Außer bei Neubauten stellt sich bei Immobilien in Anhängigkeit vom Alter die Frage, wann eine Modernisierung oder Sanierung Sinn macht. Doch was kann und sollte man in regelmäßigen Zeitabständen auf den neuesten Stand bringen um den Wert des Objektes zu halten oder sogar zu steigern, oder auch mehr Mieteinnahmen zu generieren? Durch Modernisieren und Sanieren den Immobilienwert steigern funktioniert. Wir erklären, worauf man achten muss.
Die Fenster sind alt, die Badezimmer aus den siebziger Jahren und die Energiesituation der Immobilie ist als veraltet zu betrachten, da weder Fassadendämmung, Innendämmung noch moderne Heizanlagen vorhanden sind. Das vermietete Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1911 sieht schmuck aus und ist voll vermietet. Und doch sind stete Teilreparaturen notwendig und die Mieteinnahmen könnten entsprechend der Lage auch besser sein. Macht es da nicht Sinn über eine Sanierung nachzudenken, nicht komplett, aber an den wichtigsten Bestandteilen der Immobilie? Welche Kosten kommen auf den Immobilieneigentümer zu und was wird wie und in welchen Höhen vom Staat bezuschusst?
Vom Dach über die Fassade, den Elektro- und Wasserleitungen, der Heizanlage und den Fenstern bis hin zu Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnungen, die Liste ist lang, wo man als Immobilieneigentümer und Vermiete ansetzen kann um durch modernisieren und sanieren den Immobilienwert zu steigern und damit auch die Mieteinnahmen. Doch zuerst einmal muss definiert werden, was man unter einer Modernisierung und einer Sanierung versteht.
Modernisierung und Sanierung einer Immobilie
Als Modernisierung versteht man den Einbau einer zeitgemäßen Ausstattung innerhalb der Immobilie. Das kann ein komplett neues Badezimmer sein, aber auch neue Tapeten oder Fließen in der Küche. Solche Änderungen einer aktuell angemessenen Ausstattung einer Mietwohnung werden und sollten in der Regel nach einem Auszug eines Mieters vorgenommen werden.
Meist laufen die Mietverhältnisse sehr lange und bereits nach einigen Jahren entstehen Abnutzungen an innen liegenden Türen, Wänden, oder dem Bodenbelag, wie z.B dem Parkett. Wer dann ein paar Euro in die Hand nimmt und die Mietwohnung auf den neuesten und bestenfalls noch modernen Stand hebt, kann wiederum auf höhere Mieteinnahmen spekulieren. Zwar können die Kosten für eine innen liegende Modernisierung nicht über die Nebenkosten eingespielt werden, aber durch die mit dem neuen Mieter festgelegte höhere Miete.
Als Sanierung versteht man die baulich-technische Wiederherstellung des Baukörpers an sich um entweder Schäden zu beseitigen oder den Wohnkomfort zu erhöhen. Dabei wird in der Regel in den Baukörper selbst eingegriffen um die Bausubstanz zu erhalten oder zu verbessern. Eine Sanierung kann jederzeit durchgeführt werden und ist im Grunde nur an Jahreszeiten gebunden, da einige Gewerke kaum in der kalten Jahreszeit vollzogen werden können.
Ob Dachsanierung oder eine neue Fassade inklusive Dämmung, der Verbau neuer Elektro- oder Wasserleitungen, neue wärmedämmende Fenster oder eine effiziente Heizanlage, das alles sind Sanierungen, die den Wert der Immobilie erhalten. Sie können als Teil- oder Vollsanierung durchgeführt werden, je nach finanziellem Rahmen und Notwendigkeiten. Im Einzelnen wollen wir alle Gebäudeteile betrachten und Tipps zu den Sanierungsformen geben.
Durch Dachsanierung den Immobilienwert steigern
Ein fachmännisch gedecktes Dach kann gut 50 Jahre halten. Doch nach 30 Jahren beginnen oft die Reparaturen, wenn undichte Stellen immer häufiger werden, das Holz des Dachgebälks teilweise morsch wird und immer wieder Dachziegel verrutschen, weil die Lattungen alt sind. Und wenn Wind, Nässe und Kälte am Dach kratzen, können die Teilreparaturen ins Geld gehen. Sind dabei größere Bereiche betroffen und das Dach bereits Jahrzehnte alt, kann eine komplette Neueindeckung Sinn machen. Doch sollte man nicht alles, was morsch ist, herausreißen. Es gibt Möglichkeiten, wie man morsches Holz ausbessern kann.
Hier sollte man einen Dachdeckerfachbetrieb mit der Begutachtung betrauen, auch und gerade, wenn tragende Teile des Dachstuhls betroffen sind. Je nach Bestandsaufnahme muss ein Statiker hinzugezogen werden.
Tipp: Unbedingt mehrere Meinungen einholen und Angebote vergleichen. Entweder die vertraute Hausverwaltung kann hier mit einem erprobten Netzwerk an Fachbetrieben weiterhelfen, oder man vergleicht das Kosten- und Leistungsangebot selbst.
Dachdämmung kann sinnvoll sein
Wenn das Dach neu eingedeckt werden soll kann eine gleichzeitige Dachdämmung sinnvoll sein. Wird der Dachboden nur als Abstellraum genutzt ist die Dämmung des obersten Geschosses ratsam. Sonst schreibt die Energiesparverordnung aus dem Jahre 2009 vor, dass bei einer Neueindeckung eine Isolierung des gesamten Daches vorgenommen werden muss, es sei denn, die Fläche ist kleiner als ein Zehntel der Gesamtfläche, so wie bei Teilreparaturen. Die Isolierung kann als Aufsparrendämmung vorgenommen werden, oder als innenliegende Dämmung, je nach Bauart.
Die Kosten der Dachsanierung sind abhängig vom Material und der Bauart des Daches. Die preisgünstige Alternative ist Dachpappe, die mit 30 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden kann. Für Kunstschiefer sind 90 Euro und für Dachziegel 100 Euro im Durchschnitt anzusetzen und bei Naturschiefer können es 150 Euro sein. Hinzu kommen Klempnerarbeiten, die Kosten für das Dämmmaterial sowie Kosten eines Baugerüstes oder gegeben Falls eines Kranes.
Tipp: Als Immobilieneigentümer sollte man, jeweils im Herbst und im Frühjahr die Dachrinnen durch einen Fachbetrieb säubern lassen und gleichzeitig den Auftrag geben das Dach auf Schäden zu inspizieren. So können Teilschäden zügig behoben werden, die durch die kalten Monate entstanden und dies minimiert das Risiko einer Teil- oder sogar Vollsanierung des Daches.
Eine Immobilie ist komplex, so auch ihre Bestandteile. Was ist bei einer Fassadensanierung zu beachten, welche Dämmstoffe gibt es und welche Kosten kommen auf den Immobilieneigentümer zu? Ob durch Schäden oder aufgrund des Alter, durch sanieren und modernisieren kann man den Immobilienwert steigern und erhalten.
Was ist bei einer Fassadensanierung zu beachten?
Es gilt den Wert der Immobilie zu erhalten und damit auch die Mieteinnahmen und schnell steht die Frage im Raum, ob man durch modernisieren und sanieren den Immobilienwert steigern kann. Nun widmen wir uns der Fassadensanierung, die aufgrund unterschiedlichster Bau- und Dämmstoffe komplex daherkommt und gesetzlichen Vorschriften unterliegt.
Die Fassadensanierung steigert den Immobilienwert
Diese Aussage ist dann korrekt, wenn die Immobilie keine wärmedämmende Fassade aufweist. Altbauten zum Beispiel kommen mit dicken Wänden daher und bieten bereits seit mehr als einhundert Jahren teils gute Dämmeigenschaften. Doch auch jede Fassade hat mit der Witterung zu kämpfen. Kleine Risse durch den Frost können Regenwasser eindringen lassen und schnell wird eine hübsche Fassade baufällig. Und auch die Fensteröffnungen oder Balkone bieten Kleinstschäden Angriffsfläche und können doch zu großen werden.
Und bei Immobilien, die über durch ein Wärmedämmverbundsystem verfügen hat Algenwuchs leichtes Spiel, da es im inneren des Körpers warm und um Außenbereich kalt und nass ist. Hier sollten grüne Verdunklungen der Fassade nicht auf die leichte Schulter genommen werden, da die Bausubstanz erheblich leidet.
Wird eine gute Putzfassade ordentlich gepflegt und Kleinstschäden immer schnell beseitigt hält eine Fassade gut und gerne 25 Jahre. Doch muss der Putz irgendwann komplett ab, schreibt der Gesetzgeber eine gleichzeitige Fassadendämmung vor, wie auch bei Neubauten. Die Energiesparverordnung muss bei einer Fassadensanierung beachtet werden und Wärmedämmung wird zur Pflicht. Zwar erhöht dies die Sanierungskosten, senkt aber zeitgleich die Heizkosten.
Die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz hatte das Ziel die Ökobilanz Deutschlands zu verringern und Heizkosten bilden den größten Anteil am CO2-Ausstoß. Deshalb sind Immobilieneigentümer verpflichtet die Fassade bei einer Sanierung zu dämmen.
Achtung: Zwar kann generell jeder Handwerker das Dämmen und die Fassadensanierung durchführen, aber oft sind Verarbeitungsfehler schuld daran, dass am Ende Schimmel entsteht oder die Dämmeigenschaften nicht wie gewünscht eintreten. Hersteller von Dämmstoffen schrieben stets vor, wie diese zu verarbeiten sind und da muss man auf einen erprobten und guten Profi zurückgreifen. An dieser Stelle sollte auch ein Energieberater hinzugezogen werden, der die Effizienz kalkuliert und Tipps zum Dämmmaterial liefern kann.
Dabei gibt es viele Dämmmaterialien, die, je nach Bauart und Baukörper aber auch Dämmeigenschaften ausgewählt werden können:
Mineralwolle ist für Fassadendurch die Nässeempfindlichkeit eher ungeeignet und kommt meist bei Innenausbau zum Zuge.
- – Expandierter Polystyrol-Dämmstoff, kurz EPD und auch als Styropor bekannt hat hohe Dämmeigenschaften, ist leicht zu verarbeiten und ist feuchtigkeitsbeständig. Als Platten wird es als kostengünstige Alternative gern für Fassadensanierungen verwendet, muss jedoch verputzt werden, da es nicht UV-beständig ist.
- Extrudierten Polystyrol, kurz XPS, ist ein Hochleistungsdämmstoff mit dem man Wärmebrücken ideal dämmen kann, so bei Fenstern, im Dachbereich, Gebäudeecken oder bei Balkonanschlüssen. XPS wird nicht zur großflächigen Fassadendämmung genutzt und ist nicht UV-beständig, aber unempfindlich gegenüber Nässe und verfügt über eine hohe Druckstabilität.
- Polyurethan-Hartschaum, kurz PUR, ist ein teurer, aber guter Dämmstoff. Er ist Schimmel-resistent und alterungsbeständig, verfügt über gute Dämmeigenschaften, ist druckstabil und temperaturbeständig. Meist kommt er bei Lagerhallen zum Einsatz, ist aber bei nachträglichem Verputzen eine gute, wenn auch teure Alternative.
- Wärmedämmverbundsysteme, kurz WDVS, sind, wie der Name schon sagt ein System an mehreren Schichten, die mit dem Baukörper verbunden werden. Neben der Art der Befestigung kommen Dämmmaterial, Unterputz und Oberputz als Schicht an die Fassade. Dabei können verschiedene Dämmmaterialien genutzt werden. Hier ist aber Fachwissen unbedingt erforderlich, denn ein Baukörper muss auch atmen können und WDVS neigt, bei Verwendung falscher Ebenen, zu Algenbewuchs durch Kalt-Warm-Unterschiede.
Im Kern lohnen sich Fassadensanierungen allemal. Werden sie gut geplant, von einem Energieberater begleitet und gute Dämmstoffe eingesetzt, können Heizkosten erheblich eingespart werden. Die Kosten der Sanierung können teilweise umgelegt werden. Wie hoch diese sind, variiert erheblich, da es große Preisunterschiede beim Dämmmaterial gibt und auch der Baukörper darüber entscheidet. sechsstellig wird es bei einem Mehrfamilienhaus allemal, aber es lohnt sich.
Doch nicht nur Dach und Fassade gehören zu einer Immobilie, auch die Fenster, das Heizsystem und die Wasserleitungen halten nicht ewig. Durch den Austausch kann am Ende viel gespart werden, für den Vermieter und die Mieterschaft.
Wichtig ist stets, dass man seine Immobilie nachhaltig beobachtet, Kleinstschäden zügig repariert und sich erprobte und kompetente Handwerksbetriebe sucht, die einen bei den Modernisierungen und Sanierungen helfen. Aber es gibt viel mehr, was man an seiner Immobilie altersbedingt verbessern kann und wo eine Sanierung klare Vorteile mit sich bringt.
Neue Fenster können den Immobilienwert steigern
Wussten Sie, dass durch Fester mit Einfachverglasungen gut fünfmal so viel Wärme entweicht, wie durch wärmeisolierende Scheiben? Und dies betrifft auch die noch häufig anzufindenden Doppelkassettenfenster, die Altbauten schmücken. Wärmeschutzfenster sind also überaus geeignet um die Wärme im Baukörper zu halten und die Energiekosten zu senken. Da haben dann auch schnell die alten zweifachen Isofenster ihre Daseinsberechtigung verloren, denn deren Wärmedämmung ist nicht mehr auf dem neuesten Stand und darüber hinaus kaum mit Schallschutzwirkung versehen. Einen Artikel über die Auswahl von Fenstern in Mietwohnungen haben wir hier veröffentlicht.
Wenn es um den Einbau neuer Fenster geht muss man die Immobilie im Ganzen betrachten. Wenn schon die Fassade neu saniert wurde, sind meist auch die Fenster zu wechseln, da Wärmebrücken entstehen, die durch neue Rahmen und entsprechende Dämmungen versiegelt werden müssen, wie im zweiten Teil beschrieben, Stichwort XPS.
Kosten und Tipps zur Fenstersanierung
So einfach mal die ganzen Fenster in einem Mehrfamilienhaus austauschen ist schwierig. Es kommt in erster Linie auf die Fassadenkonstruktion an, die am Ende die Befestigungsart und die Einbaulage bestimmen. Die meisten Fenster heutzutage sind aus Kunststoff und verfügen über wärme- und schallisolierende Merkmale. Beim Einbau muss auf die raumseitige Abdichtung geachtet werden. Bei der außenseitigen Abdichtung ist meist eine Regensperre ausreichend, außer bei Fassaden, die häufigem Wind ausgesetzt sind. Bei der Außenfensterbank ist auf den seitlichen Laibunganschluss ebenso zu achten, wie auf den Fassadenüberstand. Besonderer Aufmerksamkeit gilt der Hohlraumdämmung für den Schall- und Wärmeschutz.
Fenstersanierungen sollten immer von einer Fachfirma ausgeführt werden um eine gütegesicherte Fenstermontage (RAL) sicher zu stellen und auch um den Aus- und Einbau gegenüber Dritten sicher zu gestalten. Die Kosten können, je nach Größe und Material (Kunststoff oder Holz) sehr variieren und können zwischen 300 Euro bis 1.000 Euro pro Quadratmeter liegen.
Tipp: Das Programm „Energieeffizient Sanieren“ der KfW bietet ebenso Fördermöglichkeiten, wie regionale Modernisierungsprogramme der Kommunen. Hier kann sich ein Anruf bei der Gemeinde lohnen.
Modernisierung von Wasserleitungen
Auch die Zu- und Ableitungsrohre einer Immobilie halten nicht ewig. Die alten Bleirohre, die leider noch in vielen Altbauten vorhanden sind, sollten schon aus gesundheitlichen Gründen ausgetauscht werden. Hier kommt bei Zuleitungsrohren meist Kupfer oder Edelstahl zum Einsatz und bei Ableitungsrohren Kunststoff. Eine Komplettsanierung ist relativ aufwendig und teuer, da die Wasserleitungen inwandig verlaufen.
Tipp: Durch eine Aufputzanbringung neuer Leitungen lässt sich viel Geld sparen. Dabei verbleiben die alten Leitungen in der Wand und die neuen werden unter einer Rigipswand versteckt.
In den meisten Fällen aber ist eine Teilsanierung der Wasserleitungen erforderlich, da die alten irgendwann korrodieren und aufplatzen. Wenn das Wasser in der Mietwohnung nur noch als kleines Rinnsal daherkommt oder sich braun verfärbt, ist schnelles Handeln von Nöten. Dabei muss aber heutzutage nicht gleich das ganze Zuleitungssystem erneuert werden.
Tipp: Ein so genanntes ?Relining? kann helfen Kosten zu sparen. Dabei wird eine spezielle Lösung in das System eingespült, dass die Leitungen reinigt und gleichzeitig ein Epoxidharz die schadhaften Stellen versiegelt.
Heizung modernisieren lohnt sich langfristig immer
Wussten Sie, dass eine 15 oder 20 Jahre alte Heizkesselanlage bis zu 30 Prozent mehr verbraucht als eine moderne, da sie zu viel Energie verbraucht? Wenn man dann an die Betriebskostenabrechnung denkt, sollte man über eine Heizungsmodernisierung nachdenken. Die günstigste Alternative ist hier sicherlich bei der alten Heizart zu bleiben und nur den Kessel und die Technik auszutauschen.
Gas- und Ölbrennwertkessel liegen hier weit vorn und sind viel effizienter als die alten Niedrigtemperaturkessel. Wer aber die Möglichkeit hat auf Gas als Energieträger umzusteigen, sollte dies tun, da Gas an sich weitaus günstiger ist und auch, weil ein Gasbrennwertgerät mit 5.000 Euro billiger ist, als ein Ölbrennwertgerät für 7.000 Euro, je nach Menge der zu beliefernden Wohneinheiten.
Tipp: Wer zukunftsweisend agieren will, sollte sich Gedanken über eine Holzpellet-Anlage oder eine Wärmepumpe machen. In der Anschaffung sind mindestens 20.000 Euro zu investieren, aber bei den stetig steigenden Gas- und Ölpreisen eine nachhaltige Überlegung. Auch hier lohnt der Gang zur KfW die unter bestimmten Voraussetzungen solche Umbauten fördert.
Im Resümee kann sich jede gut durchdachte Modernisierung der Mietwohnungen für eine bessere Vermietbarkeit und höhere Mieten ebenso lohnen, wie die Sanierung des ganzen Hauses, ob in Teilen oder in Gänze. Dabei sollten vornehmlich monetäre Überlegungen eine Rolle spielen. Immer dann, wenn die Reparaturen an bestimmten Gebäudeteilen über die Jahre immer wiederkehren, sollte man sich als Immobilieneigentümer mit einer Sanierung auseinandersetzen. Hierbei ist die Begleitung erfahrener Fachbetriebe ebenso sinnvoll wie das Hinzuziehen eines Energieberaters oder auch Architekten, je nach Bauvorhaben.
Um alle 25 Jahre die Fassade sanieren zu können, alle 50 Jahre das Dach und die Fenster, alle 20 Jahre die Heizanlage und so weiter müssen entsprechende Rücklagen gebildet werden, wenn man nicht auf Banken zurückgreifen möchte. Hier ist es ratsam mit seiner Hausverwaltung die Verwendung der Mieteinnahmen zu überdenken und entsprechend vorzusorgen. Fakt ist, dass man durch modernisieren und sanieren den Immobilienwert steigern und mindestens den Wert erhalten kann und sollte.
