Die Corona-Krise hat die Immobilienbranche ganz schön in Aufregung versetzt. Mittlerweile müssen verschiedene rechtliche Vorgaben wie Mindestabstände bei Besichtigungen eingehalten werden. Es gibt aber noch viele weitere Aspekte, die während der Pandemie eine wichtige Rolle spielen.
Diese betreffen den Schutz von Mietern und Vermietern ebenso wie die Mietminderungen. Auch in Bezug auf die Vermietung selbst und die Kündigung gibt es klare Regelungen. Dieser Artikel stellt die wichtigsten Corona-Fakten vor, die Vermietern bekannt sein sollten.
Seit sich die Corona-Pandemie ausgebreitet hat, hat sich die Welt massiv verändert. Hiervon ist auch die Immobilienbranche nicht ausgenommen. Der Gesetzgeber hat verschiedene Maßnahmen ergriffen, die teils erhebliche Konsequenzen für Mieter und Vermieter haben.
Deswegen ist es für Vermieter wichtig, die geltenden Regelungen zu kennen, um sich hierauf einstellen zu können. Die einzelnen Bestimmungen beschäftigen sich mit Themen wie Mietminderungen, der Vermietung selbst sowie Regelungen bei Kündigungen. Die folgenden Informationen sollten Vermieter kennen, um mit der Corona-Pandemie optimal umgehen zu können.
Die Bundesregierung hat auch und im Besonderen klare Regelungen zu Miete, Pacht und Wohneigentum erlassen. Die Informationen zu Miete und Verbraucherschutz sollten sowohl von Immobilieneigentümern, Mietern wie auch Vermietern besondere Beachtung finden.
Der Schutz von Mietern und Vermietern
Der Gesetzgeber hat Mieterinnen und Mieter während der Krise bis zum 30.06 2012 unter einem besonderen Schutz gestellt. Dieser besagt, dass Mietrückstände aus dieser Zeit nicht zu einer Kündigung durch den Vermieter führen dürfen. allerdings müssen sie bis spätestens Ende Juni 2022 beglichen sein, da sich hieraus sonst ein Kündigungsrecht für den Vermieter ergibt.
Mietrückstände, die vor oder nach dem Auslaufen der Sonderregelung angelaufen sind, können hingegen als Grund für eine Kündigung herangezogen werden. Aktuell sieht es nicht so aus, als würden die besonderen Schutzmaßnahmen für Mieter verlängert werden. Das liegt unter anderem daran, dass sich Vermieter und Mieter häufig individuell geeinigt haben, weswegen eine staatliche Regelung nicht zwingend erforderlich war.
Doch nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter werden vom Gesetzgeber geschützt. So gibt es seit der Corona-Krise Stundungsregelungen, die Darlehensverträge von Immobilieneigentümern betreffen. Sollten die Vermieter nicht mehr in der Lage sein, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, weil ihre Mieter nicht zahlen, kann eine Stundung vorgenommen werden. Hierdurch bekommen Vermieter eine größere Flexibilität und gelangen nicht so leicht in finanzielle Engpässe.
Zumeist kein Grund für Mietminderungen
Unter bestimmten Voraussetzungen haben Mieter die Möglichkeit, Mietminderungen vorzunehmen. Das gilt immer dann, wenn ein durch den Vermieter verschuldeter Mangel an der Mietsache vorliegt. Entsprechend ist ein Einkommensverlust kein Grund für eine Mietminderung. Der Vermieter ist für das gesunkene Einkommen nicht verantwortlich und kann auch nicht dagegen vorgehen.
Einige Vermieter haben während der Corona-Pandemie versucht, Mietminderungen geltend zu machen, wenn kein Zugang mehr zum Spielplatz, Innenhof oder Gemeinschaftsgarten bestand. Eine Mietminderung aus diesem Grund ist eher nicht zulässig. Das liegt daran, dass dieses Problem als unerheblicher Mangel eingestuft wird, aus dem sich kein Recht auf eine Mietminderung ergibt. Wer sich als Vermieter unsicher ist, kann bei den Behörden nachfragen, welche aktuellen Regeln und Bestimmungen gelten, um Streitigkeiten, Stress und Kosten zu vermeiden.
Das ist in Bezug auf die Vermietung zu berücksichtigen
Vermieter haben auch während der Corona-Krise das Recht, Besichtigungen durchzuführen. Sie müssen allerdings darauf achten, dass die gesetzlichen Hygienemaßnahmen hierbei eingehalten werden. Hierzu gehören Mindestabstände, Mund-Nasen-Schutze, Desinfektionsmittel und vieles mehr. Ebenso ist es kein Problem, eine Wohnungsübergabe durchzuführen. Allerdings müssen auch hierbei die rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. So hat der Gesetzgeber bestimmt, dass sich seit dem 2. November 2020 höchstens zehn Personen aus zwei Haushalten gleichzeitig treffen dürfen.
Hinweis: Reparaturen an der Mietsache dürfen während der Krise durchgeführt werden. Hierbei sollen Vermieter jedoch achtsam sein und alle Reparaturmaßnahmen, die nicht zwingend erforderlich sind, auf einen Zeitpunkt nach Beendigung der Krise verschieben.
Gelegentlich kommt es vor, dass ein Mietvertrag unterschrieben wurde, der Mieter aber trotzdem davon zurücktreten möchte. Solange bestimmte Voraussetzungen gegeben sind, ist das durchaus legitim. Das gilt zum Beispiel dann, wenn der Vermieter ein Unternehmer ist, wie er in §14 BGB beschrieben wird.
Das ist bereits dann der Fall, wenn mindestens zwei Wohnungen parallel vermietet werden. Außerdem muss der Mietvertrag per Brief, Mail oder Telefon abgeschlossen worden sein und nicht persönlich. Solange diese Voraussetzungen gegeben sind, können Mieter von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen. Hierfür haben Sie 14 Tage Zeit beziehungsweise 12 Monate und 14 Tage, wenn keine Widerrufsbelehrung erfolgt ist.
Die geltenden Regelungen zur Kündigung von Mietern
Eine Kündigung von Mietern aufgrund von Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020 ist nur dann rechtens, wenn diese nicht bis zum 30.06.2022 beglichen werden. Sollten danach noch weitere Zahlungsrückstände angelaufen sein, können hieraus fristlose Kündigungen und Räumungsklagen abgeleitet werden. Hiergegen legen Mieter häufig Widerspruch ein. Sollte sich ergeben, dass die Beendigung des Mietverhältnisses unverhältnismäßig hart wäre, kann eine Räumungsklage ebenfalls abschlägig beschieden werden.
Zu beachten ist, dass eine Quarantäne aufgrund einer Corona-Infektion als Härtefall eingestuft wird, weswegen einer Räumungsklage widersprochen werden kann. Außerdem ist es nicht möglich, eine Kündigung zu widerrufen, wenn die Mieter diese selbst eingereicht haben. Nur wenn die Vermieter hierzu bereit sind, kann von der Kündigung abgesehen werden. Ein Recht darauf besteht allerdings nicht.
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