Der Mieter hat gekündigt, rechtswirksam. Die Wohnung ist inseriert und ein neuer Mietvertrag bereits geschlossen. Bevor der neue Mieter einzieht muss noch die Abnahme erfolgen. Bei diesem Loslösungsprozess vom Altmieter wird die Kaution oft zum Zankapfel. Und auch die letzte Betriebskostenabrechnung muss erfolgen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch schafft Klarheit, wenn es um Mietvertragskündigungen von Privatimmobilien geht. Da war einiges zu beachten, wie im ersten Teil beschrieben.
Die Wohnung musste durch das Abwohnen modernisiert werden und unter Beachtung diverser Tipps im zweiten Teil, ist auch die Neuvermietung gelungen.
Der neue Mieter ist auf Herz und Nieren überprüft, der Selbstauskunftsbogen aus dem dritten Teil rechtverbindlich unterschrieben. Und von langem Leerstand kann keine Rede sein, Gott sei Dank.
Doch verbleibt ein letzter, wichtiger Akt, bis sich die Wege zwischen Privatvermieter und Mieter für immer trennen. Die Wohnungsabnahme steht bevor, der Zustand der Mietwohnung ist zu überprüfen. Und da sollte man auf jedes Detail achten.
Die Wohnungsabnahme durch Privatvermieter
Dieser Termin ist gerade für Privatvermieter immens wichtig. Im Grunde geht es darum den Zustand der Wohnung zu protokollieren und Beschädigungen an der angemieteten Sache festzustellen. Letztlich will man die Wohnung in einem vermietbaren Zustand schnellstmöglich neu vermieten. Dabei bietet das Wohnungsabnahmeprotokoll juristische Sicherheit, für beide Vertragsparteien.
Wer schlau ist, bereitet ein Protokoll vor, damit man am Ende nichts vergisst. Bei der gemeinsamen Begehung mit dem Mieter sollte man jeden Raum einzeln und detailliert überprüfen und den Zustand notieren. Das gilt auch für den Balkon, die Terrasse und den Keller.
Sind alle Wände und Decken in ordentlichem Zustand? Ist das Parkett, das Laminat oder der mit vermietete Teppich ordentlich behandelt worden? Sind alle Fenster und Türen noch funktional und ohne Beschädigungen?
Vor allem der Küche und dem Bad sollte man volle Aufmerksamkeit schenken. Sind Abplatzungen an Fliesen, der Küchenarbeitsplatte, Waschbecken, Wanne und Toilette feststellbar? Funktionieren alle Türen und Schübe der Einbauküche? Und, sofern mitvermietet, gibt es Beschädigungen und Dysfunktionen an technischen Geräten wie Wasch- und Spülmaschine, Herd und Kühlschrank oder der Dunstabzugshaube?
Achtung: Jede vermietete Wohnung unterliegt durch den üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer natürlichen Abnutzung. Das beinhaltet kleinere Kratzer auf der Küchenarbeitsplatte ebenso, wie an Türen, Fenstern und Fensterbrettern. Ebenso sind Bohrlöcher im üblichen Umfang normal, so zum Beispiel durch das Anbringen von Regalen oder Gardinenstangen oder dem Aufhängen von Bildern. Letztlich lohnt sich kein Streit vor Gericht, wenn gebrauchsübliche Spuren bei der Wohnungsabnahme festgestellt werden.
Ebenso müssen die Verbrauchswerte von Heizung, Gas und Wasser notiert werden, um eine abschließende Betriebskostenabrechnung erstellen zu können.
Eine Überprüfung der elektrischen Schalter und Steckdosen sollte ebenfalls vorgenommen werden. Wer als Privatvermieter eine kleine Lampe mit Stecker mitbringt, ist klar im Vorteil.
Die gesamte Wohnung muss besenrein und frei von Mobiliar sein. Stehen während der Wohnungsabnahme noch Kartons und Möbel in der Wohnung sollte man einen Ausräumtermin im Protokoll festhalten unter Nennung der noch vorhandenen Gegenstände.
In der Regel erfolgt mit der Wohnungsabnahme auch die Schlüsselübergabe. Sind alle Schlüssel der Wohnungseingangstür, der Hauseingänge, des Kellers und des Briefkastens vorhanden? Bitte nachzählen und unbedingt die Funktionalität der Schließanlage überprüfen.
Sind alle Räume und mitvermietete Gegenstände überprüft, alle Schlüssel vorhanden, sämtliche Werte abgelesen, muss das Übergabeprotokoll von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden. Nur so ist der Zustand der Mietwohnung auch juristisch klar festgehalten und so kommen Privatvermieter ihrer Nachweispflicht im Falle eines Rechtsstreites nach.
Tipp: Gerade als Privatvermieter sollte man einen unabhängigen Zeugen, einen Freund, mit zum Abnahmetermin mitnehmen. Dieser kann den Zustand und den Verlauf des Termins ggf. auch bestätigen.
Der letzte Schritt nachdem der Mieter gekündigt hat
Schon lange ist die Mietwohnung wieder vermietet. Doch bis zur abschließende Betriebskostenabrechnung und bis zum Auszahlen der Kaution kann man als Vermieter die betreffende Altakte nicht schließen. Deshalb ein paar Informationen in übersichtlicher Form:
Die Zurückzahlung der Kaution
Eine Kaution gilt der Sicherheit für den Vermieter. Doch gibt es keine gesetzliche Grundlage beziehungsweise Notwendigkeit eine Kaution zu zahlen. Es sei denn, diese wird im Mietvertrag explizit vereinbart. Dann ist im BGB § 551 sowohl die Höhe, die Verwendung und die Verzinsung sowie die Anlageform klar geregelt.
Die Kaution darf demzufolge drei Monatsmieten (netto) nicht überschreiten und darf in drei Teilzahlungen geleistet werden, selbst wenn dies im Mietvertrag anders dargestellt wird. Das Geld muss, getrennt vom Privatvermögen, bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz hinterlegt werden.
Wenn die Wohnung über das übliche Maß hinausgehende Mängel aufweist oder der Mieter die Wohnung, trotz Vereinbarung, nicht renoviert verlässt oder auch Mobiliar hinterlässt, kann der Vermieter die Kaution nutzen um die Kosten dafür zu tragen. Gleiches gilt auch für eventuelle Betriebskostennachzahlungen und nicht vom Mieter gezahlte Mieten.
Tipp Kautionsversicherung
Um die Liquidität zu erhalten nutzen viele Mieter eine Kautionsversicherung. Für den Vermieter entfällt der Verwaltungsaufwand und ganz nebenbei wird nur dann eine Kautionsversicherung mit einem Versicherungsnehmer geschlossen, dessen Bonität auch positiv ausfällt.
Sind alle möglichen Kosten abgedeckt und verbleibt ein Rest an Kaution inklusive angefallener Zinsen, müssen diese an den ehemaligen Mieter ausgezahlt werden und zwar unverzüglich. Doch erst wenn alle Forderungen aus dem Mietvertrag abgegolten sind, ist die Kaution auszukehren. Das kann auch mal ein Zeitraum von sechs Monaten sein, wenn der Vermieter noch Schäden feststellen und beseitigen muss.
Alles darüber hinaus Gehende wird von den Gerichten üblicherweise gerügt. Es sei denn, es steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus. Dabei darf der Vermieter nur einen gewissen Teil der Kaution einbehalten, die in der Regel und in der Vergangenheit üblicherweise anfiel. Der Restbetrag ist ebenfalls unverzüglich auszukehren.
Der letzte Akt, wenn der Mieter gekündigt hat
Der wohl letzte Schritt den Privatvermieter mit dem alten Mieter gehen müssen ist die Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung der Immobilie. Dabei ist darauf zu achten, dass nur die Monate auch belastet werden dürfen, in denen der Mieter auch mietvertraglich die Mietwohnung besaß. Heiz- und Wasserkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen und sollten über das Übergabeprotokoll festgehalten werden.
Achtung: Die Betriebskostenabrechnung betrachtet den Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres und muss dem Mieter spätestens zum 31.12. des Folgejahres vorliegen um wirksam zu sein. Wer auf der sicheren Seite sein will, welche Kosten auf den Mieter wirksam umgelegt werden können, kann sich einen Überblick verschaffen.
Am Ende brauchen Privatvermieter nicht um Hilfe schreien, wenn der Mieter kündigt. Es ist alles eine Frage von Informationen und gesetzeskonformen Handeln. Doch es ist stets ein beschwerlicher, zeitraubender Weg vom alten Mieter zum neuen. Und Risiken warten an vielen Ecken. Vielleicht macht es ja doch Sinn nach einer regionalen und erfahrenen Hausverwaltung zu schauen. Argumente dafür finden Sie HIER. Gute Argumente, wie wir meinen.
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