Die Mietkaution dient Vermietern als Sicherheit bei Mietausfällen oder durch Mieter verursachte Schäden an einer Wohnung. Dieser erste Teil des Ratgebers beschäftigt sich mit verschiedenen Arten von Kautionen und wie Vermieter damit umgehen müssen.
Eine Mietkaution dient vorrangig dazu, Vermieter vor finanziellen Ausfällen zu schützen. Wenn ein Mieter nicht pünktlich zahlt oder Schäden an der Wohnung anrichtet, können die Vermieter auf die Kaution zurückgreifen. Es gibt unterschiedliche Arten von Mietkautionen, die den Vermietern und Mietern jeweils unterschiedliche Vorteile bringen.
Hierzu gehören etwa die Barkaution und das verpfändete Sparbuch. Vermieter müssen das Geld getrennt von ihrem Privatvermögen anlegen und können hierbei sowohl auf sichere als auch auf spekulative Anlagemöglichkeiten setzen.
Eine Alternative ist aber auch die Kautionsversicherung. Diese kann der Mieter, bei entsprechender Bonität, selbst abschließen. Der Mieter bleibt liquider und der Vermieter hat den Vorteil, dass die Bonitätsprüfung wichtige Hinweise für die richtige Mietersuche bietet.
Wozu dient die Mietkaution im Einzelnen?
Damit Vermieter bestmöglich vor ausbleibenden Mietzahlungen und Beschädigungen an der Mietwohnung geschützt sind, gibt es die sogenannte Mietkaution. Sie darf maximal 3 Kaltmieten betragen und kann von den Mietern zu Beginn des Mietverhältnisses in drei Raten gezahlt werden. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietkaution anzulegen und muss dies getrennt von seinem Privatvermögen tun. Wenn ein Mieter aus der Wohnung auszieht, muss ihm die Mietkaution spätestens nach 6 Monaten zurückgezahlt werden. Hierbei erhält er alle Zinsen, die sich im Laufe der Jahre angesammelt haben.
Unterschiedliche Arten von Mietkautionen
In den meisten Fällen kommt eine sogenannte Barkaution als Mietkaution zum Einsatz. Das ist allerdings nicht zwingend erforderlich. Mieter und Vermieter haben die Möglichkeit, sich auch auf andere Formen der Anlage zu einigen. So gibt es beispielsweise bestimmte Anlageformen, die mit höheren Renditen locken als andere. Wenn beide Seiten einverstanden sind, kann das Geld auf eine solche Weise angelegt werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass höhere Renditen immer auch mit einem höheren Risiko einhergehen.
Alternative Anlageformen bringen sowohl den Mietern als auch den Vermietern verschiedene Vorteile. Während des Mietverhältnisses steigt die Kaution durch Zinsen und Renditen kontinuierlich an. Das bedeutet, dass Vermieter bei Problemen mehr Geld zur Verfügung haben, auf das sie zurückgreifen können. Die Mieter profitieren von solchen Gewinnen, da ihnen sämtliche Zinsen und Einnahmen, die sich aus der angelegten Kaution ergeben, zustehen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhalten sie somit deutlich mehr Geld zurück, als sie als Kaution eingezahlt haben.
Die Barkaution
Der Begriff „Barkaution“ stammt noch aus früheren Zeiten, als die Kaution tatsächlich in bar bezahlt wurde. Heutzutage wird sie zumeist überwiesen. Allerdings ist es auch nach wie vor noch möglich, die Kaution in bar zu bezahlen. Der Vermieter muss die Kaution anlegen beziehungsweise auf einem verzinsten Bankkonto deponieren. Er ist nicht dazu verpflichtet, nach den besten Konditionen zu suchen, sondern kann eine Bank auswählen, die marktübliche Zinsen anbietet.
Achtung: Vermieter sind dazu verpflichtet, die Mietkaution unabhängig von ihrem Privatvermögen anzulegen. Deswegen ist es wichtig, ein insolvenzfestes Mietkautionskonto anzugeben. Wenn die Mieter ihre Kaution auf ein solches Konto überweisen, haben Gläubiger keine Möglichkeit, auf dieses Geld zuzugreifen, wenn der Vermieter insolvent gehen sollte.
Ein verpfändetes Sparbuch als Mietkaution
Eine gängige Alternative zur Barkaution ist ein verpfändetes Sparbuch. Im Rahmen eines Mietverhältnisses spricht man häufig auch von einem Mietkautionssparbuch. Hier wählt der Mieter eine Bank und zahlt die fällige Kautionssumme auf ein Sparbuch ein. Dieses Sparbuch wird dann an den Vermieter verpfändet. Dieser hat somit die Möglichkeit, im Falle von Schwierigkeiten auf das Sparbuch zuzugreifen.
Ein Mietkautionssparbuch läuft komplett auf den Namen der Mieter. Die Verknüpfung zum Vermieter findet ausschließlich über die Verpfändung statt. Hierdurch stellen die Mieter sicher, dass die Kaution wirklich unabhängig vom Privatvermögen der Vermieter angelegt ist. Sie sind somit selbst bei einer Insolvenz des Vermieters bestmöglich geschützt. Allerdings sind auch die finanziellen Interessen der Vermieter bei einem solchen Sparbuch gewahrt. Denn solange das Mietverhältnis gilt, haben die Mieter keine Möglichkeit, auf das Konto zuzugreifen.
Sicherheit beim Anlegen
Prinzipiell können sich Mieter und Vermieter auf alle erdenklichen Anlagearten einigen. Immerhin gibt es noch eine beachtliche Zahl an sicheren Anlageformen, für die man sich entscheiden kann. Hierzu gehören beispielsweise Tagesgeldkonten und Festgeld. Ebenso ist es möglich, die Mietkaution in Form von Wertpapieren anzulegen oder sogar einen Bausparvertrag abzuschließen.
In der Praxis kommen solche Anlageformen allerdings eher selten zum Einsatz. Das liegt daran, dass Vermieter hier häufig auf eine gewisse Flexibilität verzichten. Bei einer Barkaution haben sie das Geld jederzeit zur Verfügung und können im Schadensfall sofort darauf zugreifen. Bei anderen Anlageformen dauert es häufig deutlich länger, bis sie ihr Geld bekommen und ihre Ansprüche befriedigen können.
Spekulative Arten des Anlegens
Spekulative und riskante Anlageformen sind aus Sicht der Rendite häufig interessant. Wenn alles gutgeht, lässt sich mit der Mietkaution innerhalb kürzester Zeit eine Menge Geld erwirtschaften. Allerdings besteht bei solchen Anlageformen auch immer die Gefahr, dass das Geld teilweise oder komplett verloren geht. Vermieter laufen Gefahr, bei hohen Verlusten irgendwann gar keine Mietkaution mehr zur Verfügung zu haben.
Für die Mieter stellen spekulative Anlageformen ebenfalls eine große Gefahr dar. Wenn die Mietkaution verspekuliert wurde, sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, diese wieder zu erstatten. Aus diesem Grund sind solche spekulativen Anlageformen in der Praxis so gut wie nie anzutreffen.
Lesen Sie im zweiten Teil des Ratgebers, welche Vorteile eine Bürgschaft bringt, wie die Kaution angelegt werden darf, welche Regeln bei Gewerbeimmobilien gelten und wann sich Vermieter strafbar machen.
Foto:(c) nattanan23/pixabay.com
