Wer nicht gerade mit Immobilien spekuliert, kauft und verkauft in der Regel nur einmal im Leben ein Haus. Auf der Suche nach den passenden Käufern begeben sich viele Menschen zunächst auf Immobilienportale. Hier sind neben privaten Gebäuden auch die Immobilien von Banken und Maklern zu finden. Interessierte gewinnen so einen guten Eindruck davon, wie viel ihre Immobilie wert ist und wie eine gelungene Anzeige aussieht. Dennoch ist Vorsicht geboten.
Beim Verkauf lauern viele Stolpersteine. Die folgenden gängigen Fehler sollten Verkäufer vermeiden, wenn sie ihre Immobilie anbieten.Ob bereits vermietetes Eigentum oder eine Immobilie zur Selbstnutzung. Es ist ein langwieriger und komplexer Vorgang, der Immobilienverkauf. Und Fehler sind in vielen Situationen möglich. Wie man diese vermeidet und so auch Geld spart und Geld gewinnt, wollen wir erörtern.
Den falschen Preis für die Immobilie verlangen
Eine der Hauptaufgaben beim Immobilienverkauf besteht darin, den passenden Preis zu ermitteln. Ist der Verkaufspreis zu hoch, finden sich keine Interessenten. Ist der Preis zu niedrig, geht leicht eine Menge Geld verloren. Außerdem ergibt sich aus einem falschen Preis meist ein besonders hoher bürokratischer Aufwand.
Für günstige Immobilien gibt es eine riesige Zahl an Bewerbern. Deren Mails zu sichten, zu bewerten und geeignete Kandidaten auszuwählen, dauert entsprechend lange und ist aufwendig. Wenn sich wegen eines zu hohen Preises keine Interessenten melden, kostet die Anpassung der Anzeige sehr viel Zeit und gegebenenfalls Geld. Deswegen ist es wichtig, sich vor dem Schalten der Anzeige umfassend mit der aktuellen Marktsituation zu beschäftigen.
Keinen (gültigen) Energieausweis besitzen
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, die nicht denkmalgeschützt ist, benötigt einen gültigen Energieausweis. Dieser muss daher rechtzeitig beantragt werden und spätestens beim Schalten der Immobilienanzeige vorliegen. Denn auf dem Ausweis stehen verschiedene Angaben, die in der Anzeige unbedingt enthalten sein müssen.
Oft macht es Sinn sich mit einem Energieberater kurzzuschließen, der dann zum Zuge kommt, wenn die Immobilie komplex ist.
Wer eine Besichtigung anbietet und keinen Energieausweis vorlegen kann, riskiert Bußgelder von bis zu 10.000 €. Deswegen ist es wichtig, sich frühzeitig um ein solches Dokument zu kümmern. Die Grundlage für den zu erstellenden Energieausweis stellt hierbei die Energiesparverordnung, kurz EnEV, dar.
Verhandlungsfehler beim Immobilie verkaufen, begehen
Das Verhandeln ist eine Kunst mit vielen Facetten. Wer nicht regelmäßig handelt, läuft Gefahr, klassische Verhandlungsfehler zu begehen. Viele Verkäufer verlangen für ihre Immobilie genau den Preis, den sie tatsächlich haben wollen. Das ist ungeschickt, da so kein Puffer für Verhandlungen bleibt. Daher sollte der Verhandlungspreis etwa 10% über dem Wunschpreis liegen.
Ebenso wichtig ist es, nicht zu viel Zeit für die Verhandlungen einzuplanen. Ansonsten versucht das Gegenüber häufig, die Zeit zum Drücken des Preises zu nutzen. Daher sollte der Verhandlungstermin nicht länger als eine halbe Stunde dauern.
Außerdem ist es wichtig, sich niemals unter Druck setzen zu lassen. Wenn Interessenten den Kaufpreis noch beim Notar senken wollen, ist das meist ein Versuch, Druck aufzubauen. Es ist wichtig, in solchen Situationen ruhig zu bleiben und keine Spontanentscheidungen aus dem Bauch heraus zu treffen.
Auf Mängel an der Immobilie nicht eingehen
Wenn ein Gebäude Mängel aufweist, müssen Verkäufer diese angeben. Wer Mängel wissentlich verschweigt, kann gerichtlich dazu verurteilt werden, sie zu beseitigen. Das ist bis zu 10 Jahre nach abgeschlossenem Verkauf der Fall.
Sollte eine Verletzung der Aufklärungspflicht vorliegen, haben Käufer sogar das Recht, vom Kauf zurückzutreten. Die Gerichte fassen den Begriff „Mängel“ hierbei sehr weit. So gehören nicht nur Schäden am Haus dazu, sondern auch besonders komplizierte und unangenehme Nachbarn.
Allein auf den Notar vertrauen
Ein Notar ist keine Interessenvertretung der Immobilienverkäufer. Seine Aufgabe besteht lediglich darin, zu prüfen, ob ein Vertrag rechtskonform ist. Ebenso wenig überprüft ein Notar, ob die Käufer zahlungsfähig sind. Deswegen ist es bei Zweifeln wichtig, sich zusätzliche, unabhängige Unterstützung zu suchen. Häufig lohnt es sich, einen Rechtsanwalt aufzusuchen und für Rechtssicherheit in allen Belangen zu sorgen.
Die Kosten, die hierbei entstehen, sind als Investition in einen störungsfreien Verkauf zu sehen. Komplikationen und Ärger, die sich aus einer Zahlungsunfähigkeit oder anderen Problemen ergeben, verursachen meist noch deutlich höhere Kosten.
Die Spekulationssteuer nicht berücksichtigen
Wer eine Immobilie verkauft, muss Spekulationssteuer an den Staat entrichten. Wird diese nicht im Verkaufspreis einkalkuliert, ist das Geschäft deutlich schlechter und weniger lohnenswert als gedacht. Es gibt allerdings Ausnahmen von dieser Steuer. Wer eine Immobilie beispielsweise länger als 10 Jahre besessen hat, ist von der Steuer befreit.
Ebenso müssen die Verkäufer keine Spekulationssteuer bezahlen, wenn sie im Jahr des Verkaufs in der Immobilie wohnen und dies schon seit mindestens zwei Jahren tun. In solchen Fällen geht der Staat davon aus, dass es sich um einen reinen Privatverkauf handelt und die Immobilie nicht als Spekulationsobjekt erworben und weiterverkauft wurde.
Keine Reservierungsgebühr verlangen
Es ist äußerst ärgerlich, wenn ein vielversprechender Kunde kurz vor Vertragsabschluss vom Verkauf zurücktritt. In einem solchen Fall wurde sehr viel Zeit und Energie in den Verkauf gesteckt, ohne dass etwas Handfestes dabei herausgekommen ist.
Deswegen sollten Verkäufer immer eine sogenannte Reservierungsgebühr von den Interessenten verlangen. Diese haben dann eine deutlich höhere Hemmschwelle, von dem Kauf zurückzutreten. Es ist dringend zu empfehlen, für die Gebühr eine notarielle Beglaubigung einzuholen. So ist sichergestellt, dass sie rechtskonform und gültig ist.
Haben Sie’s gewusst? Erfahrungswerte zeigen, dass ein Verkauf in vielen Fällen deutlich schneller gelingt, wenn eine Reservierungsgebühr erhoben wurde.
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