Wenn Bauzinsen sinken, wird mehr gebaut und gekauft und ergo müssten die Preise sinken. Doch die Leitzinsen, seit Jahren auf Rekordniedrigniveau, heizen den Immobilienmarkt weiter an. Warum und welche Rückschlüsse kann man daraus für die Zukunft ziehen? Die Niedrigzinsen verteuern die Immobilienpreise und Mieten und Kapitalanleger schauen immer mehr in die Röhre.
Hand aufs Herz: Wer die hohe Nachfrage nach Wohnraum an sich als einzigen Faktor für die steigenden Immobilienpreise und Mieten ausmacht, liegt falsch. Warum? Weil der innerdeutsche Immobilien- und Kapitalmarkt längst globalisiert ist und weltweit Kapitalanleger ihr Vermögen irgendwo investieren müssen, ob privat, oder institutionell. Und genau das tun sie, in den Immobilienmarkt der Industriestatten. Doch dazu später.
Fakt ist: Das Preisgefüge für Immobilien und auch die Mieten steigen unaufhörlich, seit Jahren. Aber eigentlich sollte doch die Niedrigzinspolitik der EZB (Europäische Zentralbank) dafür sorgen, dass Bauzinsen sinken und automatisch mehr gebaut wird, oder? Doch das ist nicht der Fall. Im Gegenteil. In Berlin sind die Preise wie nirgendwo sonst gestiegen, aber die Baugenehmigungen sind rückläufig, von der Anzahl neuer Mietwohnungsbauten ganz zu schweigen. Also woran liegt es, dass die Niedrigzinsen die Immobilienpreise und Mieten verteuern?
Kapitalanleger und die Suche nach Rendite
In der Zeit noch vor dem Immobilienboom gab es sie: Sichere und renditestarke Anlagen. Ob Bundesschätzchen oder Sparbuch, Aktien- oder Geldmarktfonds, Lebens- oder Rentenversicherung. Max Mustermann und auch die Anlagegesellschaften wusste, dass man bei der Bank oder Versicherung seines Vertrauens gute Zinsen für sein monatlich gespartes oder einmalig angelegtes Geld erhielt.
Doch diese Zeit sind längst Vergangenheit. Wer heute dem deutschen Staat Geld leiht, muss fast achteinhalb Jahre warten, bis sich eine positive Verzinsung einstellt. Wer auf kürzere Anlagezeiträume setzt, setzt auf negative Zinsen. Und die Lebens- und Rentenversicherer haben in all den Jahren den „garantierten Zinssatz“ von 2,25 im Jahre 2008 auf 0,9 Prozent im Jahre 2017 reduziert. Zieht man dann noch die Verwaltungskosten und Provisionen ab, ist das Geld unter dem Kopfkissen nach 12 Jahren genauso viel Wert.
Wer also nach Sicherheit und Rendite schaut, wird seit Jahren enttäuscht. Zwar versuchen die Notenbanken seit langem diesem Trend entgegen zu wirken, aber Mitte März sanken die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen ins Negative, erstmals seit Jahren. Aber Moment, die Immobilie ist doch eine sichere und renditestarke Anlage?
Die Immobilienpreise und Mieten steigen, dank Niedrigzinsen
Ja, die Immobilie an sich ist seit alters her eine stabile Anlageform, von den Wirtschaftskrisen abgesehen. Und nach der vor 11 Jahren beginnenden Finanzkrise wurde das geborgte Geld auch billiger. Die FED und die EZB reduzierten jahrelang ständig den Leitzins und so verbilligten sich auch die Baukredite.
Demzufolge konnten und können sich private, gewerbliche wie auch institutionelle Bauherren billiges Geld borgen, um Neubauten hochzuziehen. Und gebaut wurde auch und wird auch, mit Hochdruck. Doch die Preise für Grundstücke, Immobilien und die Mieten steigen dennoch und diverse Aktionsbündnisse stemmen sich gegen den, in ihren Augen, Mietwucherwahn. Und einige Landesherren, wie der Berliner Senat, prüfen Enteignungsszenarien großer Wohnungsbaukonzerne.
Parallel dazu drückt die schwächelnde Konjunktur auf die Seele der deutschen Wirtschaft und letztlich auf jeden deutschen Haushalt. Und eben diese Haushalte leiden unter dem Druck steigender Mieten.
Also wenn die Niedrigzinsen den Wohnungsneubau ankurbeln sollten müsste sich durch Neubauten der Wohnungsmarkt entspannen – jedoch – Fehlanzeige. Im Gegenteil. Die Niedrigzinsen scheinen inflationär auf die Wohnkosten zu wirken. Ein Rätsel?
Reale Fakten lösen Teils das Rätsel explodierender Preissteigerungen von Immobilien
Es gibt sie, reale Fakten als Erklärung für den Preisanstieg von Immobilien und Mieten. Ob Angebot und Nachfrage, oder die Konjunktur an sich, die harten Faktoren sind bekannt. Die Nachfrage an Wohnraum wächst, denn die Bevölkerung wächst ebenso. Gerade in den Metropolen verteuern die Zuziehenden die Kauf- und Mietpreise. Und auch die mittleren Haushaltseinkommen sind gewachsen und pro Haushalt kann mehr für das Wohnen ausgegeben werden.
Doch wir reden, nein, schrieben nicht von normalen Miet- und Preiserhöhungen. Neuvermietungen in den Top-Seven der größten Städte Deutschlands sind seit 2010 um 50 Prozent teurer geworden, so Berechnungen der Bundesbank, teils weitaus mehr. Diesen Anstieg allein der Demografie oder den steigenden Haushaltseinkommen zuzuschreiben, reicht allein nicht.
Der Kampf um die Rendite mithilfe billigen Geldes
Wie oben beschrieben fallen die üblichen und sicheren Geldanlagen dank Negativzinsen als Kapitalanlage aus. Ergo investieren seit Jahren fast alle in den Immobilienmarkt, auch und mithilfe billiger Kredite. Nur sind die Immobilien teurer und so müssen auch die Mieteinnahmen für den Eigentümer steigen, um eine Rendite zu erzielen. Wer also der Niedrigzinsfalle entgehen will, investiert in teure Grundstücke und ist gezwungen wieder teurer zu verkaufen oder die Mieten zu erhöhen. Ein Teufelskreis.
Und wer sich die Entwicklung der Baukosten anschaut, weiß auch dort um die Teuerungsraten. Allein Erdarbeiten sind innerhalb eines Jahres um sieben Prozent gestiegen und dank hoher Nachfrage und zu wenigen Fachkräften steigen die Baupreise stetig. Das alles muss in die Renditebetrachtung einer Immobilie eingerechnet werden und am Ende zahlt diese nur einer: Der Mieter.
Es gibt diesen alten Spruch: Billiges Geld produziert Inflation. Also ist die EZB, im Näheren, Mario Draghi, schuld? Mitnichten, oder besser gesagt, nur zum Teil.
Die Weltwirtschaft als Motor steigender Immobilienpreise und Mieten
Ja, die EZB wird, aller Voraussicht nach, auch in diesem Jahr die Leitzinsen nicht erhöhen, es bleibt wohl bei der Null. Zwar griff die EZB durch Anleihekäufe in Billionengröße in den Finanzmarkt ein, musste sie auch, und das führte zum Niedrigzins. Aber die Europäische Zentralbank ist nur ein Teil eines globalen Mechanismus.
In allen Industriestaaten steigen die Immobilienpreise und die Kosten für das Wohnen immens an. Laut dem Hauspreisindex, den der IWF alljährlich veröffentlicht, liegt das Niveau bereits höher, als noch vor 11 Jahren, also vor der Finanzkrise.
Investoren und Aktiengesellschaften operieren mittlerweile weltweit und können mit sicheren Kapitalanlagen keinen Cent mehr akkumulieren. Also werden Billionen in die Immobilienmärkte in Asien, den USA und auch Europa gedrückt und die Erwartungshaltung an gute und sichere Renditen ist groß.
Im Kern heißt das: Wenn keine andere Geldanlage mehr Sicherheit und Rendite vereint, bis auf die Immobilie an sich, dann investiert man mit billigen Krediten in den Immobilienmarkt, oder baut teuer neu und am Ende ist man gezwungen die Rendite über die steigenden Mieteinnahmen zu generieren. Und zwar weltweit. Ja, das ist Globalisierung. Und diesem Trend für die Mieter mit Mietpreisbremsen oder Enteignungen zu begegnen, ist schlichtweg dusselig. Und das müsste auch die Politik verstehen. Oder doch nicht?
