Der Mieter zahlt nicht, trotz Mahnungen, die Mietvertragskündigung ist raus – fristlos – und der Gerichtsvollzieher ist informiert. Tagtäglich kommt es in Deutschland zu Wohnungsräumungen.
Ob Mietzinszahlung oder Schulden bei den Energieversorgern, in Berlin gehört der Besuch des Gerichtsvollziehers zur Normalität, für viele, leider. Doch wie vollzieht sich die gerichtlich angeordnete Räumung und worauf sollten Vermieter achten?
Nicht nur in Berlin, auch anderswo, werden säumige Mieter vom
Gerichtsvollzieher aus der Wohnung gebeten. Wohnungsräumungen in Berlin gehören zum Alltag und trotz Wirtschaftsaufschwung werden pro Jahr gut 5.000 Mietwohnungen zwangsgeräumt.
Aber auch säumige Zahlungen von Strom oder Gas führen teils zu schwierigen Situationen der Mieter. Die Koalition von SPD, Linke und Grünen denkt nun darüber nach zumindest die Energieversorger per Gesetz an einer Lösung zu beteiligen.
Die Wohnungsräumung als letztes Mittel für Vermieter
Wenn der Mieter nicht zahlen will, oder auch kann, sollten Vermieter sich nicht viel Zeit mit der Kündigung lassen. Generell bedarf es zwei ausstehender Mieten, um eine Kündigung auszusprechen. Diese sollte unbedingt schriftlich und begründet erfolgen und die detaillierten Beträge beinhalten, die ausstehen.
Nach dem Erhalt der außerordentlichen Kündigung hat der Mieter bis zum Ende der Kündigungsfrist Zeit, seine Mietwohnung zu räumen. Unterlässt er dies, sollte man bei Gericht eine Räumungsklage erheben.
Tipp: Trotz aller Widrigkeiten ist es, auch ob des schriftlichen und gesetzeskonformen Weges, gut, mit dem Mieter ins Gespräch zu kommen. Teilweise geht es nur um Liquiditätsengpässe. Teils trauen sich säumige Mieter nicht die Wahrheit zu sagen. Ein Schritt auf den Mieter kann nervige Räumungsklagen verhindern. Denn …
… Achtung: Gemäß §78 ZPO muss der Vermieter die Kosten für das Verfahren, Juristen, den Gerichtsvollzieher und die Wohnungsräumung vorstrecken. Ohnehin ist es ratsam genau zu schauen, wer welche Kosten im Räumungsverfahren zahlen muss.
Wenn der Mieter die Räumungsklage zugestellt bekommt bleiben ihm noch zwei Monate, um die säumige Miete und die bis dahin fälligen Mieten zu bezahlen. Erst wenn er diese Chance nicht nutzt, wird der Gerichtsvollzieher tätig.
Tipp: Das „Berliner Modell“ kann dem Vermieter helfen Kosten zu sparen. Der Bundesgerichtshof half durch ein Urteil (AZ I ZB45/05) den Vermietern insoweit, als dass sie ein Vermietpfandrecht an allen in der Mietwohnung befindlichen Sachen geltend machen können.
Ergo ist kein Abtransport der Gegenstände durch eine Spedition notwendig und auch keine Lagerung, auf deren Kosten der Vermieter meist sitzenbleibt. Der Gerichtsvollzieher quittiert das Vermietpfandrecht und die Gegenstände können im hauseigenen Keller des Vermieters gelagert werden.
Berlin – Hochburg der Wohnungsräumung
Fast 14-mal pro Tag klopfen Gerichtsvollzieher an die Wohnungstüren in Berlin wegen ausstehenden Mietzahlungen. Der Berliner Mieterverein konstatiert, dass es oft zu Härtefällen kommt, wo die Rechtsmittel durch die Mieter noch nicht ausgeschöpft wurden.
Dabei gibt es innerhalb Berlins große Unterschiede. In Friedrichhain-Kreuzberg oder Spandau waren die zwei- bis dreimal so viele Räumungsklagen anhängig, wie in den übrigen Bezirken.
Wenn Strom und Gas nicht mehr fließen
Noch weitaus häufiger als Wohnungsräumungen sind Absperrungen von Strom und Gas. Fast 19.000 Mal wurde die Stromleitung innerhalb des letzten Jahres gekappt. Im Durchschnitt lag der Schuldbetrag bei mehr als 300 Euro je Fall, so eine Anfrage der Linken an den Berliner Senat.
Die Gasag, örtlicher Gasversorger, musste gut 100.000-mal drohen den Hahn abzustellen. Tatsächlich konnten fast 2.000 säumige Mieter kein Gas mehr beziehen. Dabei schuldeten die Haushalte im Durchschnitt 875 Euro. Das bis zum Ende 2018 die Gasag auf offenen Forderungen von 15 Millionen Euro sitzt, zeigt, wie brenzlich die Situation ist.
Der Senat will Energieversorger in die Pflicht nehmen
Seit Langen schon wird über die Frage diskutiert, ab welcher Summe der Grundversorger die Lieferung einstellen darf. Nun haben Grüne, Linke und SPD im Abgeordnetenhaus von Berlin den Antrag gestellt, dass erst ab einem Zahlungsrückstand von 200 Euro die Lieferung gestoppt werden kann. Es ist noch nichts entscheiden, aber aus unserer Sicht ein Tropfen auf den heißen Stein und kaum eine nachhaltige Lösung für teils in Not geratene Mieter.
Im Grunde, und das ist auch oft die Meinung vieler erfahrener Hausverwalter, lohnt sich ein direktes und persönlichen Ansprechen der Mieter im Falle eines Mietrückstandes. So erhält man ein authentisches Bild über die Ursachen und kann verantwortungsvoll und kostensparend agieren.
Denn trotz allem rechnet sich eine Räumungsklage am Ende nicht, sofern alle Rechtsmittel ausgeschöpft sind. Und ob man all die Kosten der Zwangsräumung wiederbekommt, ist zumindest fraglich.
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