München, Hamburg und Berlin konnten sich in den letzten Jahren über einen Wertzuwachs im Immobilienbereich freuen. Doch die Klein- und Mittelstädte ziehen nach. Wo lohnt es sich aktuell dem Immobilienboom anzuschließen? Umfragen von Bausparkassen bestätigen zukünftige Preisanstiege in den B-Lagen.
Auf 357.386 Quadratkilometer leben 82,79 Millionen Menschen in 18,95 Millionen Wohngebäuden. Das ist Deutschland. Und betrachtet man den Immobilienmarkt zwischen Flensburg und Sonthofen so können sich Immobilienbesitzer in den Großstädten München, Hamburg, Berlin & Co seit Jahren über Wertzuwächse freuen. Und der Immobilienboom hält an.
Doch zeigen Umfragen von Bausparkassen aber auch Erhebungen von Experten, dass gerade die B- und C-Lagen in Deutschland zulegen und den Metropolen langsam den Rang ablaufen. Ein Ausblick in den Immobilienmarkt macht Sinn, um zu wissen, wo sich Investitionen zukünftig lohnen.
Der Deutsche Immobilienmarkt ist different
Die ewige Leier, dass die Preise für Wohnimmobilien in den Metropolen Deutschlands steigen, hat nach wie vor Gültigkeit. München ist teuer, wie eh und je, Hamburg ebenfalls und in Berlin kann die größte Preissteigerung konstatiert werden, mithin einen Preiszuwachs von fast 76 Prozent über alle Immobiliensegmente. Doch es gibt auch die Kehrseite der Medaille, die ländlichen Gebiete, die unter Abwanderung leiden und fehlende wirtschaftliche Perspektiven.
Eine Studie der Sparda-Banken aus 11. 2018 (Wohnen in Deutschland) zeigt deutlich, wie different die Preise sind. Dabei liegt der durchschnittliche Kaufpreis in Deutschland bei 2.000 Euro pro Quadratmeter, der aber von 71 Prozent der Regionen unterboten wird. Dem entgehen stehen 6.000 Euro pro Quadratmeter in den A-Lagen Münchens, Hamburgs oder sogar Berlins.
Im Landkreis München müssen Immobilienkäufer von Einfamilienhäusern 5.862 Euro pro Quadratmeter berappen, im Landkreis Dahme-Spreewald, südöstlich von Berlin gelegen, nur 1.299 Euro.
Bei den Top-10 der Mittelstädte liegt Freiburg im Breisgau mit 3.729 Euro pro Quadratmeter Eigentumswohnung auf dem ersten Platz. In Erfurt muss man nur 1.604 Euro bezahlen um Eigentümer einer Wohnung zu sein.
Kurzum: Auf dem Land ist es preiswert und in den Städten teuer. Bis auf Berlin ist der Immobilienpreis in den östlichen Bundesländern gering, in Nord- und Mitteldeutschland, bis auf Hamburg, moderat und im Süden teuer.
Immobilien in Mittelstädten erfahren einen Wertzuwachs
In einer Studie für die Sparda-Bankengruppe wurde festgestellt, dass nicht nur die größten Städte, die Big-Seven, mit hohen Preisen in den letzten 10 Jahren aufwarten. Unter den teuersten 20 Städten Deutschlands tummeln sich auch Klein- und Mittelstädte. Ob Erlangen oder Esslingen, Freiburg oder Ingolstadt, Konstanz oder Landshut, Rosenheim, Regensburg oder Tübingen. Von 3.350 Euro in Esslingen bis 4.500 Euro in Konstanz sind die Quadratmeterpreise durchaus hoch und bieten für Investoren eine klare Konkurrenz zu den A-Lagen der Metropolen.
Ein Blick auf den genauen Wertzuwachs von Immobilien lohnt, um diesen Trend der ehamaligen B-und C-Lagen zu bestätigen. So führte das Maklerunternehmen Homeday für die WirtschaftsWoche eine Erhebung zu den Preissteigerungen von 150 Städten durch, deren Einwohnerzahl über 60.000 liegt.
Demnach erfuhr Berlin, die Hauptstadt, mit 46 Prozent in drei Jahren den größten Wertzuwachs im Mietsegment Deutschlands. Dies ist insoweit logisch, als dass die jährlichen Zuzüge von 60.000 Menschen im Jahr das Wohnungsangebot deutlich übersteigen. Doch wer jetzt denkt, dass auf den nächsten Plätzen eine Großstadt wie München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart folgt, der irrt gewaltig.
Erst auf dem 35´sten Platz rangiert Frankfurt am Main mit einer Preiserhöhung von 29,8 Prozent in drei Jahren. Die 33 anderen oberen Plätze werden angeführt von den Städten Augsburg, Heilbronn, Leipzig und Ludwigsburg mit Steigerungen von ebenfalls über 40 Prozent.
Auch in Mittelstädten wie Aalen, Delmenhorst, Esslingen, Göttingen oder Schwenningen stiegen die Preise für das Wohnen um mehr als 30 Prozent in den betrachteten drei Jahren.
Die Aussage, dass gerade die Klein- und Mittelstädte vom Immobilienboom profitieren und nicht nur die Big-Seven, ist korrekt.
Die Gründe für Preisanstiege der B- und C-Lagen
Zum einen liegen viele der betrachteten Klein- und Mittelstädte im Einzugsgebiet der großen Metropolen. Doch eine Untersuchung über das Wanderungsverhalten von Familien ergab unlängst, dass viele den Megacitys den Rücken kehren, gerade wenn Nachwuchs ansteht.
Die meisten Klein- und Mittelstädte in den prosperierenden Regionen sind Universitätsstädte, die junge Menschen anziehen. Gerade Freiburg im Breisgau, Leipzig, mit seiner Nähe zu Berlin, oder auch Göttingen stehen hoch im Kurs bei Studierenden. Gerade die finanziell geplagten Studenten leiden seit Jahren unter der Wohnungsnot der Großstädte, wo es fast keine WG-Zimmer mehr gibt und wenn, dann sprengt es den BAföG-Rahmen ohnehin.
Zum anderen sind die obig benannten Städte mit 80.000 oder 500.000 Einwohnern infrastrukturell gut ausgebaut, werben mit einem guten ÖVPN und locken mit Kunst und Kultur.
Und was ist mit der Umlandregion der Großstädte? Die Bausparkassen beobachten seit Jahren einen Anstieg der Neubautätigkeiten in den Peripherien der urbanen Städte. Eine klare Tendenz für willige Investoren und Bauherren, die dort noch Grundstückspreise vorfinden, die bezahlbar sind.
Kurzum sollten die Preise in den kommenden drei Jahren in den Megacitys, den sieben größten Städten eher stagnieren, mit Ausnahme von Berlin und signifikanten Bezirken der Hauptstadt. Die Klein- und Mittelstädte haben beim Thema Wertzuwachs nicht nur die größeren Brüder abgehängt, sie haben bereits aktuell die Nase vorn und die Tendenz ist auch zukünftig positiv zu bewerten.
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