Das Thema Immobilienblase wird seit Jahren heftig diskutiert. Die Anzeichen, gerade in den Metropolen Deutschlands sind gegeben. Und doch gibt es unterschiedliche Meinungen zur Preisblase am Immobilienmarkt und die Gefahr des Platzens. Was ist eigentlich eine Immobilienblase und welche Anzeichen dafür bestehen schon? Eine Spurensuche mit Ausblick.
Wer aktuell eine Immobilie kaufen will staunt über die Preise. Seit Jahren schon steigen sie und selbst die Pandemie konnte den Preisanstieg nicht bremsen. Im Gegenteil. Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen und trifft auf immer weniger Angebote.
Ebenfalls seit Jahren wird unter Experten heftig diskutiert, ob die Preisblase am Immobilienmarkt irgendwann platzen könnte. Doch woran erkennt man einen aufgeblasenen Immobilienmarkt. Und was würde geschehen, wenn die Preisblase platzt?
Was ist eine Preisblase am Immobilienmarkt?
Unter einer Blase, in engerer Begrifflichkeit, versteht man einen mit Luft gefüllten Raum ummantelt von Flüssigkeit. So ähnlich ist es mit der Immobilienblase. Sie entsteht, wenn die natürliche Nachfrage und das Angebot nicht mehr den Preis steuern und die üblichen Marktmechanismen keinen Einfluss auf den Preis haben.
Man kann auch sagen, dass eine Immobilienblase in einem festgelegten Marktumfeld dann besteht, wenn die Preise den realen Wert um ein Vielfaches übersteigen. Diese irrationalen Immobilienpreise erwecken das Gefühl von Knappheit und der Preis steigt weiter. In den Metropolen wie München oder Stuttgart, teils in Hamburg oder Berlin wurden schon so genannte „Mondpreise“ aufgerufen, so Experten, die den realen Wert nachweisbar nicht widerspiegeln.
Das fatale daran ist, dass in der Wahrnehmung zu wenig Immobilien am Markt vorhanden sind und neu gebaut wird, in der Regel mit Fremdkapital der Banken.
Wenn die Preisblase am Immobilienmarkt platzt
Solange diese „Blase“ stabil bleibt, ist die Welt des Kapitals in Ordnung. Platzt die Immobilieblase aber sinken die Buchwerte der Immobilien und Kapital wird, so hart es klingt, vernichtet. Eine Immobilie, die heute für 1,5 Millionen den Besitzer wechselt, kann nach dem Platzen schnell nur noch 300.000 Euro wert sein.
Ein Horrorszenario, dass im Ergebnis zu einer Bankenkrise heranwachsen kann. Denn wenn viele Immobilien fremdfinanziert sind und die Haushaltseinkommen diese Kredite nicht mehr bedienen können, entstehen Leerstände und die Immobilien kommen für einen viel kleineren Wert als beim Kauf unter den Hammer.
Bestes Beispiel war die im Jahre 2007 geplatzte Immobilienblase in den USA, die in 2008 zu einer globalen Wirtschafts- und Finanzkrise führte.
Woran man eine Immobilienblase erkennt
Die Anschaffung einer Immobilie ist stets eine Frage von Kosten und Nutzen. Letzteres kann auch synonym für Ertrag stehen. Wenn die Immobilienpreise stark steigen, die Erträge (Mieten) aber nicht entsprechend, ist die Gefahr einer Immobilienblase groß.
Denn jeder Anleger wird zögerlich, wenn die Mieterträge am Ende erst nach 50 oder 60 Jahren das eingesetzte Kapital beim Kauf einspielen. Dann hat sich der Immobilienpreis vom Mietpreis „entkoppelt“.
Hinweise dafür finden sich bereits aktuell. Im Wohnbarometer von Immoscout24 wurde die Entwicklung der Angebotspreise für Kaufimmobilien und Mieten von 2016 bis 2022 verglichen. Das Ergebnis lässt auf ein Anschwellen der Blase schließen.
Deutschlandweit stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 14 Prozent an, die Mieten aber nur um drei Prozent. Und die Prognose geht davon aus, dass die Kaufpreise sich noch weiter von der Mietpreisentwicklung abkoppeln.
Experten sind sich aber einig darüber, dass es bereits Regionen und auch Stadtteile in Metropolen gibt, wo der Unterschied zwischen Angebotspreis beim Kauf und möglichen Mieteinnahmen noch größer ist und man von einer regionalen Immobilienblase sprechen kann.
Wann platzt die Preisblase am Immobilienmarkt?
Ganz klare Antwort: Das weiß kein Experte, kein Banker, einfach kein Mensch. Aber es gibt Anzeichen, die man ernst nehmen sollte.
Laut 21st Real Estate hat sich das Risiko einer Immobilienblase im Vergleich zu 2017 um satte 20,3 Prozent erhöht. Die Corona-Pandemie hat diese Entwicklung noch verschärft, so die Analysten. In fünf der Big Seven Metropolen hat sich die Entkopplungstendenz verstärkt. Nur in Berlin, Frankfurt am Main und den so genannten B-Städten habe sich die Situation etwas entspannt.
Die Bedeutung der Immobilienblase für Käufer und Verkäufer
Solange keine Blase platzt, sind Immobilienbesitzer im Vorteil. Bleibt der Preis stabil oder wächst langsam, steigt auch der Wert der Immobilie beim Verkauf. Wer seine Immobilie irgendwann verkaufen will sollte den richtigen Zeitpunkt dafür finden. Wann dieser sein könnte, ist von vielen Faktoren abhängig. Die Lage ist ebenso entscheidend wie die regionale Entwicklung der Infrastruktur und die Intensität der Nachfrage.
Andersherum stellt sich die Lage für Käufer dar. Wichtig ist es, dass sich der Angebotspreis an den Gegebenheiten orientiert. Dabei sind dieselben Kriterien an Lage und Umgebung, wie auch bauliche Substanz anzusetzen, wie beim möglichen Verkauf.
Eine Immobilienblase ist und bleibt aber wie eine Glaskugel, beziehungsweise den Blick darauf. Für Immobilienbesitzer kann eine eintretende Immobilienblase fatale Folgen haben. Für Käufer, dann, ganz das Gegenteil.
