Ob Zustand des Mietobjektes, etwaige Schadenersatzansprüche während der Mietvertragslaufzeit oder zur Vorbeugung von Streitigkeiten bei Auszug. Das Wohnungsübergabeprotokoll ist ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrags. Auch Fristen sind seitens des Vermieters zu wahren. Versteckte Mängel am Mietobjekt sollten nicht verschwiegen werden.
Im ersten Teil dieses Ratgebers wurde geklärt, wozu ein Wohnungsübergabeprotokoll dient und wie es auszusehen hat. Nun werden zusätzliche Informationen für das Sammeln von Beweisen, die Wohnungsübergabe und den Umgang mit Schäden geboten.
Damit Vermieter und Mieter auf demselben Stand sind, ist es wichtig, zwei Ausfertigungen des Wohnungsübergabeprotokolls bereitzustellen. Vorhandene Mängel sollten hierin unbedingt festgehalten und durch Beweise abgesichert werden. Wichtig ist es, eine besenreine Übergabe vorzunehmen und auf vorhandene Schäden möglichst schnell zu reagieren. Hierbei ist zu beachten, dass es spezielle Regeln für den Umgang mit verdeckten Mängeln gibt.
Immer zwei Ausfertigungen des Wohnungsübergabeprotokolls bereitstellen
Ein Wohnungsübergabeprotokoll soll Streitigkeiten bei Auszug eines Mieters verhindern. Deswegen ist es ratsam, eine Ausfertigung sowohl für den Mieter also auch für die Vermieter zu erstellen. Diese werden von beiden Parteien unterschrieben. So wird verhindert, dass nachträglich Dinge aus dem Protokoll gestrichen oder diesem hinzugefügt werden.
Bei der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls sollten beide Seiten noch einmal sorgfältig prüfen, ob sie mit allen Inhalten einverstanden sind. Gegebenenfalls können sonst noch Anpassungen vorgenommen werden. Wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll nämlich erst einmal unterschrieben, gilt es als akzeptiert. Leicht zu erkennende Schäden können dann weder mietmindernd geltend gemacht werden noch haben Vermieter nach Auszug ein Recht auf Schadenersatz.
Beweise für Mängel erstellen
Viele Vermieter und Mieter gehen dazu über, Fotos von vorhandenen Schäden anzufertigen. Somit kann im Nachhinein genau geklärt werden, welche Art von Schäden bei der Wohnungsübergabe bereits vorlagen und wie schwerwiegend diese waren. Die Fotos müssen dann offiziell dem Übergabeprotokoll beigefügt werden. Diese haben dann eine besonders starke Aussagekraft und helfen bei einem Gerichtsverfahren weiter.
Damit es hier nicht zu Streitigkeiten kommt, sollten beide Seiten schriftlich bestätigen, dass die Fotos bei der Wohnungsübergabe erstellt wurden und einen vorhandenen Schaden sachgerecht darstellen.
Was bedeutet die Formulierung „besenreine Übergabe“?
Bei Auszug sind die Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, so diverse Urteile zum Mietrecht. Hiermit ist eine „besenreine Übergabe“ gemeint. Das bedeutet, dass grobe Verschmutzungen nicht mehr vorhanden sein dürfen.
Unter anderem gehört zu einer besenreinen Übergabe, dass die Teppiche gesaugt und Räume mit Fliesen oder Laminat ausgefegt wurden. Sämtliche Spinnenweben sind zu entfernen, was auch einen vorhandenen Keller betrifft. Ebenso ist vorgeschrieben, dass die Fenster geputzt und Kalkablagerungen in Küche oder Bad entfernt wurden. Wenn sich in einer Wohnung ein mitvermieteter Kühlschrank befindet, muss dieser komplett leer sein.
Ganz grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, eine Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, indem er sie erhalten hat. Das bedeutet, dass Renovierungsarbeiten nur dann vorgenommen werden müssen, wenn er die Wohnung auch in einem renovierten Zustand erhalten hat.
Entsprechend fallen auch nur dann Schönheitsreparaturen an, wenn die Wohnung bei Einzug gestrichen beziehungsweise frisch tapeziert war. Vermieter müssen darauf achten, eine gültige Renovierungsklausel in den Mietvertrag aufzunehmen, weil die Mieter sonst zu keinen Renovierungsarbeiten verpflichtet sind.
Auf Schäden nach der Wohnungsübergabe schnellstmöglich reagieren
Wenn nach der Wohnungsübergabe noch Schäden vorhanden sind, müssen diese schnellstmöglich beseitigt werden. Wenn Vermieter ihre Ansprüche nicht geltend machen, verjähren diese üblicherweise nach 6 Monaten. Um ihren Pflichten nachzukommen, müssen Vermieter eine Aufforderung an die Mieter schicken, einen vorhandenen Schaden zu beseitigen.
In dieser Aufforderung sollten unter anderem eine konkrete Frist und eine Androhung, den Schaden auf Kosten des Mieters selbst beseitigen zu lassen, enthalten sein. Sobald die Frist abgelaufen ist, muss kontrolliert werden, ob der Schaden tatsächlich beseitigt wurde.
Sollten Mieter ihrer Pflicht zur Schadensbeseitigung nicht nachkommen, kann der Schaden beseitigt und die hierfür entstehenden Kosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Liegt keine Mietkaution vor und der Mieter weigert sich, entstandene Kosten zu bezahlen, muss Klage eingereicht werden, um eine Verjährung zu verhindern.
Ein Einbehalten der Mietkaution ist nur dann zulässig, wenn dem Vermieter noch Ansprüche dem Mieter gegenüberzustehen. Diese können sich beispielsweise dann ergeben, wenn Mietrückstände bestehen oder notwendige Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen wurden. Hierbei ist es wichtig, alle Ansprüche konkret aufzuführen und entstandene Kosten darzulegen, um rechtssicher nachweisen zu können, dass man einen Anspruch hat.
Achtung: Während Vermieter und Mieter über einen Schaden verhandeln und nachdem Klage eingereicht oder ein Mahnbescheid erwirkt wurde, ist die Verjährung gehemmt. Das verschafft beiden Seiten Zeit. Erst mit dem Ende der Hemmung läuft die Zeit bis zu einer eventuellen Verjährung weiter.
Der Umgang mit verdeckten Mängeln
Es gibt bestimmte Mängel in einer Wohnung, die nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind. Im Näheren greift hier § 434 BGB. Das kann zum Beispiel eine Telefondose sein, die nicht mehr funktioniert. Mieter, die einen solchen verdeckten Mangel erst später bemerken, sollten ihren Vermieter frühestmöglich darüber in Kenntnis setzen.
Gegebenenfalls kann dieser Mangel dann nachträglich in das Wohnungsübergabeprotokoll aufgenommen werden. Im Streitfall kann es allerdings dazu kommen, dass eine solche Situation vor Gericht landet.
Ebenso ist es möglich, dass Vermieter einen Schaden erst bemerken, wenn die Wohnungsübergabe nach Auszug bereits erfolgt ist. Auch hier ist es wichtig, dass die Vermieter einen solchen verdeckten Mangel dem Mieter schnellstmöglich bekannt machen. Auch dann ist es möglich, den Mangel in das Wohnungsübergabeprotokoll aufzunehmen. Wurde ein Mangel nachweislich arglistig verschwiegen, kann das ganze Wohnungsübergabeprotokoll angefochten und für ungültig erklärt werden.
