Wenn WEG-Eigentümer mit ihrem Verwalter nicht zufrieden sind, können sie diesem kündigen. Doch wie gelingt die Verwalterkündigung rechtssicher? Mit der WEG-Reform sind hierfür neue Regelungen in Kraft getreten.
Seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020 gelten deutlich neue Regelungen für die Abberufung von Verwaltern. Hierfür genügt seither ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümer. Allerdings gelten für den eigentlichen Verwaltervertrag andere Regelungen.
Für Eigentümer ist es wichtig, diese Regeln zu kennen, um einem Verwalter rechtssicher kündigen zu können. Während sich der erste Teil dieses Artikels mit den neuen Regelungen und dem Verwaltervertrag beschäftigt, thematisiert der zweite Teil die Anfechtung einer Abwahl und erklärt, wie diese rechtssicher durchgeführt wird.
Achtung: Sofern kein externer Verwalter bestimmt werden soll, müssen sich die Eigentümer mit der Rechtslage zur Selbstverwaltung auseinandersetzen. Die „echte“ Selbstverwaltung gehört der Vergangenheit an und die Anforderungen an die Verwaltertätigkeit in Eigenregie sind fachlich hoch.
Der WEG-Verwalter kann jederzeit und grundlos abgewählt werden
Sollte früher ein Verwalter vor Ablauf seines Dienstvertrags abberufen werden, war hierfür ein wichtiger Grund erforderlich. Das ist seit der WEG-Reform vom 01.12.2020 anders. Nun haben Eigentümergemeinschaften die Möglichkeit, eine Abberufung jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss herbeizuführen. Diese neuen Bestimmungen gelten auch für Verwalter, die ihre Tätigkeit vor dem Einsetzen der WEG-Reform aufgenommen haben. Sollten in den Verwalterverträgen Regelungen getroffen worden sein, die diesen Bestimmungen zuwiderlaufen, sind diese nichtig.
Aufgrund der neuen Bestimmungen ist es nicht mehr zwingend erforderlich, dass ein Verwalter abgemahnt wird, bevor es zu einer Kündigung kommt. Grundsätzlich haben Eigentümer die Möglichkeit, eine Abmahnung auszusprechen, um so das Risiko einer weiteren Pflichtverletzung seitens des Verwalters zu reduzieren. Um eine Kündigung aussprechen zu dürfen, ist es aber nicht länger zwingend erforderlich, dass zuvor eine Abmahnung ausgesprochen wurde.
Der Verwaltervertrag läuft nach sechs Monaten aus
Eine weitere Neuregelung ist in § 26 Absatz 3 Satz 2 WEG zu finden. Diese besagt, dass ein Verwaltervertrag sechs Monate, nachdem ein Verwalter abberufen wurde, automatisch ausläuft. Das war zuvor nicht der Fall. Wenn der Verwalter abberufen wird, hat dies zunächst einmal keine Konsequenzen für den Verwaltervertrag. Dieser läuft zunächst einfach weiter. Soll das geändert werden, ist es erforderlich, dass die Eigentümer den Vertrag offiziell kündigen.
| Hinweis: Diese Bestimmung fußt auf der sogenannten Trennungstheorie. Diese besagt, dass die Bestellung eines Verwalters und der Abschluss eines Verwaltervertrags zwei voneinander unabhängige Rechtsakte sind. Der eine Bereich hat somit rechtlich keine Auswirkungen auf den anderen. |
Die Regelungen für die Kündigung eines Verwaltervertrags unterscheiden sich von denen für die Abberufung eines Verwalters. So kann es selbst unter den in der WEG-Reform vorgenommenen Neuregelungen der Fall sein, dass für die Kündigung eines Verwaltervertrags ein wichtiger Grund vorhanden sein muss. Liegt dieser bei der Abberufung des Verwalters nicht vor, läuft der Verwaltervertrag zunächst einmal weiter. Durch die Neuregelung kann es aber nicht passieren, dass ein solcher Vertrag unbegrenzt weiterläuft. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung (oder wenn sich Eigentümer und Verwalter anders einigen) endet der Vertrag automatisch.
Vergütungsansprüche des Verwalters
Im Verwaltervertrag sind die Vergütungsansprüche des Verwalters geregelt. Diese enden nicht damit, dass ein Verwalter abberufen wird. Erst mit dem Ende des Vertrags enden auch die Ansprüche auf eine Bezahlung.
Allerdings hat ein Verwalter, sobald ihm gekündigt wurde, erheblich weniger Aufgaben zu erledigen. Entsprechend sind die Eigentümer befugt, die Bezahlung im angemessenen Umfang zu verringern. Üblicherweise wird eine Reduzierung von 20% vorgenommen. Ein entsprechendes Urteil hat das OLG Hamburg am 15.08.2005 gesprochen.
Ohne einen triftigen Grund für die Auflösung des Verwaltervertrags läuft dieser erst einmal weiter. Das bedeutet, dass auch die Vergütungsansprüche des Verwalters weiter bestehen. Es ist legitim, dass sich Eigentümer und Verwalter auf eine individuelle Lösung einigen. So sind einige Verwalter beispielsweise bereit, gegen eine Einmalzahlung früher aus dem Vertrag auszusteigen. Kommt es zu keiner solchen Einigung, enden die Vergütungsansprüche des Verwalters automatisch sechs Monate nach seiner Abberufung, wenn der Verwaltervertrag ausläuft.
| Achtung: Die hier genannten Regelungen gelten für alle Verwalterverträge, selbst wenn diese vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform geschlossen wurden. Anderslautende Vereinbarungen in den Verträgen sind ungültig. Eine individuelle Abweichung ist nicht möglich. |
Sonderregelung in Bezug auf den Verwaltervertrag
In Bezug auf den Verwaltervertrag gibt es in der WEG-Reform eine Ausnahme. Es ist grundsätzlich möglich, die Vertragslaufzeit und den Bestellungszeitraum aneinander zu koppeln. In diesem Fall wird im Verwaltervertrag schriftlich festgehalten, dass die vereinbarte Laufzeit des Vertrags (beispielsweise zwei Jahre) an die Bestellung des Verwalters gekoppelt ist. Liegt eine entsprechende Vereinbarung vor, greift die Trennungstheorie nicht.
Das bedeutet, dass die Abberufung des Verwalters automatisch dazu führt, dass der Verwaltervertrag endet. Das entbindet den Verwalter schlagartig von allen seinen Pflichten, führt aber auch dazu, dass keine Vergütungsansprüche mehr bestehen. Diese Regelung greift aber nur, wenn eine entsprechende Kopplung im Vertrag ausdrücklich erwähnt wird. Ansonsten muss die Kündigung des Verwalters auf Grundlage der Trennungstheorie erfolgen. Eigentümer, die das verhindern wollen, sollten bei Vertragsabschluss auf eine Formulierung achten, die eine Koppelung beinhaltet.
Der erste Teil dieses Ratgebers hat sich mit den neuen Regelungen beschäftigt, die sich aus der WEG-Reform für die Abberufung eines Verwalters und den bestehenden Verwaltervertrag ergeben. Im zweiten Teil wird nunmehr die Frage behandelt, ob Verwalter eine Abberufung anfechten können und wie der eigentliche Abberufungsprozess im Einzelnen abläuft.
