Es gibt verschiedene Gründe, aus denen Vermieter Wohnraum nicht vermieten können oder wollen. Dann kommt es immer wieder zu einem Wohnungsleerstand. Hierbei sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, um beispielsweise dem Wweckentfremdungsverbot gerecht zu werden, Schäden an der Wohnung zu vermeiden und steuerlich alles richtig zu machen.
Nicht immer lässt sich ein Wohnungsleerstand vermeiden. Wenn es dazu kommt, müssen Vermieter zahlreiche Maßnahmen ergreifen, um sich vor zusätzlichen Kosten oder Schäden an ihrem Eigentum zu schützen. Zudem gibt es bei einem Leerstand vielfältige Aspekte in Bezug auf die Steuern und die Nebenkosten zu berücksichtigen. Dieser Artikel erläutert, worauf Vermieter bei einem Wohnungsleerstand achten müssen.
Unterschiedliche Arten von Wohnungsleerstand
Von einem Wohnungsleerstand ist grundsätzlich die Rede, wenn Wohnraum für mindestens drei Monate nicht vermietet oder genutzt wird. Dies kann unterschiedliche Gründe haben. Beispielsweise spricht man von einem Fluktuationsleerstand, wenn eine Immobilie nur kurz ungenutzt bleibt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es zu einem Mieterwechsel kommt. Wenn der Altmieter bereits auszieht, ohne dass der neue Mieter direkt einzieht, steht die Wohnung eine Weile leer. Diese Zeit nutzen Vermieter häufig, um Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten durchzuführen.
Es gibt verschiedene wirtschaftliche und demografische Faktoren die dazu führen, dass eine Wohnung langfristig leersteht. Sollte dies für die gesamte noch bestehende Nutzungsdauer der Immobilie zu erwarten sein, spricht man von einem strukturellen Leerstand. Ein spekulativer Leerstand liegt demgegenüber vor, wenn sich Eigentümer bewusst dafür entscheiden, eine Immobilie nicht zu vermieten. Sie hoffen dann auf eine steigende Nachfrage oder wachsende Immobilienpreise, um höhere Mieten herausschlagen oder das Gebäude wieder verkaufen zu können.
Das Zweckentfremdungsverbot berücksichtigen
Angesichts eines akuten Wohnraummangels und dem anstehenden Bevölkerungszuwachs hat der Staat ein Interesse daran, dass Wohnungen zur Verfügung stehen und ausschließlich als solche zum Wohnen genutzt werden. Entsprechend haben die Bundesländer Gesetze und Regelungen erlassen, teils als Zweckentfremdungsverbot bekannt (wie in Berlin), mit dem verhindert werden soll, das Wohnungen für andere Dinge als zum Wohnen genutzt werden. In einigen Fällen wird ein Wohnungsleerstand, der länger als drei bis vier Monate dauert, als Zweckentfremdung angesehen.
Hinweis: Um einer Zweckentfremdung entgegenwirken zu können, hat der Gesetzgeber festgelegt, dass Vermieter einen Wohnungsleerstand zwingend melden müssen.
Aktuell liegt ein Zweckentfremdungsverbot nicht bundesweit vor, sondern wurde vor allem in Metropolen und Ballungszentren verhängt. Entsprechend ist es beispielsweise in Bayern, Berlin und Hamburg anzutreffen. Das liegt daran, dass der Wohnungsmarkt in diesen Regionen äußerst angespannt ist und viele Menschen große Probleme haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Prinzipiell spricht man jedoch von einer Zweckentfremdung, wenn eine Immobilie länger als sechs Monate leersteht oder beseitigt wird, wenn Wohnraum für gewerbliche Zwecke genutzt wird, wenn bauliche Veränderungen dazu führen, dass eine Wohnung nicht mehr als Wohnraum genutzt werden kann, oder wenn eine Immobilie immer wieder als Ferienwohnung und zur Fremdbeherbergung verwendet wird.
Die Konsequenzen, die sich aus einem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot ergeben können, sind vielfältig. Unter anderem ist es möglich, dass der Staat eine Zwangsvermietung anordnet. Ebenso werden in einigen Regionen Bußgelder für eine Zweckentfremdung erhoben. Diese liegen üblicherweise zwischen 50.000 bis 100.000 €, können aber auch bis auf 500.000 € ansteigen. Ferner gibt es sogenannte Zwangsgelder, die verhängt werden, wenn Vermieter bestimmte Genehmigungen nicht rechtzeitig organisieren. Welche Strafen es gibt und wie hoch diese ausfallen, hängt stark von der jeweiligen Region und dem Bundesland ab.
Prinzipiell haben Vermieter verschiedenen Möglichkeiten, um Strafen wegen eines Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot zu meiden. Zum einen können sie sicherstellen, dass Wohnraum innerhalb von drei bis sechs Monaten vermietet wird. Wenn Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, die längere Zeit in Anspruch nehmen, kann dies ebenfalls als Grund akzeptiert werden, um von Strafen abzusehen. Dasselbe gilt dafür, wenn die Immobilie zeitnah verkauft werden soll.
Es ist entscheidend, dass Vermieter nachweisen können, dass sie alle in ihrer Hand liegenden Mittel eingesetzt haben, um einen Wohnungsleerstand zu verhindern. Hierzu gehört unter anderem, die Wohnung so zu gestalten, dass sie vermietet werden kann, und vielfältige Kanäle zu nutzen, um potenzielle Mietinteressenten anzusprechen. Hierzu gehören beispielsweise die Zusammenarbeit mit einer Sanierungsfirma und der Einsatz von Wohnungsanzeigen.
Der Einfluss eines Wohnungsleerstands auf die Nebenkosten
Bei vermieteten Wohnungen haben Vermieter die Möglichkeit, verschiedene Kosten an die Mieter weiterzugeben. Das erfolgt über die sogenannte Nebenkostenabrechnung. Diese Möglichkeit besteht bei leerstehenden Wohnungen nicht, da die Vermieter die Verantwortung dafür tragen, sie zu vermieten. Entsprechend dürfen die Nebenkosten, die für diese konkrete Wohnung anfallen, nicht weitergegeben werden.
Die Nebenkosten werden üblicherweise anhand der Wohnfläche oder der Personenanzahl pro Wohnung verteilt. Bei einem Wohnungsleerstand muss der Vermieter somit anteilig die Kosten für die Wohnfläche der leerstehenden Wohnung bezahlen oder einen fiktiven Mieter annehmen, der einen Teil der Kosten zu tragen hat. Diese werden dann nicht an die anderen Mietparteien weitergegeben, sondern müssen vom Vermieter übernommen.
In diesem Zusammenhang spielen die Heizkosten eine wichtige Rolle. Zwar gibt es keine konkrete Vorgabe, welche Temperatur in einer Wohnung vorliegen muss, ein komplettes Auskühlen des leerstehenden Wohnraums sollten die Vermieter dennoch verhindern. Auf der einen Seite führt eine komplett kalte Wohnung zu Heizproblemen der Nachbarwohnungen und zum anderen besteht die Gefahr der Schimmelbildung. Deswegen sollte die Temperatur auch bei einem Wohnungsleerstand bei mindestens 15° bis 17°C gehalten werden.
Wie bei den anderen Nebenkosten müssen die Heizkosten für die leerstehende Wohnung vom Vermieter übernommen werden, eine Weitergabe an die anderen Mietparteien ist nicht möglich. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 30% bis 50% der Kosten anhand der Wohnfläche verteilt werden, doch sogar bei einer Verteilung von 50% bis 70% ist es nötig, den Heizkostenverteiler ablesen zu lassen. Jeder Verbrauch, der bei einer leerstehenden Wohnung festgestellt wird, ist vom Vermieter zu tragen. Ebenso gehören verbrauchsabhängige Kosten wie die Wasserkosten und verbrauchsunabhängige Kosten zu den Bereichen, für die der Vermieter verantwortlich ist.
Leerstehende Wohnungen unbedingt richtig lüften
Bei einem Wohnungsleerstand ist es entscheidend, dass Vermieter die Wohnung regelmäßig lüften. So wird eine zu hohe Luftfeuchtigkeit vermieden, die ein häufiger Auslöser von Schimmelbefall ist. Insbesondere Querlüften und Stoßlüften bieten sich hier an, um für einen schnellen Luftaustausch zu sorgen. Wer ganz sicher gehen möchte, kann ein Hygrometer in der Wohnung aufstellen, das die Luftfeuchtigkeit misst. Diese sollte idealerweise zwischen 50% bis 70% liegen. Wenn die Vermieter nicht selbst lüften können, sollten Sie Familienmitglieder, Bekannte oder Nachbarn bitten, diese Aufgabe für sie zu übernehmen.
Hinweis: Gelegentlich befinden sich in einer leerstehenden Wohnung noch Möbel. Diese sollten von den Außenwänden entfernt stehen, damit sie nicht so leicht von Schimmel befallen werden. Ebenso ist auf einen geeigneten Abstand zu den Wänden zu achten.
Das ist in Bezug auf die Steuererklärung zu berücksichtigen
Ein weiteres Themenfeld, dass bei einem Wohnungsleerstand von Bedeutung ist, sind die Steuern. Prinzipiell haben Vermieter die Möglichkeit, Aufwendungen, die durch einen solchen Leerstand entstehen, steuerlich abzusetzen. Das gilt allerdings nur dann, wenn sie nachweisen können, dass sie sich nach besten Kräften darum bemüht haben, die Wohnung zu vermieten.
Zu den Kosten, die steuerlich geltend gemacht werden können, gehören beispielsweise Reparatur- und Instandhaltungskosten, die Grundsteuer, Werbungskosten, Energiekosten und einige mehr. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Kosten als angemessen angesehen werden. Hier gibt es keine festen Werte, da diese insbesondere abhängig von der Lage der Immobilie variieren. Sollten Unsicherheiten aufkommen, ist es empfehlenswert, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen.
Schäden durch einen Wohnungsleerstand vermeiden
Viele Vermieter haben eine Gebäudeversicherung, um sich gegen verschiedene Schadensfälle abzusichern. In einem solchen Fall ist es erforderlich, die Versicherung über den Wohnungsleerstand zu informieren. Das liegt daran, dass in vermieteten Wohnungen Schäden und Probleme frühzeitig auffallen, was in leeren Wohnungen nicht unbedingt der Fall ist. Die Kosten für einen Schaden werden von der Versicherung daher nur übernommen, wenn sie rechtzeitig über den Leerstand informiert wurde. In einigen Fällen geht ein solcher Leerstand dann mit einer Anpassung des Versicherungsbeitrags einher, dieser fällt aber üblicherweise überschaubar aus.
Eine wichtige Aufgabe für Vermieter besteht bei einem Wohnungsleerstand darin, Präventionsmaßnahmen zu ergreifen, damit es gar nicht erst zu Schäden kommt. So besteht die Möglichkeit, der Versicherung zu zeigen, dass das Risiko nicht ansteigt, sodass die Preise nicht erhöht werden müssen. Zu solchen Maßnahmen gehören beispielsweise regelmäßige Kontrollgänge. Außerdem ist es ratsam, die Fenster und Türen zuverlässig zu verschließen. Weiterhin sollten sich Vermieter darum bemühen, jede Form von Brandrisiko zu vermeiden, indem die elektrischen Anlagen beispielsweise nicht am Stromnetz hängen. Sollten bestimmte Risiken unvermeidbar sein, kann es hilfreich sein, eine Spezialversicherung abzuschließen. Dies geht allerdings mit teils hohen Kosten einher.
So kommt es gar nicht erst zu einem Leerstand
Mit einem Wohnungsleerstand gehen verschiedene Herausforderungen und Risiken einher. Diese können Vermieter meiden, indem sie Maßnahmen ergreifen, damit es gar nicht erst zu einem Leerstand kommt. Hierzu gehört insbesondere, die Immobilie für potenzielle Mieter ansprechend zu machen. Eine Option besteht beispielsweise darin, Renovierungen und Sanierungen zu nutzen, um bessere Leistungen anbieten zu können. Ebenfalls sinnvoll ist es, die eigene Vermarktungsstrategie zu überdenken und gegebenenfalls anzupassen. So könnten reine Printanzeigen beispielsweise durch Online-Aktivitäten oder die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler ergänzt werden. Zudem sind angemessene Mietpreise für viele Mieter so attraktiv, dass sie sich für eine Wohnung entscheiden.
Fazit: Mit einem Wohnungsleerstand gehen zahlreiche Pflichten einher
Vermieter müssen in Bezug auf einen Wohnungsleerstand vielfältige Aspekte berücksichtigen, um Strafen und Schäden zu vermeiden. Unter anderem ist es entscheidend, den Leerstand bei den zuständigen Behörden und der Versicherung zu melden. Ferner ist es wichtig, steuerliche Aspekte zu berücksichtigen und Maßnahmen wie Lüften und Heizen zu nutzen, um einer Schimmelbildung entgegenzuwirken. So lässt sich ein bestehender Wohnungsleerstand meistern. Noch besser ist es natürlich, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um einen solchen Leerstand gar nicht erst entstehen zu lassen.
Artikelbild von Freepiks
