Eine Hausordnung regelt das Miteinander verschiedener Mietparteien in einem Mietshaus. Vermieterinnen und Vermieter können hierin verschiedene Vorgaben machen, an die sich die Mietparteien zu halten haben. Hierbei ist aber zwischen Hausordnungen zu unterscheiden, die Teil des Mietvertrags sind, und solchen, die lediglich ausgehängt werden. Grundsätzlich sind Änderungen an der Hausordnung möglich. Hierfür gibt es aber ganz konkrete Vorgaben und Richtlinien.
Ziel und Zweck der Hausordnung
Eine Hauptaufgabe einer Hausordnung besteht darin das Miteinander verschiedener Mietparteien in einem Haus zu regeln. Vermieterinnen und Vermieter können hierin verschiedene Vorgaben zu den Verhaltensweisen machen und den einzelnen Mietparteien besondere Pflichten auferlegen. Diese können beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst betreffen. Wichtig ist es, alle Mietparteien in der Hausordnung gleichzustellen und gerecht zu behandeln. Ansonsten entsteht schnell eine angespannte Atmosphäre, wenn sich einzelne Mieterinnen und Mieter ungerecht behandelt fühlen.
Eine gut gemachte Hausordnung sorgt für Verlässlichkeit und Zuverlässigkeit. Alle Mietparteien wissen genau, was von ihnen erwartet wird und welche Rechte und Pflichten sie haben. Alle haben die Möglichkeit, sich auf die Hausordnung zu berufen und hierbei ihre individuellen Rechte durchzusetzen. Ist ein Mieter oder eine Mieterin einmal nachts zu laut oder kommt seinen oder ihren Reinigungsaufgaben im Treppenhaus nicht nach, kann unter Bezugnahme auf die Hausordnung Abhilfe geschaffen werden. Aus diesem Grund ist es wichtig, eine Hausordnung möglichst präzise und professionell anzufertigen und auszuformulieren.
Die Hausordnung als Teil des Mietvertrags
Um bestimmte Aufgaben wie das Schneekehren, also den Winterdienst bei Wohngebäuden, oder die Hofreinigung auf die Mieterinnen und Mieter übertragen zu dürfen, ist es zwingend erforderlich, dass die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist. Nur solche Regelungen, die im Mietvertrag festgehalten sind und auf die sich sowohl Vermieter als auch Mieter geeinigt haben, haben rechtlich Bestand. Wer also verschiedene Aufgaben und Pflichten auslagern möchte, muss dies von Anfang an im Mietvertrag so sagen.
Es ist jedoch nicht zwingend erforderlich, die Hausordnung zum Anhang des Mietvertrags zu machen. Stattdessen ist es ebenso möglich, die Hausordnung im Mietvertrag lediglich zu erwähnen. Die Mieterinnen und Mieter können dann dazu aufgefordert werden, sich mit dieser zu beschäftigen. Wichtig ist aber, dass die Mieterinnen und Mieter die Hausordnung anerkennen und sich auf diese mit ihrer Unterschrift verpflichten.
Die Hausordnung als separater Aushang
Einige Vermieterinnen und Vermieter entscheiden sich dafür, die Hausordnung lediglich im Flur auszuhängen. Zudem wird sie manchmal nur getrennt vom Mietvertrag überreicht und ist kein Teil von diesem. In solchen Fällen sind die Mieterinnen und Mieter lediglich dazu verpflichtet, die gesetzlichen und vertraglichen Regelungen einzuhalten. Des Weiteren kann eine Hausordnung dann „ordnende Regelungen“ enthalten. Diese dürfen aber keinesfalls die Persönlichkeitsrechte der Mieterinnen und Mieter beschränken. Eine über diese Bestimmungen hinausgehende Verpflichtung zu etwaigen Aufgaben ist in einem solchen Fall nicht möglich.
Achtung: Auch wenn es nie eine Hausordnung gab, kann der Vermieter diese aufsetzen, in eigenem Ermessen. Grundlage hierfür bildet §315 BGB.
Sind Änderungen an der Hausordnung möglich?
Grundsätzlich sind Änderungen an einer Hausordnung möglich, allerdings gelten hierfür konkrete Richtlinien und Vorgaben. Wenn die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist, kann sie zum Beispiel nicht einseitig durch die Vermieterin oder den Vermieter geändert werden. Stattdessen muss immer eine schriftliche Einwilligung der Mieterinnen und Mieter eingeholt werden. Nur so gewinnen die neuen Regelungen an Gültigkeit.
Anders sieht es aus, wenn die Hausordnung lediglich ausgehängt wird. In diesem Fall haben Vermieterinnen und Vermieter die Möglichkeit, Änderungen daran vorzunehmen, ohne die einzelnen Mietparteien hierfür um Erlaubnis fragen zu müssen. Auf diese Möglichkeit greifen viele zurück, wenn ein neuer Raum angebaut oder bereitgestellt wird. Das gilt zum Beispiel für einen Waschraum oder für einen Fahrradkeller. In diesem Fall können Regelungen getroffen werden, wie sich in diesen Räumen verhalten werden muss.
Achtung: Wenn Änderungen an einer ausgehängten Hausordnung vorgenommen werden, dürfen diese ebenfalls nur ordnenden Charakter haben. Eine Übertragung zusätzlicher Pflichten und Aufgaben an die Mieterinnen und Mieter ist auf diese Weise nicht möglich.
Bei Hausordnungen greift immer geltendes Recht
Eine Hausordnung ist eine recht zweischneidige Sache. Auf der einen Seite haben Vermieterinnen und Vermieter das Recht, Verhaltensweisen in ihrem Haus vorzugeben und Gefährdungen eines gelungenen Miteinanders der verschiedenen Mietparteien auszuschließen. Somit sind sie bei der Erstellung einer Hausordnung recht frei und können individuelle Vorgaben machen. Das zeigt sich unter anderem auch daran, dass es für eine Hausordnung keine zwingend verbindliche Form gibt, die unbedingt eingehalten werden muss.
Auf der anderen Seite regelt der Gesetzgeber Hausordnungen recht deutlich. Die wichtigste Vorgabe besteht darin, dass sich eine Hausordnung immer an geltendes Recht halten muss. Vermieterinnen und Vermieter haben keine Möglichkeit, Maßnahmen vorzuschreiben, die gegen Regelungen des Gesetzgebers verstoßen. Deswegen lohnt es sich häufig, bei der Erstellung einer Hausordnung ebenso sorgsam vorzugehen wie bei der Erstellung eines Mietvertrags. Auf diese Weise lassen sich lästige und unschöne Streitigkeiten oder sogar Gerichtsverfahren vermeiden.
Im zweiten Teil betrachten wir die Hausordnung hinsichtlich Ruhezeiten, der Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Regeln für den Hof und das Grillen sowie den Sicherheitsbestimmungen, die Mieter einhalten müssen.
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