist davon auszugehen, dass die Städte in den kommenden Jahren und Jahrzehnten kontinuierlich wachsen werden. Hierdurch gewinnen Immobilien, die heute noch relativ günstig zu haben sind, deutlich an Wert. Bei der Auswahl sollte unbedingt auf eine gute Verkehrsanbindung gesetzt werden. Je besser der ÖPNV und die Infrastruktur im Allgemeinen in einer Region ausgebaut sind, desto attraktiver ist sie für potenzielle Mieter. Außerdem sollten sich Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und ähnliche Vorteile in der Region befinden.
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