Gerade Klein- und Kleinstvermieter ohne die Begleitung einer erfahrenen Hausverwaltung verzweifeln teils ob des umfassenden und komplexen Mietrechts. Von der Suche des Mieters bis zu dessen Auszug haben wir Tipps für ein erfolgreiches Vermieten anhand von Phasen erstellt. Wir klären über die Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter auf, geben Hinweise zur Nebenkostenabrechnung und der Besteuerung von Mieteinkünften.
Wer heutzutage als Klein- oder Kleinstvermieter seine teuer bezahlte Immobilie vermieten will stößt auf ein sehr komplexes Mietrecht, dass seinen Ursprung im Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB, findet. Diverse Gerichturteile interpretieren diese Gesetze und ab und an urteilt der Bundesgerichtshof auch noch richtungsweisend oder gesetzgebend. Wohl dem, der eine Hausverwaltung an seiner Seite weiß.
Im ersten Teil gaben wir Einblicke in die ersten beiden Phasen für ein erfolgreiches Vermieten. Neben der Vorbereitung der Immobilie ging es um die Vermarktung, die Suche nach dem passenden Mieter und die Gestaltung des Mietvertrags.
Nun wollen wir die dritte Phase betrachten. Es geht um die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter, um die Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung sowie um die Frage wie man Mieteinnahmen versteuern muss.
Tipps für erfolgreiches Vermieten – Phase III
Im wohl elementarsten Vertragswerk zwischen Vermieter und Mieter geht es um die Rechte und Pflichten beider Vertragspartner. Dabei beschreibt § 535 BGB die Hauptpflichten. Neben der Hauptpflicht des Mieters die vereinbarte Miete zu entrichten, beschreibt dieser Paragraf etwas Elementares:
Erstens muss der Vermieter die Mietwohnung oder das Mietshaus in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen. Im Ergebnis bedeutet es, dass der Mietgegenstand, sofern zu Wohnzwecken vermietet, auch zum Wohnen geeignet sein muss.
Zweitens muss der Vermieter diesen vertraglich zugesicherten Zustand über die gesamte Mietlaufzeit erhalten. Ergo ist er auch für die Instandhaltung und sämtliche Reparaturen auf eigene Kosten zuständig. Wird diese Instandhaltungspflicht seitens des Vermieters verletzt (Rohrbruch wird nicht beseitigt, Heizung fällt aus etc.) können die Mieter eine Mietminderung geltend machen.
Tipp: So genannte Schönheitsreparaturen kann der Vermieter per Mietvertrag auf den Mieter umlegen. Die Höhe der Kosten ist jedoch begrenzt.
Als Klein- und Kleinstvermieter ist es daher absolut notwendig eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Diese muss der Vermieter entweder selbst bereitstellen oder intern aus dem Nettomietzins ansammeln, die die Mieter zahlen.
Ebenso ist § 556b BGB von Bedeutung, nachdem die Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats die Miete entrichten müssen. Unter „Miete“ versteht sich hier die Bruttokaltmiete oder die Bruttowarmmiete, also inklusive Betriebskosten oder ggf. einem Heizkostenvorschuss.
Neben der Mietzahlung hat der Mieter weitere Pflichten. So ist er zur ordnungsgemäßen Nutzung gemäß Mietvertrag verpflichtet. Eine Mietwohnung zu gewerblichen Zwecken zu nutzen ist nicht erlaubt, bzw. bedarf der Zustimmung durch den Vermieter.
Ferner darf er die Wohnung nicht einfach Dritten überlassen. Eine Untervermietung darf der Vermieter zwar nicht ablehnen, sofern es finanziell notwendig für den Mieter erscheint. Aber eine Überlassung an Fremde ist verboten. Näheres findet sich im BGB unter §§ 538 und 540.
Auch, so diverse Gerichtsurteile, gehört ein korrektes Lüften und Heizen der Mietwohnung zu den Pflichten der Mieter. Nur so kann eine Schädigung der Bausubstanz durch zum Beispiel Schimmelbildung, vermieden werden.
Um den Hausfrieden zu gewährleisten und Streitigkeiten zwischen den Mietern oder Mietminderungen zu verhindern ist die Hausordnung richtungsweisend. In ihr stellt der Vermieter Regeln zu Ruhezeiten und Nutzungen der öffentlich zugängigen Räume dar.
Tipp: Bei Streitigkeiten sollte man, gleich zu Beginn und nach Kenntnis, einen Fachanwalt oder eine Verwaltung zu Rate ziehen. Gerichtliche Auseinandersetzungen sind langwierig und teuer und der Ausgang, bei schlechter Vorbereitung, ungewiss.
Die Erstellung einer alljährlichen Nebenkostenabrechnung ist für Vermieter verpflichtend. Es sei denn, der Mietvertrag sieht eine Pauschalmiete inklusive Nebenkosten vor. Davon ist abzuraten, dass die Nebenkosten ständig steigen. Einige Kosten für den Betrieb der vermieteten Immobilie können und sollten auf die Mieter umlegt werden.
Hierzu zählen die nachfolgenden Nebenkosten der Immobilie:
- Grundsteuer, Höhe je nach Region
- Kaltwasser und Abwasserkosten
- Fahrstuhlkosten, falls vorhanden
- Hausreinigung
- Gartenpflege
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Stromkosten/Beleuchtung von öffentlich zugängigen Räumen
- Schornsteinfeger
- Versicherungen (Wohngebäude und Haftpflicht)
- Hauswart
- Kabel- oder Antennenbereitstellung
Verbrauchsabhängige Kosten sollten nach Verbrauch durch eine Wasseruhr zum Beispiel umgelegt werden. Unter Nebenkosten verstehen sich überdies alle Kosten für den Betrieb eines Hauses die wiederkehrend, nicht einmalig, anfallen.
In der Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung sollten gewisse Fehler nicht enthalten sein.
Dabei ist darauf zu achten die Nebenkosten nach einem Verteilerschlüssel abzurechnen. Dieses kann auf verschiedenste Weise geschehen, muss aber mietvertraglich benannt werden. Ferner sind gewisse Fristen wichtig.
Achtung: Die Kosten einer Hausverwaltung beziehungsweise die Kosten der eigenen Verwaltung sind nicht auf die Mieter umlegbar.
Mieteinnahmen sind in Deutschland zu versteuern. Dabei gehen sie als Einkünfte in die zu verteuernden Einnahmen vollumfänglich ein. Jedoch werden Nebenkosten nicht als Einnahme gewertet, da sie in der Regel auf den Mieter umgelegt werden.
Vermieter sollten, auch wenn es reizvoll erscheint, bei der Vermietung steuerlich nicht mogeln. Die Finanzämter sind schlauer als man denkt und bei einigen Steuertricks sollte man Vorsicht walten lassen. Wer sich einen erprobten Steuerberater sucht, ist hier klar im Vorteil.
Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können aber durch Werbungskosten und Instandhaltungskosten (Reparaturen) reduziert werden.
Im dritten und letzten Teil betrachten wir das Ende des Mietverhältnisses und die Kündigungsarten. Ferner betrachten wir die Wohnungsübergabe nach Mietvertragsende und die Umstände und Fristen, wann eine Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden muss.
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