Im Sterbefall des Mieters geht der Mietvertrag in der Regel automatisch an den Ehe- oder Lebenspartner oder dessen im Haushalt lebenden Kinder über. Es sei denn, die erklären den Nichteintritt in das Mietverhältnis. Wie müssen Vermieter aber mit den Erben des Toten umgehen? Was passiert mit der Mietkaution? Und wann haben Vermieter doch das Recht den übergehenden Mietvertrag außerordentlich zu kündigen?
Stirbt ein Mieter, so ist die Rechtslage relativ klar, wie im ersten Teil beschrieben. Entweder tritt der im Haushalt verbleibende Ehe- oder Lebenspartner automatisch in das Mietverhältnis ein. Oder die Erben übernehmen den Mietvertrag. Doch wie geht man mit den Erben um und kann man den Mietvertrag nach einem Strebefall abändern?
Ändert sich der Mietvertrag nach Sterbefall?
Treten Ehe- oder Lebenspartner oder die Erben in das Mietverhältnis ein ist ein neuer und ggf. ungünstigerer Mietvertrag nicht von den Verbliebenen zu unterzeichnen. Der Mietvertrag wird unter denselben Bedingungen fortgeführt, auch was die Miethöhe betrifft. Die unter § 563 benannten Personen treten anstelle des verstobenen Mieters in den Mietvertrag ein. Demzufolge haben sie dann auch die Pflicht zur Mietzahlung.
Welche Rechte haben Erben im Sterbefall
Sofern keiner unter § 563 BGB benannten Personen in den Mietvertrag eintritt oder überhaupt nicht vorhanden ist, treten die gesetzlich oder testamentarisch benannten Erben in den Mietvertrag automatisch ein. Grundlage bildet hier § 1922 BGB ab.
Ist die Mietwohnung mit seinem Inventar das wesentliche Vermögen des verstorbenen Mieters ist die Zuwendung der Wohnung gemäß § 2087 BGB als Erbeinsetzung anzusehen. Auch hier besteht der alte Mietvertrag unverändert fort.
Achtung: Verwehrt der Vermieter nach dem Sterbefall den Zugang für die Erben (Ausweisung eines Testaments) verübt er eine so genannte „verbotene Eigenmacht“. Vermieter, die diesen Zugang verwehren, müssen berechtigte Zweifel an der Erbenstellung nachweisen.
Haftung der eintretenden Mieter nach Sterbefall
Treten andere Personen in den Mietvertrag ein so übernehmen sie nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Neben der Zahlung der laufenden Miete haften sie auch für Mietrückstände oder fällige Schönheitsreparaturen. Im Kern gibt es vertrags- und haftungsbezogen kein Unterschied.
Was passiert mit der Kaution im Sterbefall?
In einigen Fällen hatte der verstorbene Hauptmieter keine Kaution bei Mietvertragsbeginn gezahlt. Bei Personen, die gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten kann der Vermieter im Nachgang aber eine Kautionsleistung abverlangen. Grundlage ist hier § 551 BGB.
Tipp: Hier ist der Rat eines Fachanwalts oder einer Hausverwaltung einzuholen. Das BGB bietet hier keine nachhaltige Klarheit.
Ist der in den Mietvertrag Eintretende ein Erbe, so kann der Vermieter keine Kaution verlangen.
Kündigung des Mietvertrags nach Sterbefall durch Erben
Wenn keiner in den Mietvertrag eintritt, können die hinterbliebenen Erben den Mietvertrag unter Berücksichtigung einer Drei-Monats-Frist außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Sofern es mehrere Erben gibt, müssen alle gemeinsam oder getrennt kündigen und unterschreiben.
Der oder die Erben haben aber einen Monat nach Kenntnis über den Tot Zeit, die Kündigung auszusprechen. War der Mietvertrag befristet und versäumen die Erben diesen Monat, sind sie bis zum Ablauf des Mietvertrags an diesen gebunden. Hier empfiehlt sich aber auch die Beratung durch einen Rechtsbeistand oder eine erfahrene Hausverwaltung.
Treten Hinterbliebene bei Gewerbemietverträgen in den Mietvertrag ein?
Bei Gewerbemietverträgen (Beispiel Büro, Praxis, Ladengeschäfte oder Lagerhallen etc.) greift § 563 BGB nicht. Sofern es aber Erben gibt, müssen diese den Gewerbemietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Sterbefalls kündigen. Anderenfalls treten sie als Erben in den Mietvertrag ein.
Aber auch der Vermieter hat die Möglichkeit innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Strebefalls und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist eine Kündigung auszusprechen. Maßgeblich ist hier § 580 BGB, der die außerordentliche Kündigung durch Erben und Vermieter ermöglicht.
Kündigungsrecht des Vermieters nach Strebefall
Wie obig genannt kann der Vermieter einen Gewerbemietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Sterbefalls kündigen, sofern im Vertrag nicht Gegenteiliges enthalten ist.
Der Vermieter ist aber berechtigt den unter § 563 BGB benannten Personen (Ehegatten, Kindern, Lebenspartnern) mit kurzer Frist zu kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt.
Dieser muss aber klar und nachweisbar begründet sein. So kann zum Beispiel eine zu erwartende Zahlungsunfähigkeit einen wichtigen Grund darstellen. Der BGH hatte sich in einem Urteil vom 31. Januar 2018 (Aktenzeichen VIII ZR 105/17) entsprechend geäußert.
Auch im Falle einer persönlichen Feindschaft hat der Vermieter eine Überlegungsfrist von einem Monat, um dann im Anschluss das Mietverhältnis zu kündigen. Dafür sollte aber nachweislich belegbar sein, dass ein rechtlich unterstützbares Vertrauensverhältnis nicht aufzubauen wäre.
In jedem Fall sollte in solchen besonderen Fällen ein Fachanwalt hinzugezogen werden. Vermieter sind dann gut beraten sämtliche Beweise vorlegen zu können die die außerordentliche Kündigung rechtfertigen.
Wenn der Sterbefall des Vermieters eintritt
Stirbt der Vermieter, treten die Erben des Vermieters in die bestehenden Mietverträge rechtsverbindlich ein. Sind es mehrere Erben, tritt an dessen Stelle die Erbengemeinschaft als zukünftige Vermieter ein.
Die Erben des Vermieters können nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrags verlangen. Sie übernehmen mit Erbenantritt alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag, mithin auch die Verwaltung und Verwahrung der Mietkaution.
Tipp: Tritt der Sterbefall ein sollten Vermieter entsprechend pietätvoll und verständnisvoll auf die Hinterbliebenen Haushaltsangehörigen oder Erben zugehen. Nur durch ein freundlichen und proaktives Verhalten lassen sich nachfolgend mögliche Unstimmigkeiten und Streit vermeiden. Auch etwas Verständnis für die besondere Situation der in den Mietvertrag eintretenden Mieter ist sicher hilfreich. Im Zweifel und besonderen Situationen ist der Rat eines Fachanwalts oder einer Hausverwaltung sicher prophylaktisch zielführend.
Foto:(c) annazuc/pixabay.com
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