Das neue Grundsteuerreformgesetz ist seit dem 01. Januar 2022 in Kraft. Die Wirkung der bis Oktober beim Finanzamt anzugebenden Daten entfalten sich ab 2025, mit Festlegung der neuen Grundsteuer. Zur Grundsteuerreform müssen alle Immobilienbesitzer noch in diesem Jahr handeln. Vordrucke zur sogenannten Feststellungserklärung dürften zum 01. Juli 2022 vorliegen.
Sie wurde aufs Heftigste diskutiert, die Grundsteuerreform. Noch von der GroKo auf Reaktion der Verfassungswidrigkeit durch das Bundesverfassungsgericht initiiert, bangten die Gemeinden um ihre Einnahmen aus der Grundsteuer. Und Immobilien- und Grundstückseigentümer sahen sich vor enormen Kostensteigerungen, die auch Mieter tragen müssten.
Ohnehin ist die Reform zur Grundsteuerberechnung komplex und die Landesfinanzministerien bereiten sich bereits jetzt auf das größte Steuerverwaltungsprojekt vor. Das alte Grundsteuergesetz hat ausgedient und die der Gleichheit mehr dienende Reform wird viele Immobilieneigentümer überfordern. Ab dem 01. Januar 2025, nachdem alle Daten vorliegen und alle Berechnungen der Finanzämter erfolgt sind, ist die neue Grundsteuer in der dann festgesetzten Höhe zu zahlen.
Die gesetzlichen Grundlagen zur Grundsteuerreform wie auch den Werdegang bis zum sogenannten „Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ hält das Bundesministerium der Finanzen hier bereit.
Finanzamt verlangt Daten der Immobilienbesitzer zur Grundsteuerreform
Es betrifft jeden Immobilien- und Grundstücksbesitzer in Deutschland, egal, ob das Objekt privat oder gewerblich genutzt wird. Ob Eigentümer in einer WEG, Einfamilienhausbesitzer, Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses oder Besitzer von unbebauten Grundstücken.
Alle, ausdrücklich alle, müssen für die Neuberechnung der Grundsteuer viele Daten an die Finanzämter liefern. Zwar sind die speziellen Vordrucke wohl erst zum 01. Juli 2022 vorhanden. Aber aufgrund der Komplexität sollte man sich zeitnah an die Datensammlung wagen. Diese Informationen zur Immobilie oder dem Grundstück müssen über eine eigene Steuererklärung beim Finanzamt eingereicht werden, um eine Neuberechnung der Grundsteuer vorzunehmen.
Warum müssen Immobilienbesitzer zeitnah handeln und Daten ans Finanzamt senden?
Das neue Grundsteuerreformgesetz ist seit Jahresbeginn in Kraft. Doch bereits Ende März dieses Jahres, so Steuerexperten, werden alle Eigentümer von ihrem Finanzamt Post bekommen. Darin enthalten ist eine sogenannte Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte, deren Angaben sich auf den Stichtag, den 01. Januar 2022 beziehen.
Die Daten müssen dann bis zum 31. Oktober 2022 beim Finanzamt vorliegen. In der Regel werden Steuererklärungen über Elster online übertragen. Dies wird jedoch erst ab dem 01. Juli 2022 technisch möglich sein. In seltenen Fällen ist die „Feststellungserklärung“ und die gesonderte Steuererklärung in Papierform möglich, jedoch nur bei Menschen, die nachweisbar nicht über das technische Equipment und deren Umgang verfügen.
Da es sich steuerrechtlich um eine Steuererklärung handelt, dürfte es, gemäß Abgabenverordnung, auch Sanktionen geben, wenn diese Daten nicht bis zur Abgabefrist übermittelt werden.
Keine Homogenität der Bundesländer bei Berechnung der neuen Grundsteuer
Ursprünglich war es das Ziel, mit der Reform mehr Gerechtigkeit bei der Berechnung der Grundsteuer zu erlangen. Und so ist das sogenannte Bundesmodell mit einer Vielzahl von variablen Daten zwar am aufwendigsten, kommt der Gerechtigkeit aber am nächsten, so Experten. Dabei gehen Daten wie Immobilienart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudefläche, Alter der Immobilie, statistische Nettokaltmiete und Mietniveaustufe in die Berechnung ein.
Komplex wird es für die Immobilienbesitzer, weil einige Bundesländer das Bundesmodell nicht nutzen und so andere, teils weniger Daten übermittelt werden müssen, oder andere Berechnungsmodelle genutzt werden. Deshalb muss sich jeder Immobilienbesitzer nach den Vorgaben richten, die im jeweiligen Bundesland, dort, wo die Immobilie ist, gelten.
Sachsen und das Saarland nutzen zwar die Daten, die das Bundesmodell vorgibt. Jedoch werden für Wohnimmobilien die Grundsteuermesszahlen gesenkt, um das Wohnen finanziell moderat zu halten und im Vergleich gewerbliche Objekte höher zu besteuern.
Im Bundesland Bayern wird das sogenannte Flächenmodell angewandt. Demnach sind Daten zum Alter und zum Wert des Stichtags 01.01.2022 nicht relevant. Dafür muss der Eigentümer die Wohnfläche und die Nutzung der Immobilie zwingend angeben.
In Baden-Württemberg sind vergleichsweise die wenigsten Daten zu übermitteln. Die Größe der Immobilie wie auch sein Wert spielen keine Rolle bei der Neuberechnung der Grundsteuer. Neben Grunddaten zum Eigentümer selbst werden nur der Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße als Daten herangezogen und miteinander multipliziert. Das Ergebnis ist dann der Grundsteuerwert.
Die Hansestadt Hamburg orientiert sich in der Berechnung an der Wohnlage, mithin der umliegenden Infrastruktur. Dabei werden Gebäude- und Grundstücksfläche als Daten zur Grundsteuerberechnung herangezogen. Jedoch können infrastrukturelle Indikatoren wie öffentlicher Nahverkehr, Grünflächen, Entfernung zum Einzelhandel etc. die Grundsteuer höher oder niedriger ausfallen lassen.
Wohnfläche und Grundstücksfläche werden auch in Niedersachsen und Hessen als Datensätze einberechnet. Jedoch kann der dort geltende „Lage-Faktor“ entscheidend sein. In guten Lagen soll ein moderater Zuschlag auf die Grundsteuer erfolgen, in eher schlechten Lagen ein Abschlag.
Wie berechnet sich die neue Grundsteuer ab 2025
Auch wenn es föderale Unterschiede gibt, so ist das grundlegende Berechnungsprinzip überall gleich. Demnach gilt: Grundsteuerwert multipliziert mit Steuermesszahl multipliziert mit Hebesatz (der Gemeinde) ergibt die Grundsteuer.
Dabei gilt:
- Der Grundsteuermesswert kann nach dem Bundesmodell erfolgen oder nach den Variablen der oben genannten Bundesländer. Dazu müssen alle Eigentümer per Feststellungserklärung die jeweils geforderten Daten an das Finanzamt bis spätestes 01. Oktober 2022 übermitteln.
- Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Sie verringert sich durch die Grundsteuerreform von 0,35 Prozent auf 0.034 Prozent.
- Der Hebesatz wird von den Gemeinden und Kommunen kalkuliert und schwankt zwischen 340 Prozent und 900 Prozent. Die Grundsteuerreform sieht aber vor, dass die Gemeinden und Kommunen den Hebesatz aufkommensneutral gestalten.
Im zweiten Teil gehen wir der Frage nach, welche Daten jeder Immobilienbesitzer der circa 36 Millionen betroffenen Immobilien und Grundstücke angeben muss und woher man die Daten bekommt.
