Wenn Mieterinnen und Mieter nicht oder zu wenig bezahlen, ist das immer mit Aufwand und Ärger für die Vermieterinnen und Vermieter verbunden. In einigen Fällen ist eine Mietminderung aber durchaus rechtens. Dann ist es wichtig, sich dem Problem schnellstmöglich zu stellen und eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden. Die folgenden Tipps helfen Vermieterinnen und Vermietern dabei, auf eine Mietminderung angemessen zu reagieren.
Flattert ein Schreiben eines Mieters beim Vermieter ein, in dem von Mietminderung gesprochen wird, ist Vorsicht geboten. Die Gerichte stützen sich immer mehr auf die Grundlagen des § 536 BGB, mithin der Möglichkeit, Mängeln eine Mietminderung des Mieters zu erlauben.
Umso wichtiger ist ein richtiges und korrektes Verhalten als Vermieter. Liegt, objektiv betrachtet, wirklich ein Mangel vor? Wieviel Schuld trägt der Mieter selbst, zum Beispiel bei falschem Lüftungsverhalten oder Heizen? Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen und wann ist sie gar nicht rechtens?
Viele Frage, die Antworten benötigen. Letztlich geht es um die – Ihre Einnahme aus der Immobilienvermietung, aber auch um ein nachhaltig gutes Verhältnis zur Mieterschaft.
Den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Wohnung gewährleisten
Vermieterinnen und Vermieter haben die Pflicht, den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der von ihnen bereitgestellten Wohnung sicherzustellen. Das bedeutet, dass Belästigungen durch Schimmel, Lärm oder eine defekte Heizung unbedingt zu vermeiden sind.
Wenn durch einen Mangel, den die Vermieterinnen und Vermieter zu verantworten haben, die Wohnung nur noch bedingt bewohnbar ist, steht den Mieterinnen und Mietern eine Mietminderung zu. Sollte die Wohnung gar nicht mehr bewohnbar sein, muss gar keine Miete mehr gezahlt werden.
Sich ein Bild der Lage verschaffen
Mieterinnen und Mieter dürfen eine Mietminderung nicht einfach vornehmen, sondern müssen die Vermieterinnen und Vermieter zunächst über den vorhandenen Mangel in Kenntnis setzen. Diese sollten auf solche Beschwerden schnellstmöglich reagieren und eine Besichtigung des Schadens in der Wohnung vornehmen.
Es ist wichtig, dass beide Seiten die vorhandenen Schäden aufnehmen und klar dokumentieren. Das Ziel sollte es sein, eine außergerichtliche Lösung zu finden. Denn juristische Streitigkeiten sind sehr teuer, kosten viel Zeit und führen meist zu einem zerrütteten Verhältnis zwischen Mieterinnen und Mietern auf der einen und Vermieterinnen und Vermietern auf der anderen Seite. Sollten Unsicherheiten vorliegen, ist es ratsam, einen Sachverständigenrat einzuholen.
Auf das Richtige Vorgehen bei der Mietminderung achten
Mieterinnen und Mieter müssen vor einer Mietminderung verschiedene Schritte gehen. Der erste besteht darin, die Vermieterinnen und Vermieter über den vorliegenden Mangel zu informieren. Diese müssen die Möglichkeit bekommen, den Mangel zu begutachten und bei einem Eigenverschulden aus der Welt zu schaffen. Hierfür ist es erforderlich, dass die Mieterinnen und Mieter eine starke Beeinträchtigung durch den Mangel nachweisen können.
Das ist beispielsweise über Fotos eines Schimmelflecks oder ein Lärmprotokoll möglich. Gerade in Sachen Gesundheitsgefährdung durch Schimmel sollten Vermieterinnen und Vermieter möglichst zeitnah reagieren, da Mieterinnen und Mieter ihren Mietvertrag ansonsten fristlos kündigen können. Das gilt selbst dann, wenn zuvor keine Abmahnung erfolgt ist.
Diplomatie schlägt Konfrontation um Längen
Gerichtliche Auseinandersetzungen sind teuer und zeitaufwendig. Sie sollten daher nach Möglichkeit vermieden werden. Das geht am besten durch eine diplomatische Verhandlungsstrategie mit den Mieterinnen und Mietern. Selbst wenn Sie als Vermieterin oder Vermieter im Recht sind, sollten Sie dies nicht mit dem Vorschlaghammer durchsetzen. Provokation und Konfrontation führen in der Regel zu noch mehr Streitigkeiten und zu Ärger und Stress.
Es ist sinnvoll, sich frühzeitig mit den Mieterinnen und Mietern auseinanderzusetzen und die eigene Sichtweise darzulegen. Ein solches klärendes Gespräch ist für beide Seiten hilfreich und vermeidet häufig aufwendige Streitfälle vor Gericht.
Der richtige Umgang mit einer rechtskräftigen Mietminderung
Wenn die Gründe für eine Mietminderung rechtens sind, sollten Sie diese schnellstmöglich aus der Welt schaffen. Bei einer kaputten Heizung besteht die Hauptaufgabe darin, geeignete Handwerker zu bestellen und die Heizung reparieren zu lassen. Gerade in den Wintermonaten ist es wichtig, hier schnellstmöglich zu reagieren, um den Mieterinnen und Mietern unzumutbare Wohnverhältnisse zu ersparen.
In anderen Fällen, wie zum Beispiel Baustellenlärm, liegt es nicht in der Hand, der Vermieterinnen und Vermieter, das Problem aus der Welt zu schaffen. In diesem Fall können sie nichts anderes tun, als der Mietminderung stattzugeben. Lediglich die Möglichkeit besteht, die Verursacher des Lärms zu verklagen und sich das Geld auf diese Weise zurückzuholen.
Hinweis: Während einer rechtsgültigen Mietminderung ist es nicht möglich, einen Mietvertrag grundlos zu kündigen.
Die Berechnung der Mietminderung
Um wie viel Prozent eine Miete gemindert werden darf, hängt von vielen Faktoren ab. Neben der Höhe der Miete ist auch die Schwere des Schadens für die Mietminderung entscheidend. Zudem muss die Lage der Wohnung und die Jahreszeit berücksichtigt werden. Ein Defekt an der Heizung, der im Sommer festgestellt wird, lässt sich ohne große Beeinträchtigungen beseitigen.
Im Winter leidet die Lebensqualität der Mieterinnen und Mieter hierunter hingegen sehr. Da diese verschiedenen Faktoren stark variieren können, gibt es keine allgemeingültigen Regeln dafür, wie hoch eine „angemessene“ Mietminderung ist. Auch die online verfügbaren Tabellen sind nur eine Orientierung und haben keine rechtliche Verbindlichkeit. Es ist in der Regel sinnvoll, sich an Vermieterverbände oder Anwälte zu wenden, um die Höhe einer angemessenen Mietminderung bestimmen zu können.
In diesen Fällen ist eine Mietminderung nicht rechtens
Der wichtigste Rat bei Vorlage einer ungerechtfertigten Mietminderung lautet: Bleiben Sie ruhig und diplomatisch. Auf Konfrontationskurs zu gehen, führt in der Regel nur zu noch mehr Ärger. Sie sollten der Mietminderung allerdings schriftlich widersprechen und darlegen, welche Aspekte gegen die Mietminderung sprechen.
Unverzichtbar hierbei ist es, in diesem Schreiben darauf hinzuweisen, dass eine Pflicht zur Zahlung der Miete besteht. Außerdem sollte eine Zahlungsfrist für das Ausgleichen des Mietrückstands angegeben werden.
Sollte dennoch keine Reaktion der Mieterinnen und Mieter erfolgen und ein Mietrückstand von mehr als zwei Mieten anlaufen, darf der Mietvertrag fristlos gekündigt werden. Das sollte allerdings immer nur der letzte Ausweg sein, wenn alle Diplomatie-Kanäle ausgeschöpft wurden. Falls die Mieterinnen und Mieter auf all dies nicht reagieren, sollte ein Rechtsbeistand hinzugezogen werden.
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