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Die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie – Teil II

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Angesichts der aktuellen Niedrigzinspolitik der EZB sind Anlageimmobilien in der Regel lukrativer als Kapitalanlagen. Deswegen begeben sich immer mehr Investoren auf die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie. Vor allem der Standort ist wichtig, da dieser bei langfristigen Anlageimmobilien auch in zwei Jahrzehnten noch attraktiv sein muss. Außerdem müssen bei Mietimmobilien potenzielle Mieter die Region attraktiv finden, damit es zu keinem Leerstand kommt. Diese und viele weitere Kriterien sind daher bei der Auswahl zu berücksichtigen.

Anlageimmobilie
Anlageimmobilie | Foto:(c) jarmoluk/pixabay.com

Nachdem es im ersten Teil dieses Ratgebers um die Auswahl der passenden Anlageimmobilie sowie deren Preis und Wert ging, beschäftigt sich dieser zweite Teil unter anderem mit der Rendite und Liquidität.

Außerdem kommen die steuerlichen Aufgaben zur Sprache, die mit einer solchen Investition verbunden sind. Ferner wird ein Selbst-Test vorgestellt, der dabei hilft, die passende Immobilie für das eigene Anlageverhalten zu finden. Denn nur eine Kombination aus objektiven Kriterien und individuellen Vorlieben führt zielgerichtet zu einem geeigneten Anlageobjekt. Abschließend kommen die Chancen und Risiken zur Sprache, die mit einem Engagement bei Anlagenimmobilien verbunden sind.

Wissenswertes zur Rendite und Liquidität

Ein hoher Multiplikator spricht für die Qualität eines Gebäudes, allerdings darf die laufende Liquidität nicht aus den Augen verloren werden. Wenn ein Haus beispielsweise 2.000.000 Euro kostet und 50.000 € an Mieteinnahmen abwirft, beträgt der Mietmultiplikator 40. Bei Bewirtschaftungskosten von 5.000 € ist man also bei Netto-Mieteinnahmen von 45.000 €. Wenn 8% Kaufnebenkosten anfallen, ergeben sich 2,16 Millionen Euro an Kosten bei einer jährlichen Nettorendite von 2,1%. Wenn sämtliche Kosten über ein Bankdarlehen mit 2% Zinsen gestemmt werden, müssen monatlich 86.400 Euro an Raten bezahlt werden, was einer Lücke von 41.400 € entspricht.

Hinweis: Es ist immer eine bessere Wahl, auf Eigenkapital zu setzen. Wer eine Immobilie zu einem guten Teil mit eigenen Mitteln finanziert, hat genug Liquidität zur Verfügung, um gegebenenfalls anfallende Reparaturen bezahlen zu können.
Mit Anlageimmobilien gehen steuerliche Verpflichtungen einher
Vater Staat hat ein Interesse daran, an Kapitalanlagen zu verdienen. Deswegen müssen bei Anlageimmobilien immer die steuerlichen Aspekte mitberücksichtigt werden. Ein Plus ist, dass die Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden können, wodurch sich das zu versteuernde Einkommen reduziert, was sich wiederum positiv auf die Liquidität auswirkt. Da im Laufe der Zeit die Tilgung zunimmt und die Darlehensraten sinken, wird die Steuerersparnis kontinuierlich größer.

Ebenso ist es möglich, die Anlage Immobilie mittels AfA abzuschreiben und weiteres Geld einzusparen. Hilfreiche Tipps und Informationen bietet das Magazin von Steuerberaterscout.

Es gibt jedoch eine zehnjährige Spekulationsfrist, die zu beachten ist. Wer eine Immobilie nur kurzfristig hält, um Gewinne zu erwirtschaften, muss in der Regel höhere Steuern zahlen. Wenn eine Immobilie nach kurzer Zeit beispielsweise mit 50.000 € Gewinn verkauft wird und die AfA 30.000 € während der Haltezeit ergeben hat, müssen 80.000 € Gewinn versteuert werden. Nur wenn die Anlageimmobilie mindestens 10 Jahre gehalten wird, müssen die Spekulationsgewinne nicht versteuert werden.
Ein Selbst-Test erleichtert die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie

Vor der Entscheidung für eine Anlageimmobilie sollte immer ein Selbst-Test durchgeführt werden. Mit diesem lässt sich gut einschätzen, ob eine Immobilie wirklich interessant ist. Die Frage, die sich Kaufinteressenten stellen sollten, lautet: Würde ich selbst in dieser Immobilie wohnen wollen?

Hierbei ist es unerheblich, ob diese Pläne realistisch und konkret sind, sondern es geht darum, die Sicht potenzieller Mieter einzunehmen. Denn eine Mietimmobilie ist nur dann lukrativ, wenn Menschen darin wohnen wollen und zuverlässig ihre Miete bezahlen.

Um einschätzen zu können, ob man selbst die Immobilie attraktiv findet, lohnt es sich, die Vor- und Nachteile der jeweiligen Immobilie präzise und ungeschönt einander gegenüberzustellen. Wer nach einer Abwägung zweifelt, ob er in der jeweiligen Immobilie wohnen wollen würde, sollte sich noch einmal intensiv mit dem Investmentplan auseinandersetzen. Wichtige Fragen hierbei sind: Lohnen sich die Investitionen in diese Immobilie wirklich und wenn ja, wie lässt sich diese passgenauen zielgerecht finanzieren?

Tipp: Nach dem Kauf ist VOR der Vermietung. Was muss ich für eine erfolgreiche Vermietung tun? Mit der Beantwortung dieser Frage sollten sich Investoren also lieber vorab beschäftigen.

Chancen und Risiken bei Anlageimmobilien

Die niedrigen Renditechancen bei Festgeld machen Immobilien als Kapitalanlage interessant. Hinzu kommt, dass Immobilien keiner Inflation unterworfen und somit wertbeständig sind. Wenn es sich um eine Mietimmobilie handelt, generieren die Eigentümer attraktive Einnahmen, die allerdings mit den Kosten für die Finanzierung gegengerechnet werden müssen. Bei längerfristigen Investments, die nicht nach kurzer Zeit wieder veräußert werden, profitieren die Käufer von einer Wertsteigerung. Aktuell sind Immobilien nämlich stark gefragt. Anlageimmobilien sind somit als Altersvorsorge in vielerlei Hinsicht geeignet.

Allerdings gehen mit solchen Investments immer Risiken einher. Eines besteht darin, dass sich die Entwicklung von Regionen über einen längeren Zeitraum hinweg nur schwer abschätzen lässt. Ballungszentren, die heute eine Vielzahl von Mietern anlocken und für Investoren interessant sind, könnten in zwei Jahrzehnten an Reiz verloren haben. Noch weniger genau lässt sich die Entwicklung von Immobilien auf der Makroebene einschätzen. Es besteht also immer die Gefahr einer Fehlinvestition. Ein weiteres Risiko besteht in Leerstand oder darin, an unzuverlässige Mieter zu kommen, die Kosten verursachen, statt Gewinne zu bringen. Nicht zuletzt können mit der Zeit Renovierungen und Sanierungen nötig werden, die richtig ins Geld gehen.

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