Wichtige Änderungen durch die WEG-Reform

Seit Dezember 2020 ist das neue WEG-Gesetz in Kraft. Die Neufassung enthält wichtige Änderungen für Besitzer eine Eigentumswohnung, aber auch deren Verwalter. Die WEG-Reform erleichtert Wohnungseigentümergemeinschaften die Beschlussfassung sowie die Durchsetzung baulicher Änderungen. Der Verwalter erhält durch die WEG-Reform mehr Befugnisse und die Eigentümer mehr Rechte.

Es hat lange gedauert, bis sich die Bundesregierung auf eine Novelle des WEG-Gesetzes einigte. Letztlich ging es um eine Harmonisierung des Eigentums- und Mietrechts und so ist das nivellierte WEG-Gesetz seit dem 01. Dezember 2020 in Kraft.

Doch für viele Eigentümer ist Erprobtes schwer zu ändern. Umso notwendiger ist eine klare Übersicht, welche wichtigen Änderungen durch das neue Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht in jeder WEG bereits Einzug gehalten hat.

Stärkung der Eigentümerrechte durch die WEG-Reform

Jedes Mitglied der WEG darf seit Dezember 2020 die Verwalterunterlagen einsehen. Der Verwalter ist verpflichtet jedes Jahr einen Vermögensbericht zu erstellen. In diesem wird die wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft transparent und klar dargestellt. Ferner können sich die Eigentümer schneller und leichter von der Hausverwaltung trennen.

Seit Dezember 2020 ist nun auch die Schaffung von Sondereigentum auf dem Grundstück beziehungsweise auf Freiflächen möglich. Dies kann zum Beispiel für PKW-Stellflächen oder Terrassen gelten.

Achtung: Verletzt ein Eigentümer seine eigenen Pflichten kann dies nunmehr zur Entziehung des Wohneigentums führen. Beispiel wäre die Nichtzahlung des Hausgeldes.

Im Übrigen sieht die WEG-Reform vor, dass nunmehr nicht einzelne Eigentümer Ziel von Klagen sind, sondern die WEG als Träger der Verwaltung.

Steigerung der Befugnisse des Verwalters

Auch wenn die Urfassung der WEG-Reform dem Verwalter weitaus mehr Befugnisse einräumte, haben Verwalter einer WEG nunmehr vielerlei Möglichkeiten in eigener Verantwortung zu handeln, auch ohne einen rechtskräftigen Beschluss durch die Eigentümer.

Bei diesen Befugnissen gilt stets: Mit der Größe der Wohnanlage steigt auch die Entscheidungsmöglichkeit des Verwalters. Jedoch kann die WEG per Beschluss diese Befugnisse erweitern und detailliert festlegen, wann der Verwalter eigenmächtig und in welchem Spielraum er handeln darf.

Der Verwalter hat durch die neue WEG-Reform das Recht Maßnahmen von untergeordneter Rolle eigenständig zu veranlassen. Dazu gehört das Beauftragen von Handwerkerleistungen bei kleineren Reparaturen. Ebenfalls kann er, auch ohne Beschluss, Dienstleistungs- und Versorgungsverträge schließen (Hausmeister, Handwerker, Energielieferanten etc.). Auch eine gerichtliche Durchsetzung von Forderungen des Hausgelds kann der Verwalter nunmehr allein in Gang setzen und verfolgen.

Durch die WEG-Reform besitzt der Verwalter nun eine Vertretungsmacht der WEG im Außenverhältnis.

WEG-Reform erleichtert die Beschlussfassung

Das die Bundesregierung energetische Sanierungen protegieren will, ist klar. Ergo wurde die Beschlussfassung zum Beispiel bei Sanierungen und Modernisierungen erleichtert. Nunmehr ist eine WEG diesbezüglich und ganz im Sinne der Bekämpfung des Klimawandels bereits durch eine einfache Mehrheit beschlussfähig. Ewigen Querulanten von notwendigen Sanierungen wird somit ein Riegel vorgeschoben.

Der Nachteil läge hier aber sicher in den finanziellen Spielräumen einzelner Miteigentümer. Deshalb sieht die Neufassung des WEG-Gesetzes vor, dass nur die Eigentümer die Kosten der Sanierung tragen müssen, die für den Beschluss waren. Mit einer Ausnahme: Wurde die Sanierung mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mit mehr als der Hälfte aller Eigentumsanteile beschlossen, müssen alle Miteigentümer die Kosten tragen.

Sollten die Kosten für Sanierung und Modernisierung unverhältnismäßig sein reicht auch hier keine Zweidrittelmehrheit der Stimmen und einfache Mehrheit der Anteile.

Der Gesetzgeber hat hier eine kleine Schwachstelle in die Gesetzesnovelle inseriert. Amortisieren sich diese unverhältnismäßigen Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraumes müssen alle Eigentümer nach dem Beschluss zahlen. Was ein „angemesseneren Zeitraum“ aber ist, verrät das Gesetz nicht.

Leichtere Umsetzung von baulichen Veränderungen

Bis zur Gesetzesnovelle hatten Eigentümer nicht das Recht, ohne Beschluss, essenzielle bauliche Veränderungen durchzuführen. Die WEG-Reform hat dies nun für folgende Baumaßnahmen geändert:

• Maßnahmen die dem Einbruchschutz dienen
• Einbau von Lademöglichkeiten für E-Autos auf dem Grundstück
• Einen altersgerechten barrierefreien Umbau der Wohnung
• Legung eines Glasfaseranschlusses

Die leichtere Umsetzung dieser spezifischen Baummaßnahmen ist politisch ambitioniert, gilt aber im Grundsatz auch für Mieter der Eigentümer, die fortan einen Anspruch auf die ersten drei Baumaßnahmen haben.

Miet- und Eigentumsrecht werden in Teilen harmonisiert

Die Bundesregierung wollte mit der WEG-Reform die Rechte von Mietern und Eigentümern innerhalb einer WEG in Einklang bringen. Mieter müssen nunmehr bauliche Umbaumaßnahmen dulden, die die WEG beschlussfähig umsetzen will.
Das Mietrecht sah bei den Betriebskostenabrechnungen die Wohnungsgröße als Bemessungsgrundlage an. Nunmehr gilt, wie bei selbst nutzenden Eigentümern vorher auch, die Kostenverteilung nach Eigentumsanteilen für die vermietete Eigentumswohnungen.

Eigentümerversammlungen werden neu geregelt

Diese folgenden Änderungen sollen die Beschlussfähigkeit der WEG verbessern und an die modernen Kommunikationsmöglichkeiten anpassen:

• Der Verwaltungsbeirat kann in seiner Größe flexibel zusammengesetzt werden und die Haftung der Beiräte ist nunmehr begrenzt.
• Die Eigentümerversammlung ist nunmehr generell beschlussfähig, unabhängig des Fehlens Einzelner.
• Auch ein Beschluss in elektronischer Form ist rechtswirksam.
• Nicht mehr der Verwalter muss die Eigentümerversammlung einberufen. Nunmehr können dies auch die Eigentümer selbst, wenn die Verwalter oder Beiräte nicht dazu in der Lage sind.
• Die Eigentümer haben das Recht online an der Versammlung teilzunehmen. Eine reine onlinebasierte Eigentümerversammlung ist jedoch nicht möglich oder beschlussfähig.
• Die Einberufung muss nicht mehr schriftlich, per Post, erfolgen. Nunmehr ist auch eine Einladung per Mail möglich.
• Die Einberufungsfrist wird auf drei, von bisher zwei Wochen, verlängert.

Sachkundenachweis für Verwalter einer WEG

Die Bundesregierung stritt ursprünglich viel um die Frage, ob es einen verpflichtenden Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter einer WEG geben solle. Am Ende ist diese Sachkundenachweiß keine Pflicht, seitens des Verwalters. Jedoch, und das ist neu, kann jeder Eigentümer diesen verlangen. Dieses Vorlagerecht der Eigentümer besteht aber nur bis zum 01.12.2022 um ein entsprechendes Zertifizierungsverfahren entwickeln zu können.

Im Resümee brachte die WEG-Reform wichtige Änderungen für Eigentümer, deren Mieter und die Verwalter. Und viele dieser Änderungen sind wahrlich noch nicht bei allen angekommen. Umso essenzieller ist es sich als Miteigentümer bei seiner erprobten Verwaltung über Inhalte und Neuregelungen zu informieren.