Erben sollten möglichst genau ermitteln, welchen Wert eine Immobilie hat. Hierbei stehen ihnen unterschiedliche Methoden zur Auswahl, die in den Tipps und Hinweisen zur Erbschaft einer Immobilie in diesem Artikel vorgestellt und erläutert werden. Außerdem gibt es für geerbte Immobilien typische Einsatzgebiete.
Einige wollen sie selbst nutzen, andere möchten sie vermieten oder verkaufen. Die Vor- und Nachteile dieser Strategien werden in diesem Artikel ebenfalls vorgestellt.
Der zweite Teil dieses Ratgebers untersuchte die Regeln bei der Erbschaftssteuer und stellte verschiedene Kosten vor, die mit einer Erbschaft einhergehen.
Im dritten Teil geht es um den Wert einer Immobilie, der bei einer Erbschaft von grundlegender Bedeutung ist. Ein Sprichwort sagt: „Wir erkennen den Wert einer Sache erst dann, wenn wir sie verloren haben.“ Erben sollten alles daransetzen, um dieses Szenario bei der Erbschaft einer Immobilie zu vermeiden. Deswegen verlassen sich die wenigsten auf die Schätzungen des Verkehrswerts durch das Finanzamt, sondern lassen eigene Verkehrswertgutachten erstellen.
Diese unterscheiden sich teils deutlich von den Schätzungen des Finanzamts, weil hierin viele Faktoren berücksichtigt werden, um die sich Vater Staat nicht kümmert. Je genauer die Erben den Wert der Immobilie kennen, desto geringer können sie die Steuern halten, die mit der Erbschaft einhergeht. Sobald dies erledigt ist, steht direkt die nächste Aufgabe ins Haus: Es muss entschieden werden, was mit der Immobilie in Zukunft geschehen soll.
Grundlage für die Besteuerung einer Immobilie im Erbschaftsfall ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, kurz ErbStG.
Den Wert einer Immobilie bestimmen
Um die Höhe der Erbschaftssteuer berechnen zu können, ist es notwendig, den Wert der geerbten Immobilie zu kennen. Diesen können die Erben in der Regel nicht selbst ermitteln. Wenn sie keine Kosten für ein Verkehrswertgutachten ausgeben wollen, berechnet das Finanzamt den aktuellen Verkehrswert. Hierfür werden standardisierte Verfahren genutzt, die allerdings nicht alle Faktoren für die Wertermittlung berücksichtigen.
Das bedeutet, dass sich aus der Finanzamtsberechnung lediglich der „gemeine Wert“ anhand von Gutachterausschüssen und Ähnlichem berechnet. Aspekte wie Ortsbesichtigungen werden nicht berücksichtigt. So könnte es beispielsweise sein, dass eine Wohnung mit einem hohen Wert belegt wird, obwohl sie sich im Erdgeschoss befindet und wenig Tageslicht bekommt, was den Wert erheblich mindert.
Die Bedeutung des Immobilienwerts bei der Steuer
Der Wert der Immobilie ist vor allem für die Berechnung der Erbschaftssteuer wichtig, kommt jedoch auch bei der Spekulationssteuer zum Tragen. Sofern noch eine Spekulationsfrist besteht, fällt diese Steuer nämlich beim Verkauf von Immobilien an. Doch auch unabhängig von der Steuer ist es manchmal wichtig, den Verkehrswert einer Immobilie zu kennen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es keinen Alleinerben gibt, sondern sich eine Erbengemeinschaft gebildet hat. Wenn lediglich einer dieser Erben die Immobilie für sich nutzen möchte, müssen die anderen Miterben ausgezahlt werden. Um zu wissen, wie hoch ihre jeweiligen Ansprüche sind, ist es nötig, den Immobilienwert zu kennen.
Achtung: § 30 Erbschaftssteuergesetz schreibt vor, dass nach einem Erbfall drei Monate Zeit bestehen, um das Finanzamt über die eingegangenen Vermögenswerte zu informieren. Auch für Schenkungen gibt es entsprechende Fristen, die ab der Übertragung gelten. Die eigentliche Erbschaftssteuererklärung muss allerdings erst dann abgegeben werden, wenn die Erben hierzu durch das Finanzamt aufgefordert werden. Wenn die Freibeträge so hoch sind, dass die Erbschaft nicht zu einer Erbschaftsteuer führt, findet eine solche Aufforderung in der Regel nicht statt.
Eine geerbte Immobilie auf unterschiedliche Weise nutzen
Sowohl Alleinerben als auch Erbengemeinschaften müssen sich überlegen, was sie mit einer geerbten Immobilie tun wollen. Bei hohen laufenden Kosten kann es sinnvoll sein, eine Entscheidung möglichst frühzeitig zu treffen. So lässt sich eine Menge Geld sparen. Wenn allerdings nur noch wenige Monate bis zum Auslaufen der Spekulationsfrist bestehen, kann es sinnvoll sein, die Entscheidung noch etwas hinauszuzögern und das Haus erst nach dem Ablaufen der Frist zu verkaufen.
Ganz grundsätzlich gibt es drei Varianten, wie eine geerbte Immobilie verwendet werden kann: Sie kann selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden. Bei der Selbstnutzung bekommt der Erbe ein eigenes Haus und muss keine Erbschaftssteuer zahlen. Allerdings kann es sein, dass ein Sanierungsbedarf oder hohe Schulden bestehen und die Kosten für die Pflege des Hauses dürfen nicht unterschätzt werden.
Beim Vermieten generieren die Erben ein passives Einkommen über die Mieteinnahmen und können die Immobilie bei Bedarf wieder selbst nutzen. Allerdings haben nicht alle genügend Kenntnisse, um als Vermieter tätig zu werden und müssen daher Kosten für die Instandhaltung und eine Hausverwaltung in Kauf nehmen.
Beim Verkaufen wird aus der Immobilie Geld, was sich unter den Erben einer Erbengemeinschaft gut aufteilen lässt. Wenn die Lage der Immobilie schlecht ist, wird durch einen Verkauf ein weiterer Wertverlust verhindert. Allerdings können mit einem Verkauf Räumungskosten einhergehen und auch die emotionale Trennung von einem Haus, dass eventuell schon lange im Familienbesitz war, sollte nicht unterschätzt werden.
Der letzte und vierte Teil dieses Ratgebers beschäftigt sich mit dem Verhältnis von Verkehrswert und Erbschaftssteuer. Hierbei spielen neben der Immobilienart der Bodenrichtwert und der Grundstückswert eine Rolle.
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