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Tod des Mieters: Das haben Vermieter zu beachten

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Tod des Mieters und die gesetzlichen Regelungen für Mieter und Vermieter
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Der Tod des Mieters beendet in der Regel das Mietverhältnis, wenngleich der Vertrag dadurch nicht sofort endet. Die meisten Mieter sind aber mit dieser Situation unerfahren und häufig überfordert. Wie Vermieter beim Tod eines Mieters richtig vorgehen, erfahren Sie hier.

Beim Tod eines Mieters spielen nicht nur rechtliche, sondern auch menschliche Herausforderungen eine Rolle. Schließlich ist der Tod ein sensibles Thema und Vermieter sollten trotz aller rechtlichen Interessen rücksichtsvoll und behutsam auf die Hinterbliebenen zugehen. Tatsächlich sind diese auch hinsichtlich des Mietverhältnisses die richtigen Ansprechpartner.

Der Mietvertrag wird durch den Tod des Mieters – entgegen der Annahme vieler Vermieter – nicht automatisch beendet, sondern bleibt bestehen. Trotzdem bestehen Sonderkündigungsrechte. Von uns erfahren Sie, wie Sie als Vermieter richtig vorgehen und welche Möglichkeiten es nach dem Tod eines Mieters für Sie und für die Erben gibt.

Verstirbt ein Mieter, betrifft dies sowohl die Angehörigen, die sich nicht nur mit der Erbschaft auseinandersetzen müssen. Auch alle Vertragspartner des Verstorbenen – dazu gehört auch der Vermieter, betrifft dies nachhaltig. Als Vermieter stehen Sie nun vor der Aufgabe, gemeinsam mit den Angehörigen und gegebenenfalls mit den anderen Bewohnern der Wohnung zu regeln, wie es mit dem Mietverhältnis in Zukunft weitergeht. Klar ist: Das Mietverhältnis endet durch den Tod eines Mieters nicht automatisch. In den Paragraphen § 563 und § 564 BGB ist geregelt, wer den Mietvertrag übernimmt und als neuer Mieter in diesen eintritt. Dabei ist vor allen anderen Fragen zunächst entscheidend, ob weitere Bewohner oder Erbberechtigte existieren.

Tod des Mieters: Hinterbliebene treten in Mietvertrag ein

Haben andere Personen mit dem verstorbenen Mieter zusammen in der Wohnung gewohnt, wird das Mietverhältnis von den verbleibenden Mietern fortgeführt. Dies gilt für Ehepartner, volljährige Kinder und andere Verwandte, aber auch für andere Personen, die unabhängig von der persönlichen Beziehung zu dem Verstorbenen, mit diesem gemeinsam einen auf Dauer angelegten Haushalt geführt haben. Dass jemand auch tatsächlich mit in der Wohnung gelebt hat, muss derjenige, der in den Mietvertrag eintreten möchte, allerdings auch beweisen.

Dies regelt § 563 Absatz 1 und Absatz 2 BGB mit dem Zweck, dass weitere Bewohner nicht dazu gezwungen sind, plötzlich ihr Zuhause zu räumen, sondern die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis fortzuführen. Sie sind dazu auf der anderen Seite aber auch nicht gezwungen. Der § 563 Absatz 3 regelt nämlich, dass eingetretene Personen dem Vermieter gegenüber innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters erklären können, dass sie das Mietverhältnis nicht nicht fortsetzen wollen. Der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt.

Rangfolge bei mehreren Mitbewohnern

Gibt es gleich mehrere Bewohner, war aber nur der Verstorbene Mieter der Wohnung, so richtet sich die Antwort auf die Frage, wer nun in das Mietverhältnis eintritt, nach einer festgelegten Rangfolge. Auch diese ist in § 563 BGB geregelt und legt fest, dass Ehe- oder Lebenspartner an oberste Stelle stehen. Darauf folgen Kinder, weitere Verwandte und zuletzt nicht verwandte Bewohner des Haushaltes. Verwandte, die nicht in der Wohnung gelebt haben, sondern lediglich zu Besuch gekommen sind, haben hingegen keine Berechtigung, als neue Mieter einzutreten.

Verbleibende Mieter bleiben Mieter

Personen, die neben dem verstorbenen Mieter ebenfalls Mieter sind, führen das auch nach de Tod eines Mieters fort. Gemäß § 563a BGB wird das Mietverhältnis automatisch fortgesetzt. Es bedarf demnach keiner besonderen Erklärung und die verbliebenen Mieter unterliegen auch nicht der Regelung, dass Sie den Eintritt verweigern können.

Erben sind bei Tod des Mieters neue Vertragspartner

Im Falle des Todes eines Ihrer Mieter stellt sich schnell die Frage nach einem Ansprechpartner. Im Wege der Gesamtrechtsnachfolge gemäß § 1922 BGB geht das gesamte Vermögen auf die Erben über. Dazu gehört aber nicht nur Ansprüche oder Vermögenswerte, sondern auch die Verbindlichkeiten des Verstorbenen. Haben die Erben das Erbe nicht ausgeschlagen, treten sie also auch an die Stelle des Mieters im Mietverhältnis.

Das Mietverhältnis endet also auch hinsichtlich des verstorbenen Mieters nicht automatisch durch dessen Tod, sondern wird durch die Erben weitergeführt. Um das Mietverhältnis zu beenden, müssen die Erben dann kündigen. Doch auch Sie als Vermieter haben das Recht, das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen, ohne dass es eines sonst erforderlichen Grundes dafür bedarf.

Vorsicht! Um auf Nummer sicher zu gehen und formelle Korrektheit zu bewahren, vergessen Sie in diesem Fall nicht, das Kündigungsschreiben an alle Erben zu richten, da alle Erben gemeinsam Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters sind.

Erben müssen Miete zahlen und haften für Schulden

Die Erben des verstorbenen Mieters bedeuten für Sie aber keineswegs nur kommunikativen Aufwand, sondern auch Sicherheit. Sie sind nämlich infolge ihrer Rechtsnachfolge nicht nur verpflichtet, die Miete zu zahlen, sondern haften auch für mögliche Schulden wie Nebenkosten oder Mietschulden aus der Vergangenheit. Gibt es Schäden in der Wohnung, so müssen die Erben gemäß § 1967 BGB die Reparaturkosten übernehmen.

Nachlasspflegeschaft bei Tod des Mieters und bei fehlenden Erben

Gibt es keine Erben oder haben diese das Erbe ausgeschlagen, endet das Mietverhältnis ebenfalls nicht automatisch. Meldet sich also niemand bei Ihnen, müssen Sie sich als Vermieter beim Nachlassgericht melden, das versucht, Hinterbliebene ausfindig zu machen. Dafür reicht es, dem Nachlassgericht den Mietvertrag vorzulegen.

Werden nun tatsächlich keine Hinterbliebenen ausfindig gemacht, müssen Sie gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegeschaft beantragen. Gegenüber dem dann eingesetzten Nachlasspfleger können Sie eine ordentliche Kündigung aussprechen. Der Nachlasspfleger kümmert sich auch um das Begleichen aller Geldforderungen, die gegen den Verstorbenen existieren, und um die Räumung der Wohnung nach erfolgter Kündigung. Für Sie heißt das vor allem: Räumen Sie die Wohnung auf keinen Fall selbst, auch wenn keine Erben existieren. Andernfalls laufen Sie Gefahr, später in Haftung genommen zu werden, falls sich doch noch Erben finden. Erst wenn die Wohnung von den Erben oder aber vom Nachlasspfleger geräumt wurde, können Sie Wohnung wieder neu vermieten.

Die gute Nachricht ist: Der Nachlasspfleger wir entweder aus dem Vermögen des verstorbenen Mieters oder vom Staat getragen. Für sie entstehen bei alle dem keine Kosten.

Anspruch auf Mietzahlungen bleibt trotz Tod des Mieters bestehen

Da das Mietverhältnis auch trotz des Todes des Mieters nicht einfach endet, haben Sie als Vermieter auch weiterhin einen Anspruch auf Mietzahlungen. Entrichtet werden muss die Miete dann von demjenigen, der in das Verhältnis eintritt oder – wenn es bereits andere gleichberechtigte Mieter gibt – von den anderen Mietern, da die Miete immer gesamtschuldnerisch geschuldet ist.

Hat der Verstorbene hingegen allein gelebt, sind die Erben in der Pflicht, die Miete zu zahlen. Zu Mieterhöhungen sind Sie als Mieter allerdings nicht ohne Weiteres berechtigt, da der Vertrag so fortbesteht, wie er auch mit dem Verstorbenen galt. Für Mieterhöhungen muss sich daher an die gesetzlichen Vorgaben gehalten werden.

Was Sie allerdings verlangen dürfen, ist gemäß § 563b BGB eine Kaution als Sicherheit, selbst wenn Sie von dem verstorbenen Mieter keine Kaution verlangt hatten. Wie sonst auch, kann die Kaution auf verschiedene Weise geleistet werden und ist in der Höhe aber auf maximal drei Monatskaltmieten begrenzt. Andersherum sind Sie wiederum verpflichtet, den Erben eine zuvor von dem Verstorbenen geleistete Kaution zurückzuzahlen, sobald keine offenen Forderungen mehr bestehen.

Offene Zahlungen müssen von Erben übernommen werden

Bestehen zum Zeitpunkt des Todes einer Ihrer Mieter noch offene Zahlungsforderungen gegen diesen, müssen diese als Teil der Erbverpflichtungen von den Erben übernommen werden. Möglicherweise können dies vom Nachlass des Verstorbenen beglichen werden. Andernfalls müssen die Erben die Zahlungsverpflichtung mit ihrem privaten Vermögen begleichen.

Anders sieht es hingegen aus, wenn die Erben das Erbe gemäß §§ 1942-1945 BGB ausschlägt binnen sechs Wochen ausschlägt. Im schlechtesten Fall können Sie sogar auf den Kosten sitzenbleiben, wenn Ihre Forderungen aus dem Nachlass nicht beglichen werden können. Selbst im Fall einer Nachlasspflege kann dies im schlimmsten Fall passieren. Der Nachlasspfleger kümmert sich zwar darum, den Nachlass zu verwerten und mögliche Schuldner zu bedienen. Übersteigt die Summe der Schulden jedoch die Summe das Nachlasses des Verstorbenen, haben Sie keine Möglichkeit, den ausstehenden Betrag geltend zu machen. Dies ist nur gegenüber existierender Erben möglich.

Nach Tod des Mieters bestehen Sonderkündigungsrechte

Möchte der Hinterbliebene das Mietverhältnis nicht aufrecht erhalten, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dafür gilt eine Frist von drei Monaten. Das Schreiben muss dem Vermieter gemäß § 580 BGB innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters vorliegen.

Auch Erben können vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Besonders ist im Falle der Erben allerdings, dass alle Erben die Kündigung unterschreiben müssen, da sie die Rechtsnachfolge gemeinsam ausüben. Das Gleiche gilt aber auch für die verbleibenden Bewohner der Wohnung, wenn mehrere Personen Mieter sind.

Als Vermieter können Sie sich überlegen, ob Sie das Mietverhältnis fortbestehen lassen wollen, sobald feststeht, wer in die Rolle des Verstorbenen eintritt. Wer das ist, ist rechtlich geregelt und Sie haben keinen Einfluss darauf. Möchten Sie das Mietverhältnis nun beenden, können Sie gemäß § 580 BGB das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung vom Tod außerordentlich kündigen. Dabei gelten allerdings die gesetzlichen Fristen, welche sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten und im Höchstfall sogar neun Monate betragen können.

Individuelle Regelungen sind möglich

Fernab des Kündigungsrechts kann es sinnvoll sein, individuelle Regelungen zu treffen. Diese sind allerdings nur gültig, wenn sie nicht zulasten des Mieters gehen. Können die Mieter etwa die Miete nicht mehr zahlen und lässt sich schnell ein potenzieller Nachmieter finden, können Mieter und Vermieter einen Aufhebungsvertrag vereinbart werden, um die Mieter früher aus dem Vertrag zu lassen, ohne dass für den Vermieter ein finanzieller Nachteil besteht, da dieser einen neuen Mieter hat.

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