Ein Mietvertrag kann zeitlich begrenzt werden. Zeitmietverträge können für Sie in unterschiedlichen Konstellationen Sinn machen, unterliegen aber auch einigen wichtigen Regelungen. Was Sie über den Zeitmietvertrag wissen müssen, erfahren Sie hier.
Das Wohnrecht des Mieters kann auf einen bestimmten Zeitraum befristet werden. Dann müssen Mieter und Vermieter sogenannte Zeitmietverträge schließen. Dies kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn feststeht, dass in absehbarer Zeit Eigenbedarf besteht oder wenn umfassende Renovierungen nach Abschluss des Zeitmietvertrags durchgeführt werden sollen.
Als Vermieter können Sie von den Vorteilen profitieren. Selbstverständlich unterliegen Zeitmietvertrag aber auch einigen Regeln, die Sie kennen sollten. Was Sie wissen müssen und alles, was es zu beachten gilt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Zeitmietverträge können Planungssicherheit gewährleisten
Der „normale“ Mietvertrag hat keine zeitliche Frist. Der Vertrag sieht also kein Ende des Mietverhältnisses vor und läuft unbefristet. Der Mietvertrag wird dann grundsätzlich erst durch eine Kündigung des Mieters oder des Vermieters unter gesetzlichen Fristen und bestimmten Bedingungen gekündigt.
Zu Problemen kommt es aber regelmäßig dann, wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet und aufgrund dessen kündigt oder aber wenn groß angelegte Renovierungen nötig sind und die Wohnung deshalb für einen Zeitraum nicht bewohnbar ist.
Um Planungssicherheit zu haben, gegebenenfalls solchen Problemen von vornherein aus dem Weg zu gehen, kann für Vermieter ein Zeitmietvertrag von Vorteil sein. Logischerweise ist er bei Mietern weniger beliebt. In Zeiten von Mindestmietzeiten und da immer mehr Menschen den Wohnort mehrmals wechseln, hat der Zeitmietvertrag aber in jedem Fall seine Daseinsberechtigung und erfreut sich besonders in Städten immer häufigerer Anwendung.
Die gesetzlichen Regelungen zum Zeitmietvertrag finden sich in § 575 BGB, welcher aber voraussetzt, dass bestimmte Gründe die zeitliche Begrenzung rechtfertigen müssen. Dies kann Eigenbedarf oder eine geplante Sanierung der Immobilie sein und muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Sind sich beide Mietparteien einig, kann der Zeitmietvertrag aber auch auf bestimmte oder sogar unbestimmte Zeit verlängert werden.
Hinsichtlich der Dauer existieren keine gesetzlichen Regelungen. Sofern dies im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben begründet ist, kann die Befristung also auf sechs Monate, zehn Jahre oder jede andere Dauer angelegt sein. Bei Bedarf und in gegenseitigen Einvernehmen können die Parteien den befristeten Vertrag auch verlängern. Dies könnte zum Beispiel Sinn machen, wenn die geplante Renovierung sich verschiebt.
Zeitmietverträge sind nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam
Ein Mietverhältnis zeitlich zu befristen, ist an strenge Voraussetzungen geknüpft und daher nicht ohne weiteres möglich. Zunächst muss ein zeitlich befristeter Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr gemäß § 550 S. 2 BGB schriftlich geschlossen werden. Einen mündlich geschlossenen Mietvertrag gibt es also nicht.
Zusätzlich zur zeitlichen Befristung, also einem konkreten Ende des Mietverhältnisses, muss auch ein konkreter Befristungsgrund in den Mietvertrag aufgenommen werden muss. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Begründung für die zeitliche Befristung im Vertrag so genau wie möglich formuliert wird. Ist der angegebene Grund unzulässig oder fehlt eine Begründung, gilt der Mietvertrag als unbefristet! In diesem Fall liegt kein nämlich kein qualifizierter Zeitmietvertrag vor.
- 575 BGB nennt drei mögliche Gründe für die zulässige zeitliche Befristung eines Mietvertrags:
- Eigenbedarf nach Ablauf der zeitlichen Befristung
- geplanter Abriss oder umfassende Sanierung, sodass die Wohnung nicht bewohnbar ist
- geplante Vermietung als Werkmietwohnung
Diese Aufzählung ist abschließend. Ein Zeitmietvertrag, der einen dieser drei Befristungsgründe nicht enthält, ist ungültig. Ungültig ist zum Schutz des Mieters allerdings nur die zeitliche Befristung. Der Mietvertrag gilt dann als unbefristet geschlossen.
Der in dem Vertrag angegebene Grund für die zeitliche Befristung darf während der Dauer des Mietverhältnisses nicht gegen einen anderen Grund ausgetauscht werden. Es ist auch unzulässig, einen Grund nachzuschieben, um eine zeitliche Befristung zu begründen. Ob Sie einen Zeitmietvertrag wollen oder nicht, müssen Sie also bereits vor Vertragsschluss entscheiden.
Befristungsgrund sollte hinreichend dokumentiert werden
Als Vermieter müssen Sie insbesondere darauf achten, dass der im Zeitmietvertrag aufgenommene und entsprechend begründete Befristungsgrund nach § 575 BGB auch jederzeit belegt werden kann. Es ist aus diesem Grund ratsam, entsprechende Dokumente zu sammeln oder anzulegen, um das Bestehen des Grundes bei Bedarf nachzuweisen. Bei Anmeldung von Eigenbedarf, weil Ihre Tochter in 6 Monaten in der Wohnung wohnen wird, um in der Nähe zu studieren, könnten Sie also zum Beispiel Dokumente anlegen, die dies stützen – etwa eine Annahmebestätigung der Universität oder eine Betätigung Ihrer Tochter.
Zeitmietverträge: Befristungsgrund muss bis zum Ende fortbestehen
Fällt der Grund für die zeitliche Befristung während der Dauer des Mietverhältnisses weg, kann der Mieter auf einen unbefristeten Mietvertrag bestehen. Als Vermieter können Sie den Vorteil einer zeitlichen Befristung also nur genießen, sofern der zulässige Grund auch noch am Ende des Befristungszeitraums besteht.
Um dies zu überprüfen, darf der Mieter frühestens vier Monate vor dem Ablauf des Zeitmietvertrags fragen, ob der im Vertrag festgehaltene Befristungsgrund tatsächlich noch gegeben ist. Sie als Vermieter haben die Pflicht, diese Frage innerhalb eines Monats zu beantworten. Andernfalls kann der Mieter – selbst wenn der Grund noch gegeben ist – auf die Verlängerung des Vertrags um die Verzögerung bestehen. Als Vermieter trifft Sie an dieser Stelle eine Darlegungspflicht. Ein einfaches „Ja“ reicht also nicht aus. Vielmehr müssen sie die den Befristungsgrund erfüllenden Umstände sowohl bei Vertragsabschluss, als auch am Ende darlegen.
Die gesetzlichen Regelungen stellen sicher, dass Vermieter die Möglichkeiten von Zeitmietverträgen nicht ausnutzen. Wegen der strengen Voraussetzungen sollten Sie sich bei Vertragsabschluss darüber im Klaren sein, dass der Befristungsgrund auch bestehen bleiben wird oder zumindest im Auge haben, dass der Mietvertrag andernfalls unbefristet fortgesetzt werden könnte.
Keine ordentliche Kündigung oder Mieterhöhungen bei Zeitmietverträgen möglich
Da das Ende des Mietverhältnisses bei einem Zeitmietvertrag von Anfang an bereits vertraglich festgelegt wird, gelten auch die normalen Kündigungsregelungen nicht. Während der Dauer eines zeitlich befristeten Mietvertrags können Mieter und Vermieter also allenfalls fristlos kündigen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen dafür vorliegen.
Für Mieter ergibt sich allerdings die vom BGH bestimmte Besonderheit, dass ein Kündigungsverzicht aufseiten des Mieters höchstens vier Jahre betragen darf. Aus diesem Grund könnte sich ein Mieter bei einem auf mehrere Jahre befristeten Zeitmietvertrags nach vier Jahren wohl doch auf sein ordentliches Kündigungsrecht berufen.
Möchten die Parteien den Zeitmietvertrag während seiner Dauer dennoch beenden, ist dies nur einvernehmlich durch einen Auflösungsvertrag möglich. In diesem Zusammenhang könnte eine Abfindung vereinbart werden.
Darüber hinaus sind auch Mieterhöhungen während der Dauer eines zeitlich befristeten Mietvertrags unzulässig. Bei einer Befristung von mehreren Jahren steigert dies unweigerlich die Attraktivität von Zeitmietverträgen bei Mietern. Sind Sie zudem auf eine Planungssicherheit angewiesen, könnte ein solcher Vertrag also für beide Seiten die richtige Lösung sein.
Zeitmietverträge: Wohnungsübergabe möglichst früh regeln
Da der Auszug des Mieters bereits bei Abschluss des Mietvertrags feststeht, sollten Sie die Modalitäten der Wohnungsübergabe und des Auszugs möglichst früh regeln und mit dem Mieter vereinbaren. Dies beugt einer Verzögerung vor und garantiert, dass die Wohnung dann auch für den entsprechenden Befristungsgrund zur Verfügung steht.
PS: Eine Wohnungsgeberbestätigung muss der Vermieter stets ausfertigen. Nur so können sich die Mieter ordnungsgemäß beim Einwohnermeldeamt ummelden.
