Grundsätzlich ist es möglich Gewerberäume in Wohnraum umzuwandeln. Hierfür sind aber einige bürokratische Hürden zu nehmen. Das gilt besonders dann, wenn die Räumlichkeiten Teil einer Eigentümergemeinschaft sind. In diesem Fall müssen rechtliche Besonderheiten berücksichtigt werden, bevor die Umwidmung stattfinden kann. Eine solche Umwandlung kann sich in vielen Fällen lohnen, abhängig davon, wo genau sich das jeweilige Objekt befindet.
Wann ist eine Umwidmung von Gewerbe- in Wohnraum sinnvoll?
Eine Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume lohnt sich immer dann, wenn in einer bestimmten Region Wohnraum knapp, aber Gewerberäume kaum nachgefragt sind. Das ist besonders häufig der Fall, wenn die Wohnungen in einem Altbaugebiet liegen. Solche älteren Gebäude haben meist ein integriertes Ladengeschäft, dass heutzutage aber quasi nicht mehr benötigt wird.
Das sind in der Regel frühere Praxen und Apotheken, aber auch ehemalige Gemischtwarenläden. Diese waren in früheren Zeiten für die Versorgung einer Region wichtig, sind aber unter anderem durch die Entstehung großer Einkaufs- und Versorgungszentren obsolet geworden. Es ist daher häufig schwierig, solche Gewerberäume zu vermieten.
Wohnraum ist hingegen in vielen Regionen Deutschlands Mangelware. Das gilt insbesondere für Ballungszentren und große Städte. Häufig lohnt sich hier eine solche Umwidmung finanziell, da der rare Wohnraum in solchen Regionen sehr teuer ist. Die Umwandlung ist daher eine Art Investition in eine lukrative Einnahmequelle.
Hierbei ist zu beachten, dass ein Wohnraum, der aus Gewerberäumen entsteht, etwas komplett Neues ist. Entsprechend sind solche Maßnahmen genehmigungspflichtig und erfordern die Beantragung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung. Für die Behörden ist es so, als wäre bisher noch kein Raum vorhanden, sondern als würde er komplett neu geschaffen. Entsprechend streng sind die Richtlinien in Bezug auf Brandschutz, Dämmungen und vieles mehr.
Die Lage des Objekts ist entscheidend
Ob Gewerberäume in Wohnraum umgewandelt werden dürfen und welche Regelungen hiermit verbunden sind, hängt insbesondere davon ab, wo sich die entsprechenden Räume befinden. So ist es zum Beispiel in Industrie- und Gewerbegebieten nicht erlaubt, eine solche Umwidmung vorzunehmen. Hier sollen ausschließlich Gewerberäume vorhanden sein.
Anders sieht es aus, wenn sich die Räume in einem sogenannten Mischgebiet befinden. Hier gibt es beide Arten von Räumen, sodass eine Umwidmung prinzipiell möglich ist. Es lohnt sich, sich beim zuständigen Bauamt zu informieren, ob die eigenen Räume umgewandelt werden dürfen oder nicht.
Des Weiteren hängt von der Lage der Räumlichkeiten ab, ob sich die Umwandlung überhaupt lohnt. Wenn in einem bestimmten Gebiet Gewerberäume gefragt und gesucht sind, lässt sich mit ihnen sehr viel Geld verdienen. Deswegen ist es weder notwendig noch sinnvoll, sie in Wohnraum umzuwandeln. Zwar ist auch Wohnraum meist gefragt, doch die Kosten für die Umwandlung und Umwidmung können sich die Besitzerinnen und Besitzer sparen. Deswegen ist vor der Umwidmung genau zu klären, ob nicht vielleicht doch Gewerberäume gesucht sind. Nur wenn das nicht der Fall sein sollte, ist es ratsam, sich um eine Umwandlung zu bemühen.
Besonderheiten bei einer Eigentümergemeinschaft
Wenn sich die Gewerberäume in einem Gebäude befinden, das nicht einer Einzelperson, sondern einer Eigentümergemeinschaft gehört, sind ganz besondere Regelungen zu beachten. Denn es kann durchaus sein, dass die anderen Eigentümerinnen und Eigentümer etwas dagegen haben, dass aus einem Gewerberaum ein Wohnraum wird.
Das gilt zum Beispiel dann, wenn sich durch die Umwandlung Nachteile für die anderen Eigentümerinnen und Eigentümer ergeben würden. So ist Wohnraum häufig mit Aspekten wie Küchengerüchen oder Kinderlärm verbunden. Um sich diesem Risiko nicht auszusetzen, entscheiden sich viele Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft gegen eine entsprechende Umwandlung.
Es ist im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft daher zu bedenken, dass Eigentümerinnen und Eigentümer nicht zwangsläufig alles mit ihrem Eigentum machen können. Sie müssen hierbei die Wünsche und Anliegen der anderen Eigentümerinnen und Eigentümer berücksichtigen. Deswegen ist es absolut nicht sinnvoll, einfach mit einer Umwandlung zu beginnen. Stattdessen müssen die Pläne mit den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft besprochen werden. Sollte es hierbei zu Streitigkeiten kommen, müssen diese gerichtlich geklärt und verbindlich geregelt werden.
Hinweis: Viele Sorgen und Ängste lassen sich durch klärende Gespräche sowie Zahlen und Fakten aus der Welt schaffen. Daher sollte immer erst der Kontakt zu den anderen Eigentümerinnen und Eigentümern gesucht werden, bevor es zu juristischen Maßnahmen kommt.
Ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof musste schon mehrfach in Fällen von Eigentümergemeinschaften Recht sprechen. Hierbei wurde festgestellt, dass Eigentümerinnen und Eigentümer nicht willkürlich Veränderungen an Gewerberäumen vornehmen und diese in Wohnraum umwandeln dürfen. Sie sind dazu verpflichtet, Rücksprache mit den anderen Eigentümerinnen und Eigentümern zu halten und diese über die geplanten Umwandlungsmaßnahmen in Kenntnis zu setzen und zu fragen, ob jemand etwas dagegen hat. Ist dies der Fall, muss eine Änderung der Gemeinschaftsordnung eingeklagt werden.
Hierfür ist es notwendig, schwerwiegende Gründe für eine Umwidmung zu benennen. Ein solcher Grund wäre zum Beispiel, dass nachgewiesen werden kann, dass Gewerberäume in einem bestimmten Gebiet unvermietbar sind. Solche Fragen müssen aber vor der Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume geklärt werden, weswegen ein eigenmächtiger Umbau nicht rechtmäßig ist.
Können solche schwerwiegenden Gründe vor Gericht jedoch glaubhaft gemacht werden, kann dem Wunsch nach einer Veränderung der Gemeinschaftsordnung entsprochen werden.
Wie hoch sind die Kosten bei der Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum und gibt es rechtliche Bestimmungen die Privatvermieter gesondert beachten müssen? Diese Fragen, wie auch die Frage nach „schwarz“ umgebauten Gewerbeflächen und deren Konsequenz finden im zweiten Teil Antworten.
