Die WEG-Reform vom 01.12.20 hat einige Veränderungen mit sich gebracht: Unter anderem ist ein Verwalter nun nach Ablauf jedes Kalenderjahres dazu verpflichtet, einen Vermögensbericht zu erstellen und die Eigentümer über Rücklagen und das Gemeinschaftsvermögen zu informieren.
Mit der WEG-Reform hat sich für Verwalter einiges geändert. Unter anderem sind sie seither zur Erstellung eines Vermögensberichts nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres verpflichtet. Dieser unterscheidet sich deutlich von der Jahresabrechnung und muss unabhängig von dieser erstellt werden.
Kleine Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter sollten, sofern möglich, ebenfalls einen Vermögensbericht erstellen. Nur so erhält man eine Übersicht über die Vermögenswerte der Gemeinschaft.
Welche Regelungen für die Erstellung gelten und was es in Bezug auf den Inhalt und die Fristen zu wissen gibt, erläutert dieser Artikel.
Der Vermögensbericht wird zusätzlich zur Jahresabrechnung erstellt
Vermögensbericht und Jahresabrechnung sind grundsätzlich voneinander zu unterscheiden und müssen separat erstellt werden. Entsprechend ist der Vermögensbericht nicht Teil der Beschlussfassung zur Jahresabrechnung, die die Wohneigentümer vornehmen. Das Ziel des Vermögensberichtes ist es, den Eigentümern einen guten Überblick über die wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft zu bieten und ihnen nützliche Informationen an die Hand zu geben.
Die klare Trennung zwischen Vermögensbericht und Jahresabrechnung ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn jemand die Jahresabrechnung anfechtet. In einem solchen Fall hat die Beschlussanfechtungsklage keine Auswirkungen auf den Vermögensbericht, da dieser eigenständig erstellt wurde. Entsprechend muss der Vermögensbericht auch dann erstellt werden, wenn noch kein abschließendes Urteil zur Anfechtungsklage gegen die Jahresabrechnung vorliegt.
Die Erstellung des Vermögensberichts obliegt dem Verwalter
Zuständig für die Erstellung des Vermögensberichts ist der Verwalter. Dies ist in § 28 Absatz 4 Satz 1 WEG klar geregelt. Eine solche Pflicht besteht aber nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes. Das bedeutet, dass einzelne Eigentümer nicht das Recht haben, Anpassungen am Vermögensbericht durch den Verwalter zu fordern.
Die Informationspflicht seitens des Verwalters besteht somit immer nur gegenüber der kompletten Gemeinschaft. Wenn also kein Vermögensbericht erstellt wird oder dieser Fehler enthält, müssen einzelne Eigentümer die Eigentümergemeinschaft als Ganzes zur Behebung des Problems auffordern und nicht den Verwalter. Die Gemeinschaft hat allerdings die Pflicht, Regressansprüche gegen den Verwalter zu erheben, wenn beispielsweise Kosten durch die Nichterstellung oder die fehlerhafte Erstellung des Vermögensberichts entstehen.
| Hinweis: auch hier zeigt sich, dass eine Trennung von Vermögensbericht und Jahresabrechnung sinnvoll ist. Fehler im Vermögensbericht führen zu keinen Komplikationen in Bezug auf Beschlüsse zum Wirtschaftsplan und zur Jahresabrechnung, da sie in keiner Verbindung zueinander stehen. |
Fristen für den Vermögensbericht
In § 28 Absatz 4 Satz 1 WEG sind die Fristen für die Erstellung eines Vermögensberichts festgehalten. Hier steht, dass dieser „nach Ablauf eines Kalenderjahres“ angefertigt werden muss. Das bedeutet, dass der Vermögensbericht erst nach dem 31.12 eines jeden Jahres erstellt werden kann. Das hat Konsequenzen für die Leistungserbringung, wenn ein bisheriger Verwalter aus seinem Amt ausscheidet.
Die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Regelung legt nicht eindeutig fest, ob die Leistungserbringung bereits am 31.12 oder erst ab dem 01.01 des Folgejahres zu erfolgen hat. Deswegen sollte in einem Verwaltervertrag immer festgeschrieben werden, dass bei Ausscheiden des bisherigen Verwalters zum 31.12. der neue Verwalter die Erstellung des Vermögensberichts des vorherigen Jahres übernimmt, ohne hierfür eine zusätzliche Vergütung zu erhalten. So ist Transparenz auf beiden Seiten gegeben und die Verwalter können sich entscheiden, ob sie diese Aufgabe übernehmen.
Inhalte des Vermögensberichts
In einem Vermögensbericht muss der Verwalter zwingend verschiedene Posten aufführen und transparent machen. Diese werden im Folgenden einzeln erläutert:
- Erhaltungsrücklage
In § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG wird die bisherige Instandhaltungsrücklage nunmehr als Erhaltungsrücklage bezeichnet. Sie ist mit dem aktuellen Ist-Stand aufzuführen.
- Weitere gebildete Rücklagen
In § 28 Absatz 1 WEG ist geregelt, dass Eigentümer beschließen können, dass weitere Rücklagen gebildet werden sollen. Dies können etwa eine Liquiditätsrücklage, Rücklagen für gerichtliche Verfahren oder Baurücklagen sein. Diese kommen zum Tragen, wenn Gelder nicht oder zu spät gezahlt werden, wenn Klagen gegen die Eigentümergemeinschaft anhängig sind oder wenn bauliche Maßnahmen vorgenommen werden müssen.
- Tatsächlich vorhandenes Vermögen
Das Gemeinschaftsvermögen einer WEG setzt sich aus unterschiedlichen Posten zusammen. Hierzu gehören sämtliche Forderungen, sämtliche Verbindlichkeiten und sonstige Vermögensgegenstände. Zu den Forderungen zählen etwa die Hausgeldrückstände, die Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage sowie die Beitragsrückstände zu weiteren gebildeten Rücklagen. Hierbei handelt es sich um Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer. Ebenso können Forderungen gegen außenstehende Dritte bestehen. Das sind beispielsweise Kostenvorschüsse, Schadenersatzansprüche oder Versicherungsleistungen.
Des Weiteren müssen im Vermögensbericht die Verbindlichkeiten aufgeführt werden, die die WEG zu begleichen hat. Diese reichen von Schlusszahlungen für Energie- und Wasserversorger über Darlehen für Kreditinstitute und Abschlusszahlungen an Handwerker und Firmen bis hin zu Zahlungen an Abrechnungsdienstleister.
Neben den Forderungen und Verbindlichkeiten gehören die sonstigen Vermögensgegenstände in den Vermögensbericht. Hierbei müssen nur solche Vermögensgegenstände aufgeführt werden, die für die wirtschaftliche Lage der WEG erheblich sind. Abhängig von der Größe der Eigentümergemeinschaft können das unterschiedliche Dinge sein.
Gängig sind beispielsweise Waschmaschinen, die der Gemeinschaft als Ganzes zur Verfügung stehen und mittels Münzeinwurf verwendet werden. Auch Gartengeräte wie Aufsitzmäher oder Schneefräsen stellen oft wesentliche Vermögenswerte dar. Hierbei genügt es, die vorhandenen Vermögensgegenstände lediglich aufzuführen. Es ist nicht nötig, ihren aktuellen Wert jedes Jahr aufs Neue zu bestimmen und anzugeben.
Bekanntmachung des Vermögensberichtes
Der Gesetzgeber schreibt in § 28 Absatz 4 Satz 2 WEG vor, dass der Vermögensbericht jedem Eigentümer „zur Verfügung zu stellen“ ist. Wie dies im Einzelnen realisiert wird, bleibt den jeweiligen WEG überlassen. Diese können einen Beschluss fassen, um eine verbindliche Regelung festzulegen. Ansonsten ist es dem Verwalter überlassen, ob er den Vermögensbericht per Post oder E-Mail versendet oder ihn lediglich auf seiner Webseite zur Verfügung stellt.
