Über die Restnutzungsdauer ihrer Immobilie haben Eigentümer und Vermieter die Möglichkeit, eine höhere Rendite zu erzielen. Das ist einerseits durch Steuervorteile und andererseits durch höhere Mieteinnahmen möglich. Hierfür ist es wichtig, die Restnutzungsdauer genau zu bestimmen und in die individuelle Planung zur Erwirtschaftung von Renditen einfließen zu lassen.
Wie lange eine Immobilie (noch) genutzt werden kann, hat großen Einfluss auf die Rendite, die sich mit ihr erwirtschaften lässt. Deswegen ist es für Eigentümer und Vermieter wichtig, die Restnutzungsdauer möglichst exakt zu bestimmen. Das ist über eine Berechnung ebenso möglich wie durch ein Gutachten. Auf diese Weise lassen sich Steuervorteile nutzen und die Immobilie mieterfreundlich gestalten. Was es in Bezug auf die Restnutzungsdauer im Einzelnen zu beachten gibt, veranschaulicht dieser Beitrag.
Zentrale Hintergründe zur Restnutzungsdauer
Wie lange lässt sich eine Immobilie nutzen und vermieten? Zur Beantwortung dieser Frage gibt es einerseits Erfahrungswerte und andererseits Berechnungsgrundlagen. Die Antwort ist unter anderem entscheidend für die strategische Planung von Eigentümern und Vermietern und die Erwirtschaftung von Renditen. In diesem Zusammenhang ist zwischen der Gesamtnutzungsdauer und der Restnutzungsdauer zu unterscheiden.
Bei der Gesamtnutzungsdauer handelt es sich um eine statische Größe. Sie beschreibt die Lebensdauer einer Immobilie von der Fertigstellung des Baus bis zu ihrem Abriss. Das sind häufig viele Jahrzehnte. Allerdings ist die Gesamtnutzungsdauer wenig aussagekräftig und kommt in der Praxis deswegen seltener zum Einsatz. Die Restnutzungsdauer ist demgegenüber eine dynamische Größe, die betrachtet, wie lange eine Immobilie noch genutzt werden kann. Sie betrachtet den Wertverlust des Gebäudes aufgrund von Abnutzung, Instandhaltungsmängeln oder einer veralteten Technologie und fokussiert sich somit auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit.
Verschiedene Faktoren nehmen Einfluss auf die Restnutzungsdauer. Grundsätzlich wird sie abhängig vom Baujahr auf 33 bis 50 Jahre festgelegt. Durch Verschleiß oder Instandhaltungsmaßnahmen kann sie jedoch verkürzt oder verlängert werden. Grundlage der Nutzungsdauer sind hierbei die Prozentsätze aus § 7 EStG.
Hinweis: Die Restnutzungsdauer ist vor allem aus zwei Gründen für Eigentümer wichtig. Sie erlaubt einerseits, steuerliche Vorteile geltend zu machen, und bietet andererseits die Chance, Renovierungen, Sanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen rechtzeitig zu planen und finanziell dafür vorzusorgen.
Berechnung oder Gutachten?
Die Wertermittlung einer Immobilie erfolgt auf unterschiedliche Weisen. Grundsätzlich ist es möglich, von der Gesamtnutzungsdauer das Gebäudealter abzuziehen, um auf die Restnutzungsdauer zu kommen. Das ist in der Regel aber äußerst unpräzise, da hierbei vielfältige Faktoren wie eine veraltete Heizungsanlage, eine fehlende Dämmung und Renovierungen oder Modernisierungen nicht berücksichtigt werden. Durch solche Faktoren verkürzt oder verlängert sich die Restnutzungsdauer.
Außerdem wirken sich äußere Einflüsse auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit einer Immobilie aus. Hierzu gehören beispielsweise gesetzliche Vorschriften, die sich ändern, oder technische Neuerungen, die früher noch nicht zur Verfügung standen. Entsprechend muss bei der Wertermittlung die sogenannte technische-ökonomische-Methode berücksichtigt werden.
Wer sich eine Berechnung ersparen möchte, kann stattdessen einen Gutachter beauftragen. Dieser prüft verschiedene Eigenschaften und Merkmale einer Immobilie und bewertet das Gebäude insgesamt. Unter anderem werden hierbei das Baujahr, eventuelle Schäden, durchgeführte Modernisierungen und Renovierungen, die Immobilienart und einiges mehr in den Blick genommen.
Über ein solches Gutachten ist es häufig möglich, nachzuweisen, dass eine Immobilie eine deutlich niedrige Restnutzungsdauer hat, als dies vom Finanzamt veranschlagt wurde. Dies bringt dann steuerliche Vorteile mit sich. Insbesondere, wenn ein Gebäude bereits älter als 30 Jahre ist und noch keine Kernsanierung vorgenommen wurde, ist dieses Vorgehen häufig sinnvoll. Die Kosten für ein solches Gutachten variieren abhängig davon, wie groß die jeweilige Wohn- und Nutzfläche ist.
Potenzielle Steuervorteile
Da eine Immobilie mit der Zeit an Wert verliert, sind jährliche Abschreibungen in einer bestimmten Größenordnung möglich. Wie hoch diese ausfallen, hängt nicht zuletzt von der ermittelten Restnutzungsdauer ab. Ganz prinzipiell werden Immobilien hierbei nach ihrem Baujahr unterschieden. Immobilien, die bis 1924 gebaut wurden, haben eine angenommene Nutzungsdauer von 40 Jahren, weswegen eine jährliche Abschreibung von 2,5% möglich ist. Wurde ein Gebäude zwischen 1925 und 2022 gebaut, geht man von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus, woraus sich eine jährliche Abschreibung von 2,0% ergibt. Bei Immobilien, die ab 2023 entstanden, wird eine Nutzungsdauer von 33 Jahren zugrunde gelegt, was 3,0% Abschreibungen pro Jahr bedeutet.
Diese festgelegten Werte haben mit der tatsächlichen Restnutzungsdauer einer Immobilie häufig aber wenig zu tun. Deswegen erlaubt § 7 Absatz 4 S. 2 EStG allen Steuerpflichtigen, nachzuweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer ihrer Immobilie niedriger ist als die angenommene. Hieraus ergeben sich dann höhere mögliche Abschreibungen pro Jahr. Laut dem Bundesfinanzhof und dem Finanzgericht Münster ist es möglich, eine solche niedrigere Restnutzungsdauer mittels eines Wertgutachtens nachzuweisen. Wird das jeweilige Gutachten vom Finanzamt akzeptiert, erhöhen sich die jährlichen Abschreibungen.
Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer erreichen
Eine kürzere Restnutzungsdauer bringt zwar steuerliche Vorteile, langfristig ist jedoch eine möglichst lange Restnutzungsdauer sinnvoll. Immerhin kann die Immobilie dann dauerhaft genutzt werden, um hohe Renditen zu erwirtschaften. Das erfolgt beispielsweise durch Mieteinnahmen. Deswegen ist es für Eigentümer und Vermieter nicht erstrebenswert, die Restnutzungsdauer aktiv zu verkürzen, sondern gerade durch eine längere Nutzungsmöglichkeit wird Geld erwirtschaftet.
Das geschieht beispielsweise durch Instandhaltungen. Eine gut gepflegte Immobilie wirkt attraktiv auf Mieter, sodass die Gefahr eines Leerstands verringert wird. Deswegen ist es wichtig, regelmäßige Begehungen der Immobilie vorzunehmen und Inspektionen durchzuführen. Außerdem helfen Wartungsarbeiten an den technischen Anlagen, diese langfristig am Laufen zu halten. Auf diese Weise werden Schäden und hohe Reparaturkosten vermieden und die Mieteinnahmen wirken sich umso positiver auf die Rendite aus.
Um diese Ziele zu erreichen, sollten kleine Reparaturen immer unmittelbar erledigt und mittelfristige Maßnahmen gut geplant werden. Hierzu zählen auch Renovierungen und Sanierungen. Eine lange Restnutzungsdauer hilft dabei, strategisch zu planen und genügend Geld anzusparen, um notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durchführen zu können. So lässt sich die Rentabilität der Immobilie maximieren. Ebenso wichtig ist es, in nachhaltige Systeme wie eine produktive Wärmedämmung oder eine zuverlässige Heizanlage zu investieren.
Bei den Instandhaltungen und in Bezug auf die Attraktivität der Immobilie sind verschiedene Strategien möglich. Besonders wichtig ist es, das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Energieeinsparverordnung (EnEv) zu berücksichtigen, um so für eine größtmögliche Energieeffizienz zu sorgen. Außerdem bietet es sich an, die einzelnen Wohnungen barrierefrei einzurichten und die Immobilie mit moderner Technik auszustatten. Nicht zuletzt sorgen ästhetische Modernisierungen dafür, dass das jeweilige Gebäude attraktiv ist und Mieter anzieht.
Mit diesen finanziellen Folgen ist zu rechnen
In Bezug auf die Rentabilität einer Immobilie sind Rücklagen wichtig, um die Restnutzungsdauer eines Gebäudes bei Bedarf verlängern zu können. Hierdurch sind zwar zunächst Investitionen notwendig, langfristig sparen Eigentümer so aber Geld oder erzielen höhere Einkünfte. Ein besserer Zustand der Immobilie und ein hoher Wohnkomfort ziehen Mieter an und ermöglichen es, höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Die Restnutzungsdauer hat somit Einfluss auf die Mietpreise.
Je älter eine Immobilie ist und je länger die letzte Renovierung zurücklegt, desto geringer sind die Mieten, die Eigentümer verlangen können. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, sind daher Investitionen dringend erforderlich. Das sollten Eigentümer und Vermieter bei ihrer langfristigen strategischen Planung berücksichtigen. Außerdem hat die Restnutzungsdauer Einfluss auf den Marktwert und die Ertragsfähigkeit einer Immobilie, was bei einem Verkauf entscheidend ist.
Fazit: Die Restnutzungsdauer eröffnet viele Optionen
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie ergibt sich aus verschiedenen Faktoren. Es ist wichtig, sie möglichst exakt zu bestimmen, um strategisch planen und gleichzeitig hohe Renditen erwirtschaften sowie Kosten reduzieren zu können. Eine kurze Restnutzungsdauer wirkt sich positiv auf die Steuerlast aus, eine lange Restnutzungsdauer erlaubt es, hohe Renditen zu erwirtschaften.
