Wer ein Haus kaufen möchte, muss viele Spielregeln beachten. Ein Tipp beim Hauskauf ist beispielsweise, den Besichtigungstermin zu nutzen, um sich einen Überblick über eventuell vorhandene Mängel zu verschaffen. Außerdem ist eine minutiöse Vorbereitung auf die Preisverhandlungen und die Finanzierung der Immobilie entscheidend. Wer sich mit der Materie nicht auskennt, kann sich einen Makler an die Seite holen. Dieser ist Experte für den Immobilienmarkt, hilft bei allen Schritten des Kaufprozesses und dabei, einen möglichst guten Preis auszuhandeln.
Das Ziel bei einem Hauskauf besteht darin, eine möglichst hochwertige Immobilie zu einem möglichst niedrigen Preis zu bekommen. Die Verkäufer verfolgen hingegen andere Ziele. Um ein gutes Angebot zu finden und zu bekommen, ist daher einiges an Vorbereitung nötig.
Hierzu gehört, beim Besichtigungstermin aufmerksam zu sein, eventuelle Mängel zu notieren und dem Verkäufer beziehungsweise Makler alle relevanten Fragen zu stellen. Ein weiterer Tipp für einen gelungenen Hauskauf besteht darin, möglichst viele Informationen für die Preisverhandlung zu sammeln und gute Argumente bei der Finanzierung parat zu haben. Im ersten Teil dieses Ratgebers geht es daher um die Vorbereitungen, die im Vorfeld eines Hauskaufs zu erledigen sind, während sich der zweite Teil mit dem eigentlichen Kauf auseinandersetzt.
Das ist bei einem Besichtigungstermin entscheidend
Häufig besteht eine Diskrepanz zwischen den Fotos einer Immobilie im Internet und deren tatsächlichen Zustand. Das liegt daran, dass die Verkäufer ihr Haus oder ihre Wohnung im besten Licht präsentieren wollen und moderne Bildbearbeitungsprogramme ihnen hierfür eine Vielzahl an Werkzeugen an die Hand geben. Deswegen sollte ein Besichtigungstermin genutzt werden, um sich ein möglichst objektives Bild von einer Immobilie zu machen. Hierzu gehört auch (versteckte) Mängel zu bemerken und sich Notizen dazu zu machen.
Des Weiteren sollte ein solcher Besichtigungstermin genutzt werden, um dem Verkäufer oder Makler viele Informationen zu entlocken. Diese sind gesetzlich dazu verpflichtet, bekannte Mängel aufzuzeigen. In einem persönlichen Gespräch wird dann deutlich, wie es zu den Schäden gekommen ist. Sollten Verkäufer einen bekannten Mangel verschweigen, haben Käufer nach dem Kauf die Möglichkeit, Schadenersatzansprüche zu stellen. Letztlich gibt es immer gewisse Risiken bei der gebrauchten Immobilie.
Hinweis: Neben den Informationen zur Immobilie und zum Grundstück selbst ist interessant, wie es um die Nachbarschaft, die Einkaufsmöglichkeiten und die Verkehrsanbindung bestellt ist. Je mehr über das Wohnumfeld bekannt ist, desto deutlicher zeigt sich, ob die Immobilie als neues Zuhause geeignet ist.
Bereits bei diesen Aufgaben ist es sinnvoll, mit einem Makler zusammenzuarbeiten. Dieser ist bei einem Besichtigungstermin in der Lage, die Immobilie objektiv zu bewerten und gegebenenfalls vorhandene Mängel zu erkennen. Außerdem haben Makler eine gute Marktkenntnis und können recht verlässlich einschätzen, wie viel ein Haus tatsächlich wert ist. Das erleichtert die späteren Preisverhandlungen enorm.
Wissen ist bei Preisverhandlungen Macht
Der Preis für eine Immobilie ist nicht in Stein gemeißelt, sondern bietet immer Spielräume für Verhandlungen. Damit diese erfolgreich sind, ist es erforderlich, möglichst viel über die Immobilie zu wissen. Wenn beispielsweise beim Besichtigungstermin Mängel erkannt wurden, können diese als Argument für einen Preisnachlass herangezogen werden. Das gilt insbesondere dann, wenn die Käufer konkrete Angebote vorlegen können, was eine Beseitigung der Mängel kosten würde.
Des Weiteren ist es hilfreich, sich einen Überblick über die jeweilige Marktsituation in der Region zu verschaffen, in der das Gebäude steht. Hierzu gehört, Vergleichsimmobilien heranzuziehen und zu prüfen, wie teuer diese sind. So lässt sich einschätzen, ob der Preis für die Wunschimmobilie marktüblich oder überteuert ist. Im letzten Fall ist es meist möglich, den Preis spürbar zu senken. Ausschlaggebend bei der Einschätzung des Quadratmeterpreises ist jedoch, dass die verschiedenen Immobilien tatsächlich vergleichbar sind. Eine Immobilienbewertung ist stets ein Drahtseilakt zwischen individueller Vorstellung und realen Werten.
Die Finanzierung der Immobilie planen
In der Regel ist es nicht möglich, eine Immobilie komplett mit Eigenkapital zu kaufen. Stattdessen greifen viele Käufer auf eine Finanzierung zurück. Um einen Kredit zu günstigen Konditionen bekommen zu können, muss eine einwandfreie Bonität vorliegen. Diese muss mit verschiedenen Dokumenten wie Einkommensnachweisen und einer Haushaltsrechnung nachgewiesen werden. Außerdem arbeiten die Kreditgeber mit Auskunfteien zusammen, um sich ein möglichst umfassendes Bild einer Person zu machen.
Viele entscheiden sich für einen Kreditvertrag bei ihrer Hausbank, da sie dort schon bekannt sind und eine Kreditbewilligung zügiger erteilt wird. Doch in der Regel bieten Hausbanken nicht die preiswertesten und besten Konditionen. Baufinanzierungen zu vergleichen ist oberstes Gebot. Letztlich kann ein Prozentpunkt bei den Bauzinsen über die Jahre hinweg mehrere tausend Euro Ersparnis bedeuten.
Neben den Dokumenten zu Einkommen und Ausgaben müssen zudem einige für den Kauf relevante Unterlagen eingereicht werden. Hierzu gehören der Kaufvertrag und ein Grundbuchauszug ebenso wie eine Wohn- und Nutzflächenberechnung. Zudem verlangen einige Banken eine Kostenübersicht (Kaufpreis, Makler…), das Exposee der Immobilie sowie Daten zur Gebäudeversicherung.
Ein Makler hilft dabei, alle benötigten Dokumente für den Kreditantrag zusammenzustellen und so zu präsentieren, dass sie bei den Kreditgebern einen guten Eindruck hinterlassen. Außerdem wird er beratend tätig, da sich die benötigten Unterlagen von Selbstständigen und Nicht-Selbstständigen in Teilen unterscheiden. Durch Vollständigkeit und Korrektheit aller Unterlagen lässt sich der Zeitraum bis zur Kreditbewilligung deutlich verkürzen.
Nun sind alle Vorbereitungen für einen erfolgreichen Hauskauf getroffen. Im zweiten Teil dieses Ratgebers geht es deshalb darum, wie der Hauskauf rechtswirksam durchgeführt werden kann. Außerdem wird erläutert, worum es sich bei einem Übergabeprotokoll handelt und welche Informationen unbedingt darin aufgenommen werden sollten.
