Es ist ein langer, teils schwieriger und zeitaufwendiger Weg, bis die neu zu vermietende Wohnung an einen neuen Mieter übergeben werden kann. Für teils unerfahrene Privatvermieter bietet das Mietrecht hohe Hürden bei der Wohnungsvermietung. Auch die Prüfung von Mietinteressenten und die formelle Übergabe hat so seine Tücken. Die einfache Checkliste kann Privatvermietern dabei helfen.
Als Privatvermieter ist die Neuvermietung einer Mietwohnung zeitaufreibend
und teils schwer. Von der Überprüfung der Wohnung nach dem Auszug des Mieters, über die Vermarktung an die gewünschte Zielgruppe bis zum Bewerbungsprozess der Mietinteressenten. Vieles muss beachtet werden, wie im ersten Teil als Checkliste beschrieben.
Gerade wenn man keine professionelle Hausverwaltung an seiner Seite weiß, sollte man die einfache Checkliste Schritt für Schritt durchgehen, um rechtlich und finanziell gut vorbereitet zu sein. Wir fahren fort und geben zugleich hilfreiche Tipps zur Wohnungsvermietung.
Der Mietvertrag – für Privatvermieter ein Brief mit sieben Siegeln
Schritt 1: Formvorlage oder selbst erstellten Mietvertrag nutzen?
Von der Erstellung eines eigen formulierten Mietvertrags ist absolut abzuraten. Das Mietrecht ist im BGB grundlegend geregelt. Doch diverse BGH-Urteile und die aktuelle Rechtsprechung an sich sind viel zu komplex, um nachhaltige Rechtssicherheit als Nicht-Profi zu erlangen.
Formvorlagen finden Privatvermieter in Zeitschriftenläden oder im Internet. Doch stets und nur aktuelle Versionen nutzen, da alte Formvorlagen zum Mietvertrag unwirksame Klauseln enthalten können. Ist eine Klausel „nichtig“ greift die aktuelle und sehr mieterfreundliche Rechtslage.
Wer Sicherheit will, sollte den Mietvertrag von einem Fachanwalt oder einer Hausverwaltung verfassen lassen.
Schritt 2: Auf Haftungsausschluss und Kleinstreparaturklausel achten
Der Mietvertrag, ob Formvorlage oder kompetent erstellt, sollte die so genannte „verschuldensunabhängige Garantiehaftung“ per Klausel ausschließen. Nur so sind Vermieter gegenüber Mängeln bei der Neuvermietung, die sie nicht einmal kennen müssen, aus dem Schneider.
Auch eine im gesetzlichen Rahmen übliche Kleinstreparaturklausel sollte im Mietvertrag stehen. So können Privatvermieter Einzelreparaturen bis circa 110 Euro in die Verantwortung des Mieters legen.
Schritt 3: Mietkaution und automatische Mietanpassung gewünscht?
Kein Vermieter sollte auf die Sicherheitsleistung in Form einer Mietkaution verzichten, gerade wenn der neue Mieter irgendwann wieder auszieht. Maximal drei Nettomieten sind erlaubt und können, je nach Gestaltung des Vertrages, in maximal drei Chargen bezahlt werden.
Um Stress mit der gesetzlich vorgeschriebenen Anlageform der Kaution und der Verzinsung zu vermeiden, ist eine Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft empfehlenswert oder eine Mietkautionsversicherung.
Ebenso kann eine automatische Mietanpassung, umgangssprachlich eine Staffelmiete, zukünftige Mehreinnahmen versprechen. Hier muss man sich zwischen der Staffelmiete und der Indexmiete entscheiden.
Schritt 4: Bei der Umlage der Betriebskosten einwandfrei formulieren
Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag, das bestimmte und gesondert benannte Betriebskosten nicht umgelegt werden können, muss der Mieter nur den Nettomietzins zahlen. Denn grundlegend muss stets der Immobilienbesitzer dafür aufkommen. Gemäß §556 BGB kann der Vermieter aber bestimmte Betriebskosten umlegen und das sollte er auch tun.
Doch nicht alle Kosten der Immobilie kann man in der Betriebskostenabrechnung umlegen. Hier lohnt ein genauer Blick. Und ohnehin sollte diese alljährliche Abrechnung formell und inhaltlich korrekt erstellt werden, um Ärger zu vermeiden. Spätestens dann lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem Hausverwalter.
Schritt 5: Die Falle der Schönheitsreparaturklausel schnappt gerne zu
Seit dem Jahre 2005 haben die meisten Gerichte die alten Fassungen der Schönheitsreparaturen als unwirksame Regelungen tituliert. Hinweise auf einen starren Zeitplan dieser vom Mieter durchzuführenden Arbeiten oder Hinweise zur Art und dem Ort in der Wohnung sind nichtig. Die Formulierung „Schönheitsreparaturen sind, je nach Abnutzungsgrad, vom Mieter durchzuführen“ ist rechtlich durchsetzbar.
Die Übergabe der Mietwohnung an den neuen Mieter
Bis hierhin war es ein langer und komplizierter Weg, den gerade Privatvermieter bei der Neuvermietung ihrer Immobilie gehen müssen. Nun folgt die Übergabe des Mietobjektes an den Mieter und damit die letzten beiden Schritte unserer Checkliste:
Schritt 1: Das Wohnungsübergabeprotokoll – essenziell für Vermieter
Mit dem Wohnungsübergabeprotokoll wird der Zustand VOR der tatsächlichen Neuvermietung schriftlich fixiert. Dabei sollten Einbauten des Vormieters, wie auch Schäden genau festgehalten werden, um Klarheit über Zuständigkeiten und eventuelle Ansprüche zu besitzen.
Dieses Protokoll ist unbedingt von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben. Die Wohnung sollte frei von beweglichen Sachen und besenrein sein. Ideal ist ein „Abgehen“ Raum für Raum, gemeinsam mit dem neuen Mieter.
Fotos können die Beweiskraft erhöhen. Im Protokoll werden auch die Ablesedaten für Strom, Gas, Heizung und Wasser notiert, sowie die Anzahl der übergebenden Schlüssel.
Schritt 2: Nie Schlüsselübergabe vor Mietvertragsunterzeichnung
Oft aus zeitlichem Druck oder weil Urlaub vor der Tür steht, geben Vermieter die Schlüssel vor der Unterzeichnung des Mietvertrages heraus. Ein fataler Fehler. Denn mit der Schlüsselübergabe gilt der Mietvertrag per BGB als geschlossen. Denn was viele Privatvermieter nicht wissen ist, dass es formell keinen schriftlichen Mietvertrag bedarf, um ein Mietverhältnis zu begründen.
Somit ist der letzte Schritt unserer Checkliste für Privatvermieter einer von vielen Tipps, die man unbedingt beherzigen sollte. Nur so schützt man sich vor Streit mit dem zukünftigen Mieter, unsäglichen Rechtsstreitigkeiten und finanziellem Verlust. Viel Erfolg bei der Neuvermietung!
Foto: (c) 472301/pixabay.com
