Wenn Mieter sterben, stellt sich schnell die Frage was mit dem bestehenden Mietvertrag passiert. Vermieter sollten die Rechtslage im Sterbefall kennen. Können die Erben die Wohnung übernehmen? Was geschieht mit Lebenspartnern nach Tod des Mieters? Und wann hat der Vermieter ein Kündigungsrecht oder übernimmt die Mietwohnung? Wir geben Tipps für Vermieter beim Thema Sterbefall und Mietvertrag.
Im Sterbefall des Mieters müssen Vermieter gewappnet sein und die Rechtslage genau kennen. Der Mietvertrag endet nicht so einfach, geht er doch, gesetzlich vorgegeben, auf die Erben über. Entscheidend ist aber, wer Vertragspartner war und wer in der angemieteten Wohnung lebte.
Bevor Streit entsteht, der ohnehin in diesem besonderen Fall die Grenzen der Pietät schnell überschreiten kann, lohnt ein Blick auf die unterschiedlichen Konstellationen der Mitmieter und Nutzer der angemieteten Immobilie.
Sterbefall eines von zwei im Mietvertrag benannten Mietern
Wurde der Mietvertrag mit einem Ehepaar oder mit zwei Personen (Lebenspartnern) geschlossen und lebten beide in einem Haushalt übernimmt der verbleibende Teil gemäß § 563 BGB nach dem Sterbefall automatisch den Mietvertrag, mit allen Rechten und Pflichten. Erben und Familienangehörige des Verstorbenen sind außen vor.
Dasselbe gilt für die im Haushalt lebenden Kinder. Diese übernehmen automatisch den Mietvertrag, sofern der Ehe- oder Lebenspartner nicht in den Mietvertrag eintritt.
Wichtig: Im gesetzlichen Kontext zu § 563 BGB wird von einem „auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt“ gesprochen. Im Kern bedeutet dies, dass die betreffenden Personen mit dem verstorbenen Teil eine innere Bindung eingingen die ein „füreinander einstehen“ aufwies und auf Dauer angelegt war und über eine reine Wirtschaftsbeziehung hinausging. Da im Gesetz von „Personen“ gesprochen wird, kann dies auch eine mehrköpfige Wohngemeinschaft unter zum Beispiel Senioren sein.
Aber auch, wenn nur der verstorbene Mieter allein den Mietvertrag unterschrieb, übernimmt der Ehe- oder Lebenspartner den Mietvertrag, sofern dieser schlüssig in den Mietvertrag aufgenommen wurde (Beispiel: Nebenkostenabrechnungen des Vermieters weist beide Personen aus oder das Vorliegen eines Schreibens, aus dem der Einzug des Ehe- oder Lebenspartners gegenüber dem Vermieter angezeigt wurde). Im Kern greift hier § 164 BGB.
Wichtig: Erklären die verbleibenden Haushaltsangehörigen (Ehe-Lebenspartner und Kinder) innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Sterbefalls dass sie den Mietvertrag nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt in das Mietverhältnis als nicht vollzogen. Mehrere mögliche Personen die automatisch nach dem Sterbefall in das Mietverhältnis eingetreten sind können einzeln den Nicht-Eintritt erklären.
Achtung: Dem Vermieter steht im Sterbefall des Mieters kein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Eine Ausnahme wäre nur die üblichen Kündigungsgründe wie Zahlungsrückstand.
Zusammengefasst bedeutet das für den Vermieter: Innerhalb eines Monats kann der verbleibende Ehe-Lebenspartner schriftlich erklären, dass er nicht in den bestehenden Mietvertrag eintreten will. Tut er das nicht, geht der Mietvertrag auf diesen über. Lehnt dieser aber den Eintritt ab geht der Mietvertrag automatisch an die Erben über. Diese können den Mietvertrag schlussendlich mit der üblichen Kündigungsfrist kündigen.
Übrigens haben gleichgeschlechtliche Lebenspartner, gemäß Lebenspartnergesetz, dieselben Rechte und auch nachfolgende Pflichten.
Sterbefall bei Wohngemeinschaften
War der Hauptmieter nicht mit einem der Mietmieter verheiratet oder lebte nicht in einer Lebensgemeinschaft, sondern im Konstrukt einer Wohngemeinschaft, wird das Mietverhältnis mit den verbleibenden Mietern weitergeführt. Sie haben nicht das Recht dazu den Eintritt in das Mietverhältnis zu beenden. Ein Sonderkündigungsrecht für die Mitbewohner der WG besteht nicht.
Handelt es sich bei den verbleibenden Haushaltsangehörigen um nicht verwandte und reine Untermieter, die keine Vertragsbindung zum Vermieter besitzen, treten die Erben des verstorbenen Hauptmieter als Vermieter der Untermieter in den Mietvertrag ein. Die Erben des verstorbenen Mieters sollten demzufolge den Eintritt in das Mietverhältnis beenden oder die Untermietverträge kündigen.
Wie man es dreht und wendet. Für beide Seiten, Mieter wie Vermieter, stellt der Sterbefall eines Mieters immer eine besondere Herausforderung dar. Können Vermieter im Sterbefall den Mietvertrag ändern? Was passiert mit der Kaution? Und was ist rechtlich im Umgang mit den Erben des verstorbenen Mieters zu beachten? Mehr dazu im zweiten Teil.
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