Ist der Begriff Wohnfläche juristisch klar definiert? Und kann ein Mieterhöhungsverlangen erneut in einem Prozess dem Mieter zugestellt werden? Die nachfolgenden Gerichtsurteile zu Wohnflächenberechnung und Mieterhöhung sind für Privatvermieter erhellend und teils richtungsweisend.
Immer wieder präzisieren Gerichte die Gesetze zum Mietrecht. Vorangegangen ist stets ein Streit, meist zwischen Mieter und Vermieter. Die nachfolgenden beiden „Fälle“ geben Antworten auf die Frage, ob die Wohnfläche als mietvertraglicher Begriff juristisch klar definiert ist. Der BGH hat ein richtungsweisendes Urteil gesprochen, dass gerade für Kleinst- und Privatvermieter interessant ist.
Darüber hinaus musste das Landgericht Berlin entscheiden, ob ein erneutes Mieterhöhungsverlangen im laufenden Prozess formale Fehler heilt.
Gerichtsurteil des BGH zur Wohnflächenberechnung
Die Wohnfläche können Vermieter nach zwei Verfahren berechnen: Zum einen nach der Wohnflächenverordnung, kurz WoFIV, oder der DIN-Norm 277. Die WoFIV muss bei Sozialwohnraum angewendet werden, bei preisfreiem Wohnraum stehen Vermietern beide Berechnungsgrundlagen zur Verfügung, wobei die WoFIV die Regel darstellt.
Dennoch gibt es keine einheitliche und juristisch bindende Definition für Wohnraum. Bezieht sich die Miete auf eine der beiden obig genannten Methoden, müssen diese auch gelten. Dennoch stützen sich die meisten Vermieter auf alte Grundrisse oder messen selber aus.
Im nachfolgenden Streit stellte die Vermieterin ein Mieterhöhungsverlangen. Die Mieterin aber reagierte und verlangte 50.000 Euro ihrer Mietzahlungen zurück. Die Begründung der Mieterin: Die Wohnfläche sei falsch berechnet.
Ursächlich ging es um die pauschale Formulierung, dass der Mietgegenstand in Erd-, Unter- und Zwischengeschoss vermietet werde der circa 180 Quadratmeter betrage. Tatsächlich liegt die Grundfläche der Maisonette-Wohnung bei 177 Quadratmeter.
Setze man die II. Berechnungsverordnung (WoFIV) an ergäbe dies nur eine Wohnfläche von 144,5 anstatt 180 Quadratmeter, da zum Beispiel die Kellerräume zu dunkel für einen reinen Wohnraum sind.
Doch der Begriff Wohnfläche ist nicht einheitlich juristisch definiert und Vermieter haben das Recht bei preisfreiem Wohnraum auch ohne Bezug der beiden Berechnungsmöglichkeiten die Größe mietvertraglich zu definieren.
Im Mietvertrag zu diesem Fall wurden „… die Räume in allen drei Geschossen …“ als Wohnraum vermietet und sogar der Zusatz der hälftigen Berechnung von Balkon und Terrasse wurde gestrichen. Im Kern schienen sich beide Vertragsparteien einig zu sein was unter Wohnfläche zu verstehen ist.
Der Senat des BGH erklärte, dass auch für den preisfreien Wohnungsmarkt die Berechnungsgrundlagen wie bei Sozialwohnungen gelten können, so die WoFIV. In diesem konkreten Fall aber gab es keine Festlegung, welche Flächen für die Berechnung herangezogen werden. Solch eine Festlegung habe stets, so die Richter, Vorrang.
Zwar gelte für jedes Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche, jedoch greifen in diesem Fall nicht die Bestimmungen aus § 558 BGB, so der BGH vom 22. Juni 2021, AZ VIII ZR 26/20.
Tipp: Kleinst- und Privatvermieter sollten bei preisfreien Mietwohnungen nicht auf die WoFIV oder DIN-Vorgaben zurückgreifen. Der beste Weg ist stets selbst auszumessen oder besser noch von einem Fachmann ausmessen zu lassen und alle Räume der betreffenden Wohnung inklusive Balkon oder Terrasse einheitlich zu vermieten. Dabei sollte man dennoch ein „circa“ vor die Quadratmeterzahl schreiben. Letztlich werden Abweichungen von bis zu fünf Prozent von den Gerichten akzeptiert.
Apropos Mieterhöhungsverlangen. Im folgenden Fall geht es um die Frage, ob dieses Verlangen nochmalig in einem laufenden Gerichtsverfahren erneut ausgesprochen werden darf.
Gerichtsurteil des Landgerichts Berlin zu Mieterhöhung
Ein Vermieter sendete ein Mieterhöhungsverlangen an seinen Mieter. Jedoch wurde dies nicht ordnungsgemäß zugestellt.
Info: Wenn Vermieter die Nettomiete erhöhen wollen müssen sie im Vorfeld ein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß dem Mieter zustellen. Dieser hat nach Eingang zwei Monate Zeit darauf zu reagieren und Widerspruch einzulegen. Tut er dies nicht kann der Vermieter die Mieterhöhung in einem Zeitraum von drei Monaten einklagen.
In dem Verfahren, dass zuerst beim Amtsgericht Neukölln in Berlin geführt wurde, stellten die Richter fest, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht ordnungsgemäß zugestellt wurde. Daraufhin reichte der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen im laufenden Verfahren nochmals ein und dachte sich, der Formfehler sei „geheilt“ und er wäre somit im Recht.
Das Amtsgericht folgte der Vorgehensweise des Vermieters und gab ihm Recht und verurteilte den Mieter zur Annahme. Doch dieser ging vor das Landgericht Berlin, dass am 20. Juni 2019 unter Aktenzeichen 65 S 39/19 wie folgt urteilte:
Das Landesgericht hob das Urteil der Vorinstanz auf. Die Begründung: Das Amtsgericht stellte keinen Rechtsfehler beim Nichtzugang des Begehrens fest. Generell kann ein Mieterhöhungsverlangen auch in einem laufenden Prozess nachgeholt werden. Jedoch nicht das ursprüngliche Erhöhungsverlangen. Das vom Vermieter nachrangig eingebrachte Verlangen bezog sich auf das erste, nicht ordnungsgemäß zugestellte.
Mit anderen Worten: Wer ein Mieterhöhungsverlangen versendet sollte auf den ordnungsgemäßen Zugang (Einschreiben) achten. 27
